住房銷售加速邁向“現(xiàn)房時代”，今年現(xiàn)房銷售占比有望升至30%

在當前房地產(chǎn)市場格局中，一個趨勢正逐漸顯現(xiàn)：現(xiàn)房占商品住宅銷售面積的比重明顯提升，并極有可能繼續(xù)上揚。

據(jù)華泰證券研究報告，過去三年，現(xiàn)房占商品住宅銷售面積的比重，從2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。而在2024上半年，全國商品住宅期房銷售面積2.9億平方米，同比減少31%；現(xiàn)房銷售面積1.1億平方米，同比增加23%。

“2024年上半年，現(xiàn)房銷售面積占比進一步提升至26.7%，為該數(shù)值2010年以來的最高值。”華泰證券分析師指出。

多位受訪人士認為，預計今年全年現(xiàn)房銷售面積會繼續(xù)提升。

“我們預計全年商品住宅現(xiàn)房銷售面積約為2億平方米，占比提升至30%左右。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進告訴記者。

其進一步表示，現(xiàn)房銷售面積明顯提升的主要原因是，居民對于交付風險的擔憂仍然較大，由于居民的風險規(guī)避改變了購房偏好，從而使得現(xiàn)房的市場競爭力逐漸提升。

根據(jù)中指研究院6月份所做的一項置業(yè)意愿調(diào)查數(shù)據(jù)，在針對居民未購房原因的調(diào)查中，28%的受訪居民選擇了“項目會爛尾”，在各因素中排名第四，可見交付風險仍是阻礙居民購房的重要原因。中指院經(jīng)調(diào)查后認為，為規(guī)避交付風險，購買現(xiàn)房成為居民購房時一個重要選擇。

華泰證券分析師表示，現(xiàn)房銷售所占比例的提升，一定程度反映了 “所見即所得”的二手房或已建成的現(xiàn)房，仍是當下購房的首選。

事實上，近兩年“保交房”已經(jīng)成為監(jiān)管部門化解房地產(chǎn)風險的著力點之一，住建部2023年就已明確“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”。隨后，多個省市密集出臺相關政策支持現(xiàn)房銷售試點。

據(jù)悉，2021年以來，多地政府進行了現(xiàn)房銷售的試點工作，包括北京、蘇州、合肥、西安、寧波、福州和紹興等城市。以北京市為例，其2022年第三輪集中供地的18宗土地中，有13宗土地明確要求部分或全部現(xiàn)房銷售；第四輪集中供地的6宗土地，均有“競現(xiàn)房銷售”條件。2023年7月，深圳土拍市場也首次出現(xiàn)了“競現(xiàn)房銷售面積”條件。

此外，還有多地鼓勵現(xiàn)房銷售。其中，今年7月1日，河南省開封市蘭考縣發(fā)布了《蘭考縣關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)房或準現(xiàn)房。業(yè)內(nèi)人士認為，這有助于減少市場不確定性，為購房者提供更加安心的購房選擇。

而在今年的二十屆三中全會，也明確提出要“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度”。

“這意味著未來住房銷售制度有望進入一個重要過渡時期，市場將進一步以現(xiàn)房銷售為主，以此化解住房交付風險，保護購房者合法權益。但考慮到試點現(xiàn)售制也存在一些現(xiàn)實的困難，如周期長、回款慢，現(xiàn)房銷售會加重房企經(jīng)營負擔等問題尚未得到有效解決，預售制短期內(nèi)不會全面退出。”克而瑞分析師表示。

徐躍進也認為，各地政策正推進商品房預售制度改革，目前已有多地試點現(xiàn)房銷售，未來或有更多城市進行探索，逐步取消預售制或是大勢所趨，但短期內(nèi)或仍將循序漸進推動現(xiàn)房銷售。

“房地產(chǎn)開發(fā)融資方式與商品房預售制度高度關聯(lián)，商品房預售制度下，房企開發(fā)建設所需資金一部分來自于銀行開發(fā)貸等金融支持，一部分來自于預售款。預售制度下開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時間較短，預售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對較快。而轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時間將延長，金融機構配套的資金支持如何優(yōu)化調(diào)整，或是未來政策的研究方向。”中指院分析師指出。

其進一步表示，在全面推進現(xiàn)房銷售前，部分城市有必要進一步完善供給端配套政策，穩(wěn)定供給預期。因此，短期來看，預售制改革或仍將循序漸進，全面取消預售制預計仍需要一定時間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。