地產(chǎn)股異動:住房消費政策寬松預期下的集中爆發(fā)？

12月1日，A股房地產(chǎn)板塊迎來了久違的大漲。

地產(chǎn)龍頭萬科、保利地產(chǎn)均出現(xiàn)了今年少見的漲停，其他二線、三線地產(chǎn)股也大部分上漲。在消息面上，市場傳言稱中央經(jīng)濟工作會議將涉及房地產(chǎn)議題、個稅抵扣個貸利息以及人民幣加入SDR有利于國內(nèi)資產(chǎn)價格上升，引發(fā)地產(chǎn)股集中爆發(fā)。

事實上，此前已經(jīng)有多方信息顯示房地產(chǎn)政策預期將持續(xù)寬松，業(yè)界普遍認為接下來將出臺更多有利于住房消費的政策，而個稅抵扣個貸利息，無疑是其中最直接、最能刺激消費的政策。

不過，21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，截至目前，這一措施還只是在研討階段，并沒有出臺相關文件。由于疊加了個人所得稅改革和財政體制改革，相關部門表現(xiàn)謹慎，預計短期內(nèi)很難出臺類似的政策。

萬科領銜地產(chǎn)股大漲

人民幣加入SDR貨幣籃子首日，房地產(chǎn)板塊在午后出現(xiàn)連片漲勢，截至收盤大漲3.98%，多股漲停。

金融街、萬科、市北高新、中江地產(chǎn)、保利地產(chǎn)漲幅均達到10%或以上，萬科以成交額60.43億元列榜首，保利地產(chǎn)成交額達56.16億元居第二；而陽光城、香江控投分別領漲二線、三線地產(chǎn)板塊。與地產(chǎn)行業(yè)有關的水泥、玻璃、旅游、環(huán)保等板塊也紛紛飄紅。

根據(jù)大智慧SuperView大資金流向數(shù)據(jù)顯示，12月1日，31個行業(yè)板塊中，房地產(chǎn)、建材和醫(yī)藥板塊主力資金凈流入額居前，分別為8.34億元、1.87億元和1.28億元。個股方面，保利地產(chǎn)、萬科A滬深兩市資金凈流入額前兩大個股，資金凈流入額分別為4.66億元、3.80億元。

而按行業(yè)分類，上月的大宗交易金額最大的行業(yè)是房地產(chǎn)，成交金額達到76億元。今年以來，大宗交易月度成交金額總體上與行情趨勢正相關，這預示著，房地產(chǎn)股的后市還可以有樂觀的預期。

對于突然的大漲，多數(shù)券商和分析人士均表示沒有料到。在此之前，市場中存在多個利好地產(chǎn)板塊的政策預期，但都沒有引發(fā)市場如此大的異動。

12月1日，市場消息顯示，房地產(chǎn)板塊大漲與即將召開的兩個重要會議有關。中央經(jīng)濟工作會議將在本月中旬前后召開，確定明年經(jīng)濟的調(diào)控基調(diào)，并明確財政和貨幣政策搭配。供給側改革將會成為此次中央經(jīng)濟工作會議的熱點之一，而房地產(chǎn)行業(yè)是供給側改革的重點之一。

還有消息稱，中央城市工作會議時隔37年后即將再次召開，或涉房地產(chǎn)領域。

此外，一份今年5月便已被國務院批轉(zhuǎn)的發(fā)改委文件再次浮出，引發(fā)市場關注。

這個文件的內(nèi)容之一是個稅改革，提出增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

個稅新政可能性待解

地產(chǎn)股幾天的大漲，房地產(chǎn)業(yè)界人士分析是多重利好預期的集中爆發(fā)，住房消費受到政策的鼓勵。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段。11月，高層多次強調(diào)房地產(chǎn)去庫存，這既關系到啟動需求又關系到化解風險。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至9月底的待售商品房逼近7億平方米。整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)形勢依然不容樂觀，銷售增長放緩，庫存水平改善有限，從而購地積極性不足，開發(fā)投資持續(xù)走低。

張大偉表示，房地產(chǎn)市場無論是對投資還是消費增長貢獻占比都不容忽視，因此住房消費受到政策的全面鼓勵。為此，中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。

此外，結合了財政改革和個稅改革的“個稅抵扣個貸利息”政策也一直在研討。今年5月，國務院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案，并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革，其中重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

在此之后，財政部在9月8日發(fā)布《財政支持穩(wěn)增長的政策措施》，表示將深入推進財稅體制等改革，適時推進營改增試點，推進消費稅改革，研究全面實施資源稅費改革方案，研究個人所得稅改革方案。

張大偉認為，官方今年以來多次表態(tài)要“研究提出個稅改革方案”，外界預期改革方案有望在年內(nèi)提出。如果僅是調(diào)整個稅起征點則還稱不上改革，未來最接近修改的方向?qū)⑹强蹨p家庭大宗支出，也就是房貸等大宗支出扣減。

11月20日，在易居沃頓中國房地產(chǎn)投資人高峰論壇上，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強就曾指出，對去庫存最有效的辦法之一，是用住房個貸利息沖抵個人所得稅。

任志強表示，發(fā)達國家也基本上都用這樣的方法來鼓勵消費者或者是居民自己解決住房問題。有限額地進行個人所得稅的減免，把貨幣資產(chǎn)變成實物資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換。

作為去庫存的利器，上海曾在1998年6月1日至2003年5月31日期間執(zhí)行。北京亞豪機構總監(jiān)郭毅指出，這次措施最終的效果也非常理想。

張大偉測算，如果貸款100萬，每個月的基準利率月供大約在6700元左右，其中大約2400元是利息。而如果家庭月收入在2萬左右，月供在1萬左右，基本也就是個稅可以降低2000多元。相當于月供降低大約在23%左右，這能極大地刺激住房消費。

不過，張大偉同時指出，個稅抵扣個貸利息確實在醞釀中，但何時出臺還沒有明確的消息。“至于未來是否只針對首套房，也未可知。就看政策需要放寬到什么程度。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。