回購存量用地面臨哪些“堵點”？房企：價格是其中一項重要因素

盤活存量土地使用效率，被認為是穩(wěn)樓市一攬子措施其中一個重要方面。那么，相關措施當前落地進展情況如何？

不久前舉行的一場行業(yè)交流會上，一位大型房企高管表示，回收存量用地對于加快房企資金流動性有著重要意義，是提振市場的重要舉措。不過，盤活存量用地涉及到很多領域，也面臨很多細節(jié)操作問題，從其當前觀察到較為有限的情況來看，與價格相關的問題，成為影響推進過程的其中一項重要因素。

“一些地塊是在市場高峰期拿的，當時的價格較高，因此回購是按當前市場價格還是此前拿地時的價格，多方有著不同看法。不少地塊面臨折價問題，如果民營房企對現金回籠較為迫切，即使是出現折價，甚至折價較高，也可能會達成協議；但對于國資房企，折價的部分應該如何安排，也是需要考慮的，由此需要有其它相應輔助方案進行協調，例如是否可以通過地塊置換等，來解決折價問題。由于地塊資源稟賦不同，加之回購中要面對包括前述價格等方面的諸多問題，還要走不少流程，回購地塊的周期，可能會因此而有所拉長。”前述房企管理層表示。

對此，中指院分析師指出，2021年下半年以來房地產市場深度調整，房價波動下行一定程度導致當前不少地塊評估價低于企業(yè)獲取土地時的價格，特別是企業(yè)在市場熱度較高時獲取的土地。

“土地出讓時的起始價一般是在評估價的基礎上結合當期市場情況等因素綜合確定，收儲成本是各地在回購時進行參考的重要依據，而地方在發(fā)行專項債也是基于土地價值展開的。因此，土地出讓時的起始價或是土地收購價格的重要參考，以此來看，過去以底價成交的土地，有望在回購土地中實現更有效的去化?！敝兄冈悍治鰩煼Q。

記者在采訪中了解到，上述房企所反映的這些情況，并非個案。有機構就盤活存量用地所展開的調研中發(fā)現，回購閑置存量土地存在多項“卡點”，而收購資金、收購價格等，是推進過程中面臨的主要困難。

據中指院調研，盤活閑置存量土地出現的“卡點”問題包括：原地塊的回收價格，企業(yè)和政府難以達成一致，若按當前市場價收回，企業(yè)參與意愿不高；土地類型的調規(guī)限制多，且涉及需要補交地價；地方政府對存量土地的盤活和退換積極性不夠，不愿新增債務回購土地；多數地方政府不愿意接受跨區(qū)換地，因為涉及到不同財政主體，各區(qū)之間的利益難以協調。

此外，部分退換地、調規(guī)項目會涉及到重新分割紅線、分宗退地，且需要征求小區(qū)已售部分產權人的征求意見，但目前很多城市未有操作先例，地方政府對于重新劃分紅線和分宗地塊的積極性不高。

事實上，對于落地中這些事項，相關部門已有了指導意見。

在10月的新聞發(fā)布會上，財政部明確，允許地方政府使用專項債券用于收購存量商品房和土地儲備，收儲資金來源擴大。11月11日，自然資源部發(fā)布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，專項債收購存量土地細則落地。

關于價格問題，自然資源部在11月的上述《通知》中明確，土地儲備機構委托經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎價格。

在前述《通知》中，自然資源部提到，運用政府專項債券資金收回收購存量閑置土地涉及部門多、利益協調難度大，各級自然資源主管部門要加強與發(fā)展改革、財政、司法、稅務等相關部門溝通協調，形成工作合力。同時，要嚴守土地政策紅線底線，妥善處理好土地債權債務關系，保障土地使用權人和抵押權人合法權益，防范廉政風險和道德風險。

業(yè)內人士指出，對于地方政府來說，收回后能夠產生增量價值、實現資金平衡的存量閑置土地，或是地方政府當下著力收購的重點。

“在當前市場環(huán)境下，梳理清楚什么類型的土地可以產生增量價值、如何落地增量方案等問題，成為破局的關鍵。在落地路徑上，房企對自身地塊最為了解，企業(yè)可針對地塊提出方案，地方主管部門以需求增量、投資增量為原則審核納入儲備庫，并會同其他部門進一步立項申請專項債。相關方面明確各自訴求，將流程度梳理順暢，或許會更有利于提高收購效率?！敝兄冈悍治鰩煴硎?。

就此，業(yè)內人士認為，今年與收儲相關的政策持續(xù)深化完善，多部門出臺一攬子盤活存量的措施，意在助力房地產去庫存。

易居研究院分析師表示，房企資金狀況的重大變化，是專項債介入的重要原因。市場下行期間，房企銷售資金變差、投資曲線萎縮、資產變現能力變差，并由此產生諸多問題。對存量土地收購收儲的專項債工具誕生，持續(xù)增強了政府資金投放的能力，對于運用財政工具化解存量土地項目、加快土地端資金流動和順暢等具有積極作用。

多位分析師認為，雖然在推進中存在一些困難，但預計后續(xù)會對落地中出現的這些問題，不斷完善相關措施。

“我們認為，專項債收儲將改善土地市場供求關系，增強企業(yè)和地方政府流動性，促進市場止跌回穩(wěn)?！比A福證券分析師表示。

“資金層面，央行專項借款和財政體系的專項債預計是本輪收儲的主要資金來源，而收儲在落地過程中，仍面臨項目收益水平較低的制約。若后續(xù)出臺更多有效的收儲落地措施，如拉長收儲資金的考核周期、擴大收儲項目范圍、政府給予配套融資貼息等，收儲進展或提速，能緩解當前房企現金流壓力，優(yōu)化市場供求結構，促進房地產止跌企穩(wěn)。”國聯證券分析師表示。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。