房地產(chǎn)調結構正當時：既要去庫存也要新投資

在11月中旬中央財經(jīng)領導小組第十一次會議明確表示房地產(chǎn)要去庫存之后，近期又傳出“房貸利息可抵個稅”的消息，市場普遍解讀為利好地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)去庫存的后續(xù)政策工具箱即將打開。但其中有些說法很有似是而非之感。

客觀來說，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過較長時間數(shù)量型擴張之后，進入到結構性分化階段，是很正常的。去庫存，本身就是針對結構性調整的。目前，一線城市土地依然緊俏，房屋銷售率先回暖；在有的地方，甚至“日光盤”和“捂盤惜售”重現(xiàn)。相對而言，三四線城市土地庫存量高企、價格低迷。從量級上考慮，這些地方去庫存的壓力更大。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月至10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長2%，連續(xù)19個月出現(xiàn)下滑，也再次成為1998年房改以來中國經(jīng)歷的最差投資數(shù)據(jù)，而在兩年前，這一數(shù)據(jù)還長期維持在20%以上。房屋新開工面積單月增速除9月的“曇花一現(xiàn)”，10月再次跌入零值以下，同比增速-24.5%，累計增速更是從2014年后全線負增長。

然而，去庫存并非“甩貨”，而是要與實際需求對接起來。政策加碼，只要是從需求角度出發(fā)，就應當視為合理。因而，“房貸利息可抵個稅”的利好未必有多遠。另外，已有專家指出，全國商品房和住宅庫量雖然大，但遠非編造出來的“恐怖數(shù)字”那么大。并且，過去三四年，三四線城市的土地成交和新開工多是持續(xù)負增長的，市場無形之手早就開始減縮供給了。三四線城市庫存壓力最大的時點正在過去，我們不需要自己嚇自己。

從商品生產(chǎn)的角度看，產(chǎn)品銷售的不暢，產(chǎn)品積壓必然導致資金回籠過程阻滯，直接影響生產(chǎn)資料的再投入，這也就引出了“去庫存”問題的另一面，或者說下一環(huán)——房地產(chǎn)投資的明顯下滑。

投資增速的負增長受制于庫存的正增長，而去庫存實現(xiàn)銷售資金回籠是投資行為得到回報并進行再投資的前提。只有打通庫存環(huán)節(jié)的阻滯才能讓投資實現(xiàn)收益，繼而進行再投資，使整個生產(chǎn)過程走上正常的循環(huán)軌道，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)恢復正常生產(chǎn)秩序。同時，只有當整個行業(yè)真正能夠實現(xiàn)從生產(chǎn)到銷售的正常循環(huán)，并且讓更多的投資看到這一正常循環(huán)，才能有意愿進入這一領域。

另一方面，改變投資增速下滑，吸引新增投資除了刺激需求幫助去庫存，通過稅收、信貸、改革簡化行政環(huán)節(jié)、提高投資便利，以及綜合性金融創(chuàng)新等政策支持，引導和改變投資預期，也是可行的。需要特別注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)并非只是指開發(fā)建設，除了商用和住宅的土建開發(fā)，還包括物業(yè)管理、拆改建、租賃等。尤其是在新型城鎮(zhèn)化建設中，城市配套設施的更新和完善，生態(tài)環(huán)境的提升等等更廣泛的內容。

總體而言，維護房地產(chǎn)行業(yè)健康運行，一方面要加大“去庫存”力度，另一方面要想辦法引導投資，并使投資走進更寬泛的房地產(chǎn)領域，改善人民生活，提升房地產(chǎn)業(yè)質量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。