長沙商業(yè)地產(chǎn)：發(fā)展迎來新契機(jī) 半年成交133.34億元

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)深化，長效機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，以及金融監(jiān)管力度加大，限購限貸、預(yù)售限價等嚴(yán)控政策得以實施的背景下，住宅市場步入“最嚴(yán)調(diào)控”時代。但與住宅的嚴(yán)格受限不同，商業(yè)地產(chǎn)較少受到調(diào)控政策的波及，市場環(huán)境較為寬松。

穩(wěn)中有升上半年共成交133.34億元

0731地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，長沙市商業(yè)用房共成交133.34億元，相比去年同期增長6.91%；總計成交面積為94.84萬平方米，同比增長3.46%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對比近兩年同期的成交情況，上半年長沙市商業(yè)地產(chǎn)雖然在成交數(shù)據(jù)方面有所增長，但因推盤節(jié)奏較快，目前仍處于去庫存階段。

從物業(yè)成交類型來看，上半年長沙商業(yè)性質(zhì)的公寓銷售成績突出。以長沙萬科金域緹香為例，根據(jù)長沙萬科提供的官方數(shù)據(jù)，2018年上半年萬科金域緹香共成交公寓372套，銷售成績極為亮眼。

在面積段的分布上，100平方米以上的商業(yè)用房成為去化的絕對主力，其次為40至60平方米、20至40平方米、60至80平方米的面積段，其中20平方米以下的商業(yè)用房成交量最低。從價格方面來看，單位均價在10000元/平方米至20000元/平方米的商業(yè)用房最受置業(yè)者關(guān)注，其次為10000元/平方米以下的商業(yè)用房，而均價在40000元/平方米以上的商業(yè)用房成交占比較低。

目前長沙商業(yè)用房仍以平層公寓為主流。因為地段、開發(fā)商等因素的不同，商業(yè)公寓的價格差異較大。在裝修方面，精裝商業(yè)公寓和毛坯商業(yè)公寓的價格持平。

多極發(fā)展城市紅利帶來發(fā)展新契機(jī)

隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，地鐵線的不斷開通以及各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新區(qū)等規(guī)劃的出臺，長沙商業(yè)市場也迎來了發(fā)展的新契機(jī)。2018年上半年，商業(yè)用房的成交面積與金額都出現(xiàn)一定的增長，其中，岳麓區(qū)在這兩方面的排名均為首位。供銷比最大的則是芙蓉區(qū)。整體來說，2018年上半年，長沙市中心城區(qū)的商業(yè)用房成交進(jìn)一步下降，大有往岳麓區(qū)、望城區(qū)、長沙縣等周邊城市發(fā)展之勢。

在板塊成交方面，商業(yè)中心發(fā)展呈現(xiàn)出多極化的趨勢，濱江新城、星沙、金星北、梅溪湖四大板塊商業(yè)用房成交金額和面積明顯高于其他板塊，這幾大板塊未來或?qū)⒋蛟扉L沙新的商業(yè)中心。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，長沙商業(yè)地產(chǎn)上半年交出的這份答卷說明，一方面，目前大部分商業(yè)用房的置業(yè)者更傾向于面積較大且均價較低的類型；另一方面，地處寸土寸金的“城市中心”等區(qū)域內(nèi)的商業(yè)用房供應(yīng)量低，也使得這些地方的商業(yè)用房價格“水漲船高”。

而合富輝煌（中國）湖南公司提供的數(shù)據(jù)表明，截至2018年6月底，內(nèi)五區(qū)商業(yè)總庫存量563萬平方米，剔除全市新增自持商業(yè)約300萬平方米（約60%），全市商業(yè)存量可售面積263萬平方米。

銷售方面，2018年，長沙商業(yè)用房的“吸金”能力漸長。在商業(yè)地產(chǎn)多元發(fā)展的當(dāng)下，長沙的商業(yè)地產(chǎn)格局已經(jīng)開始演變，呈現(xiàn)多點布局，輻射能力加強(qiáng)。在2018年的下半年，期待長沙商業(yè)市場更多的精彩。

上半年寫字樓月均供應(yīng)11.1萬平方米

數(shù)據(jù)顯示，上半年長沙內(nèi)五區(qū)寫字樓市場整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)有序的發(fā)展態(tài)勢，總體供應(yīng)和銷售均較去年同期有所上漲，但供應(yīng)量遠(yuǎn)大于銷售量，市場供過于求、空置率增高等問題仍然存在。

數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)方面，2018年上半年長沙寫字樓供應(yīng)面積為66.8萬平方米，月均供應(yīng)11.1萬平方米，與2017年同期相比上升67%。銷售方面，2018年上半年銷售面積33.6萬平方米，月均5.6萬平方米，與2017年同期相比上升67%。值得注意的是，2018年上半年，寫字樓市場供銷比為2.0，與2017年同期相比，變化不大，均供大于求。

分區(qū)域來看，2018年上半年，長沙內(nèi)五區(qū)寫字樓供應(yīng)面積、供銷比最大的區(qū)域均為芙蓉區(qū)，其中供應(yīng)量最大的為芙蓉區(qū)，總計供應(yīng)57.4萬平方米，供應(yīng)比例超八成，供應(yīng)量最小的為天心區(qū)，呈現(xiàn)出零供應(yīng)狀態(tài)。成交量方面，2018年上半年，長沙內(nèi)五區(qū)成交量最大的為岳麓區(qū)，總計成交10.6萬平方米，成交比例超三成，成交最少的為芙蓉區(qū)，總計成交1.6萬平方米。整體來看，老城區(qū)仍然是長沙寫字樓市場的供應(yīng)主力，而岳麓區(qū)等開發(fā)新區(qū)則在成交方面表現(xiàn)搶眼。

去化方面，調(diào)控政策的不斷升級，在影響住宅市場的同時，也帶來了新的發(fā)展契機(jī)。截至2018年6月底，內(nèi)五區(qū)寫字樓存量面積達(dá)438.8萬平方米。潛在供應(yīng)量方面，預(yù)計2018年下半年內(nèi)五區(qū)寫字樓可售貨量為521萬平方米。

“去庫存”仍然是寫字樓市場主旋律

在戴德梁行提供的數(shù)據(jù)報告中，2018年末預(yù)計長沙市甲級寫字樓存量將同比增長83.4%。寫字樓存量的穩(wěn)步增長，使得“去庫存”仍然將是下半年寫字樓市場的重中之重。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，受此影響，甲級寫字樓的競爭將越發(fā)激烈。

另外值得注意的是，根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，目前，長沙沿江商務(wù)區(qū)的頂級寫字樓庫存已占到全市總存量的47.6%。其中，五一商務(wù)區(qū)存量占比21.5%，芙蓉中路商務(wù)區(qū)存量占比17.4%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，自2013年開始，長沙便步入了甲級寫字樓井噴的時代，甲級寫字樓存量穩(wěn)步增長，且近半數(shù)的甲級寫字樓選址在湘江兩岸黃金位置。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。