業(yè)內(nèi)專家建言：因城施策重結(jié)構(gòu) 創(chuàng)新思路去庫存

中新網(wǎng) 上海8月29日電 (記者 于俊)中國政府對房地產(chǎn)市場持續(xù)推出了包括“去庫存”等在內(nèi)的系列積極調(diào)控措施，以促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。剛剛在滬閉幕的易居論壇綜合業(yè)內(nèi)專家和企業(yè)家觀點，建言化解庫存應結(jié)合各地區(qū)的結(jié)構(gòu)性問題、因城施策，更應以創(chuàng)新思路拿出對策。

因城施策去庫存

上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會會長沈正超認為，房地產(chǎn)庫存的本質(zhì)是供需關(guān)系問題。上世紀九十年代以來上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的實踐顯示，供應不足→供求平衡→供應過度，是交替出現(xiàn)的市場現(xiàn)象，有一定的規(guī)律性。認真研究庫存問題，找出其變化規(guī)律，制定相應的預警和管理對策，對于促進市場健康發(fā)展具有重要意義。造成房地產(chǎn)商品庫存過多的原因是多方面的，去庫存也應因城施策，切忌生搬硬套國家規(guī)定，以防止出現(xiàn)新的庫存。

華東師范大學房地產(chǎn)系主任胡金星表示，對庫存問題的研究，吻合了當前政府供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導向，但如何化解此類問題，近幾年沒有很精準的對策。從城市經(jīng)濟學的角度看，不同庫存背后的租金收益有很大差異。諸如國際上商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率比較高，此類物業(yè)的庫存壓力就相對小。國內(nèi)市場應研究物業(yè)收益率等因素，這樣才能提出更為務實的去庫存措施。

具體去化重結(jié)構(gòu)

論壇期間，上海易居房地產(chǎn)研究院流通所所長崔裴發(fā)布了《房地產(chǎn)庫存問題研究》報告，對“房地產(chǎn)庫存”作出界定：房地產(chǎn)供給側(cè)持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地產(chǎn)。具體而言，新建商品房的庫存包括現(xiàn)房庫存、期房庫存、實際庫存、潛在庫存四類。

報告披露：2012年―2017年35個大中城市商品房實際庫存中住宅占比震蕩下行，從56.6%下降到44.6%。商品房實際庫存已從以住宅為主轉(zhuǎn)為以非住宅為主，商辦用房的庫存問題變得更加突出。換言之：在全國平均層面，商品住宅庫存已為合理水平，但以商辦房為主的非住宅商品房庫存規(guī)模遠超合理規(guī)模區(qū)間，去化壓力巨大。而從2005年―2017年全國不同類型商品房期房銷售面積看，期房銷售的絕對主力是住宅，商辦房銷售占比非常低，反映出商辦房受自身特性影響，去化難度更高。

施策要有新思路

與會人士建議，去庫存應與存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤，對于部分庫存規(guī)模較大的房源，除了關(guān)注“去化”，還可考慮“轉(zhuǎn)性”。如果這方面實現(xiàn)了政策的銜接和打通，去庫存的問題就容易解決。

結(jié)合當前各大城市正在積極推進的租賃市場改革，針對新建租賃房周期長、存量物業(yè)改造周期短的特點，政府是否能允許房企收儲某類過剩的房源進行改造，從而形成更多的租賃房源。而租賃企業(yè)運營時，適當考慮停車位的配建和社區(qū)的經(jīng)營管理，有助于此類庫存項目真正為市場所認可，并具有更高的市場投資價值。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳強調(diào)，研討庫存問題，對于當前中國房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展非常必要。既要積極推進理論方面的探索和思考，也應結(jié)合市場階段性的發(fā)展特點做精準性的策略建議。解決庫存問題，既能改善房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，也可有效化解相關(guān)金融風險，符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大方向，有助于更好建立中國房地產(chǎn)行業(yè)長效發(fā)展機制。

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