新年伊始杭州樓市調(diào)整步伐有些快

在經(jīng)歷了一個(gè)明顯“由熱轉(zhuǎn)冷”的2018年后，新一年杭州樓市將會(huì)怎么走，大多數(shù)人只能達(dá)成這樣的一個(gè)共識(shí)：不確定的2019年。

歲末年初，這樣的“不確定”表現(xiàn)尤為明顯。一方面，已經(jīng)持續(xù)一年多的限價(jià)，悄然出現(xiàn)了放松姿態(tài)，老余杭、蕭山等區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目，新領(lǐng)預(yù)售證的房源價(jià)格明顯高于此前的板塊均價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期。另一方面，一些滯銷樓盤，面對(duì)低迷的行情，打起了“以價(jià)換量”的算盤，降價(jià)的預(yù)期越來越明顯。

不過，隨著“新年第一降”在1月份的最后幾天不期而至，以及土地市場(chǎng)出現(xiàn)了地價(jià)普遍性的回落，關(guān)于“2019年杭州樓市怎么走”的疑問，或許終于出現(xiàn)了一個(gè)明確的信號(hào)。

最高降價(jià)幅度達(dá)56萬元星未來引領(lǐng)“新年第一降”

沒有等待太久，2019年的“樓市第一降”，在1月的最后幾天，出現(xiàn)在了余杭南湖板塊。

1月28日，社交媒體上出現(xiàn)了一張中銳招商·星未來的“優(yōu)惠信息表”。該圖表顯示，星未來2號(hào)樓24套房源降價(jià)促銷，并且贈(zèng)送車位一個(gè)。不過，圖表中也明確，“針對(duì)在大定7日內(nèi)一次性付清房款30%及以上首付款的客戶可享受優(yōu)惠，僅限于2號(hào)樓房源，售完即止”。

記者查詢透明售房網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，這24套房源是中銳招商·星未來洋房2號(hào)樓的全部房源，建筑面積包括116方、124方、140方，精裝修交付。隨后，記者將優(yōu)惠價(jià)格和預(yù)售證價(jià)格進(jìn)行了逐套對(duì)比，發(fā)現(xiàn)優(yōu)惠后的價(jià)格，相當(dāng)于原價(jià)打了九折，總價(jià)優(yōu)惠幅度在27萬-38萬元，其中，降價(jià)最多的是2-2-602這套，總價(jià)優(yōu)惠高達(dá)38.3萬元。

再加上原價(jià)18萬元的車位，如果滿足規(guī)定的付款條件的話，星未來的這批房源，總價(jià)優(yōu)惠幅度將達(dá)到45萬元到56萬元。

中銳招商·星未來真的降價(jià)了嗎？昨天，記者前往項(xiàng)目售樓部，從銷售顧問口中得到了肯定的回答。同時(shí)，銷售人員向記者展示了網(wǎng)上流傳的“優(yōu)惠信息表”的紙質(zhì)打印版。

“價(jià)格打九折，洋房的單價(jià)只要2.2萬元，比競(jìng)品的高層還便宜，并且贈(zèng)送一個(gè)價(jià)值18萬元的車位?！变N售人員強(qiáng)調(diào)，這是年底加快回款的一個(gè)優(yōu)惠活動(dòng)，只針對(duì)2號(hào)樓。從周一中午開始，房源賣完就立刻停止。

中銳招商·星未來在1月初首開，當(dāng)時(shí)推出了1、2、3號(hào)樓洋房共計(jì)84套房源，不過由于登記人數(shù)沒有達(dá)到房源量，所以無需搖號(hào)，已經(jīng)在1月10日選房。銷售人員告訴記者，針對(duì)前期已經(jīng)成交的業(yè)主，只要符合“7天之內(nèi)一次性付清房款30%及以上”的條件，同樣可以享受到“9折+車位”的優(yōu)惠。

記者在售樓處待了約一個(gè)小時(shí)，其間有兩三組客戶前來簽約或看房。據(jù)銷售人員介紹，優(yōu)惠方案出來當(dāng)天，就成交了3套房源，目前2號(hào)樓僅剩七八套房源。在記者離開案場(chǎng)半小時(shí)后，收到了這位銷售人員的微信消息，說又有一套3樓房源剛剛被預(yù)定。

不過，透明售房網(wǎng)顯示，截至昨日，透明售房網(wǎng)顯示，中銳招商·星未來仍然沒有成交數(shù)據(jù)上傳。

南湖板塊新盤全部流搖

降價(jià)促銷或成共同選擇

在南湖板塊，目前在售的新盤項(xiàng)目主要有中銳招商·星未來、綠都·鑒未來和國(guó)開東方·鳳凰臺(tái)。這三個(gè)項(xiàng)目，都有高層和洋房產(chǎn)品，都在1月份首開，而且無一例外，全部流搖。

與中銳招商·星未來“貼隔壁”的綠都·鑒未來，首開推出了204套精裝修高層房源，均價(jià)22900元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)3500元/平方米）。當(dāng)時(shí)，共有136戶家庭登記報(bào)名，無需搖號(hào)。項(xiàng)目在1月17日開盤選房。

在綠都·鑒未來的案場(chǎng)，記者也看到了擺放在顯眼位置的“新春特惠房”，共有8套房源，目前還剩4套可售。從房源表單上來看，這幾套特惠房的總價(jià)比原價(jià)便宜了5萬多元，相當(dāng)于原價(jià)的97.5%。

“這是我們前兩天推出的周末特惠房，春節(jié)前的最后一個(gè)周末，主要是沖刺年終指標(biāo)?！辫b未來的銷售人員告訴記者。據(jù)她介紹，這個(gè)優(yōu)惠價(jià)是原價(jià)打9.8折，再減去1萬元。“首開的優(yōu)惠力度最大，是9.7折再減1萬，平常則是9.9折減1萬。”

此外，目前鑒未來的車位也有優(yōu)惠?！芭鰜淼能囄粌r(jià)格是24萬元/個(gè)，現(xiàn)在優(yōu)惠5萬元，只需要19萬元/個(gè)?！痹摴ぷ魅藛T表示。

國(guó)開東方·鳳凰臺(tái)則是南湖板塊第一個(gè)公寓價(jià)格突破3萬元大關(guān)的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目在1月首開推出2、4號(hào)樓共166套小高層精裝修房源，均價(jià)29500元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米），其中有不少房源單價(jià)在30000元/平方米以上。

國(guó)開東方·鳳凰臺(tái)最后的登記結(jié)果是“0登記”，對(duì)此，開發(fā)商方面表示“線下登記在冊(cè)、有購房意向的客戶大約有100多組”。鳳凰臺(tái)在1月13日進(jìn)行開盤，截至昨日，透明售房網(wǎng)顯示，鳳凰臺(tái)已經(jīng)成交32套房源。據(jù)了解，鳳凰臺(tái)春節(jié)前認(rèn)購，將享受1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。

“南湖板塊集體流搖，一個(gè)重要原因是價(jià)格明顯高于購房者預(yù)期，或者說板塊現(xiàn)狀，并不足以支撐這個(gè)價(jià)格?！蹦迟Y深業(yè)內(nèi)人士表示。

他舉例說，距離南湖板塊不遠(yuǎn)的眾安·學(xué)君里，最近的開盤單價(jià)只要16400元/平方米（毛坯），中簽率只有3.8%；未來科技城核心的華夏四季，洋房均價(jià)只要30800元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米），兩次推出462套房源，全部售罄。

同二手房相比，南湖板塊的新房也沒有其他區(qū)域呈現(xiàn)出的價(jià)差優(yōu)勢(shì)?！叭ツ?月份，這邊二手房成交價(jià)2.4萬元/平方米左右，之后一直下跌，到12月開始趨穩(wěn)，目前穩(wěn)定在2萬元/平方米左右，最近成交量還不錯(cuò)。”我愛我家中泰清水灣店的中介人員告訴記者。

事實(shí)上，從整個(gè)杭州來看，去年12月以來采取了降價(jià)促銷手段的項(xiàng)目和板塊，并非只有這里，只不過幅度和動(dòng)作沒有中銳招商·星未來這么大。比如，臨安青山湖板塊、蕭山湘湖板塊、城東新城等庫存較大的板塊，都出現(xiàn)過降價(jià)情況。

地價(jià)下跌成為普遍現(xiàn)象

樓市調(diào)整或“遠(yuǎn)沒有結(jié)束”

在新房市場(chǎng)出現(xiàn)“新年第一降”的同時(shí)，土地市場(chǎng)也在不斷釋放“下跌”的信號(hào)。

昨日，主城區(qū)迎來年前最后一次大型土拍，出讓7宗地塊，包括3宗宅地，總體量56.4萬方。宅地出讓的結(jié)果很有默契：相比板塊最高地價(jià)，都下跌了。

其中，位于城西文教板塊的翠苑單元宅地，集交通、商業(yè)、教育各大配套優(yōu)勢(shì)于一體。體量約5.7萬方，起拍價(jià)29443元/平方米。最終，該地被濱江和中鐵建聯(lián)合拿下，樓面價(jià)36100元/平方米、溢價(jià)率22.6%。算上配建公租房和社會(huì)停車位的成本，實(shí)際地價(jià)在4萬元/平方米左右。

不過，跟板塊內(nèi)上一次成交的涉宅地塊相比，昨天的這個(gè)價(jià)格降了不少。2018年7月6日，中海以36894元/平方米的樓面價(jià)拿下一宗翠苑單元商住地，溢價(jià)率39.2%。據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，中海翠苑項(xiàng)目的住宅部分，實(shí)際地價(jià)約4.67萬元/平方米。相比之下，昨日成交的翠苑宅地跌幅約16%。

另外兩宗位于城東新城彭埠?jiǎn)卧恼?，也沒能避開降價(jià)的坎兒。

彭埠?jiǎn)卧猂21/S2-15地塊緊挨地鐵彭埠站，容積率1.8，樓面起價(jià)23992元/平方米，需配建10%的公租房。最終被中鐵建和省交投聯(lián)合拿下，成交地價(jià)30121元/平方米，溢價(jià)率25.5%，實(shí)際地價(jià)約3.4萬元/平方米。

彭埠?jiǎn)卧猂21-19地塊，樓面起價(jià)23182元/平方米，需配建10%的公租房。最終被央企港中旅拿下，成交地價(jià)27148元/平方米，溢價(jià)率17.1%，實(shí)際地價(jià)約3萬元/平方米。

彭埠板塊的上一次宅地出讓還是在去年2月，當(dāng)時(shí)龍湖以36252元/平方米加上自持6%的代價(jià)，拿下一宗宅地，實(shí)際地價(jià)約38566元/平方米。相比龍湖項(xiàng)目，昨日成交的兩宗宅地，地價(jià)分別下跌近13%和28%。

值得注意的是，“降價(jià)”并不是個(gè)別現(xiàn)象，杭州土拍市場(chǎng)的“軟疲期”幾乎從2018年下半年就開始，即使到了2019年仍未停止。在1月份推出的幾宗宅地，無論是被廣泛認(rèn)為非常優(yōu)質(zhì)的大關(guān)宅地，還是新盤稀缺的筧橋和長(zhǎng)睦宅地，幾乎都是低價(jià)成交，跟去年同期的土拍行情相比，回落明顯。

未來是否會(huì)有更多樓盤采取“降價(jià)”的銷售方式？雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，這取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系與消費(fèi)者對(duì)板塊的預(yù)期。若供過于求，且消費(fèi)者對(duì)板塊的預(yù)期不足以支撐房?jī)r(jià)時(shí)，流搖、降價(jià)都會(huì)接踵而至。

“讓市場(chǎng)來考驗(yàn)這個(gè)價(jià)格的合理性，對(duì)于那些性價(jià)比不高、需求又不大的樓盤，后期在價(jià)格方面會(huì)做些調(diào)整，隨行就市。接下來話對(duì)開發(fā)商來說，很大的考驗(yàn)和調(diào)整就是，不能再以牛市心態(tài)定價(jià)，要慎重考慮板塊實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值，更精準(zhǔn)地去定價(jià)?！闭禄莘颊f。

而在資深房產(chǎn)專家大老哥看來，杭州樓市的總體調(diào)整遠(yuǎn)沒有結(jié)束。“在政策面沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化之前，還是要多考慮政策的疊加效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的影響。同時(shí)，要從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境去判斷樓市，‘黑天鵝’、‘灰犀?！S時(shí)可能爆發(fā)?！贝罄细缯f道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。