房企開啟新一輪大吞小 將有效緩解地產(chǎn)去庫存

日前，中央經(jīng)濟工作會議中提及“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)去年以來的并購熱潮，有望在未來一段時間愈演愈烈。

有統(tǒng)計顯示，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元。鑒于此，多數(shù)研究認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組仍舊持續(xù)，這將成為緩解房地產(chǎn)庫存頑疾的一個有效藥方。

小開發(fā)商渴望“救援”

李猛（化名）作為內(nèi)地小縣城一名典型的小開發(fā)商，正在經(jīng)歷著前所未有的煎熬。

幾年前，他憑借給云南某縣域城市建設(shè)保障型住房，因地方政府沒有錢支付工程款，將縣城一宗幾萬平方米的土地批給他作為補償。當時正值房地產(chǎn)頗為火爆的2013年，李猛東拉西湊籌足幾千萬拉開了自己房地產(chǎn)開發(fā)的大幕。

無奈時運不濟，原本還熱火朝天的樓市，一下子就沒了買家。“原來預(yù)計當年就能賣掉的200套房子，到現(xiàn)在還剩五六十套。”

銷售不暢使得資金不能按期回籠，后期建設(shè)跟不上。“要讓后面的房子達到銷售條件得2000萬元。”

對于日前政府高層提出鼓勵開發(fā)商降價去庫存的呼聲，李猛非常無奈。

他所開發(fā)的項目如今處于爛尾狀態(tài)，達不到銷售條件，即便想降價甩貨，也是有心無力。而讓他感到英雄氣短的是，一旦房子可以銷售，即便按照成本價賣，貨值也有五六千萬，但即便以這筆預(yù)期的錢作為抵押，也找不到資金愿意出手搭救，銀行不貸款、小貸公司也不愿意為小縣城項目買單。而他自己名下的車子房子，早在2015年春節(jié)前便抵押支付農(nóng)民工工資。

李猛說，如今只能寄希望于政府出面解決資金缺口，或者有資金實力的開發(fā)商能夠接盤，把項目盤活推向市場。

李猛僅僅是眾多小縣城開發(fā)商的一個縮影。前幾年的房地產(chǎn)過度開發(fā)已經(jīng)透支了當?shù)刭徺I力，加上當初以高利貸等方式高息融資，已經(jīng)讓許多項目面臨資金鏈斷裂無以為繼的困境。

云南一名房地產(chǎn)從業(yè)人員告訴《第一財經(jīng)日報》，今年，他所在的城市房地產(chǎn)大量存貨無法銷售，使得開發(fā)商不敢輕易上馬項目，大量在建工程停工，整個城市今年開發(fā)量不足上年十分之一，其中相當多開發(fā)商希望能找到接盤者，自己可以甩手不干。

巨頭熱衷整合接盤

與中小發(fā)展商無以為繼的局面相對應(yīng)的是，融創(chuàng)中國、碧桂園與恒大地產(chǎn)等房地產(chǎn)巨頭，憑借便捷的融資渠道，已經(jīng)加速在各地尋找機會接盤優(yōu)質(zhì)項目，以快速擴大自己的地產(chǎn)版圖。

例如今年7月，碧桂園在四川瀘州相關(guān)部門的引薦下，接盤了該市高爾夫豪宅盤漁子溪。據(jù)悉，漁子溪的洋房早在2014年初開始銷售，但因銷量不暢而陷入資金困境。最后因碧桂園的介入得以盤活。

據(jù)知情人士透露，碧桂園今年投入大量資源到土地市場上，其中相當一部分是以股份合作的形式接盤中小發(fā)展商的項目。

在并購市場上，恒大地產(chǎn)今年表現(xiàn)得更加彪悍，只是路數(shù)與碧桂園不甚相同。截至目前，恒大已經(jīng)先后5次在國內(nèi)進行大規(guī)模項目并購，其中包括10月中旬以70億港元代價向信和置業(yè)、華人置業(yè)及中渝置地收購子公司或分公司股權(quán)，進而獲得位于重慶的一個超大體量綜合項目；以及7月中旬以65億港元從華人置業(yè)手中接盤成都三個項目；12月以135億收購新世界位于海南?？?/strong>、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個超大型項目。

憑借快速并購，恒大地產(chǎn)今年下半年以來的銷售屢屢創(chuàng)出新高。該集團披露的月度銷售數(shù)據(jù)顯示，其10月單月銷售高達258億，首次超過萬科、綠地等同行。而11月，該集團實現(xiàn)銷售額178.5億元，同比增長33.2%；合約銷售面積214.1萬平方米，同比增長26.6%。前11個月，恒大累計已完成銷售額1723.9億元，完成上調(diào)后1800億元年度目標的95.8%。

對于市場上出現(xiàn)的并購熱潮，克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化嚴重，越來越多企業(yè)的日子難過，慢慢退出市場，這給龍頭企業(yè)提供了良好的并購機會。在他看來，長遠來看，優(yōu)勝劣汰是市場發(fā)展的規(guī)律，有利于行業(yè)格局的優(yōu)化，而強者恒強與企業(yè)分化也是行業(yè)的必然趨勢。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，過去的兩年時間里，房地產(chǎn)行業(yè)每年的并購金額增長均超過一倍。2014年并購236宗，涉及金額為1768.09億元，同比增長104.93%，2013年并購153宗，涉及金額863億元，同比增長145.09%。2013年以來至今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購案發(fā)生565宗（包括已完成與未完成交易），涉及并購金額達4230.88億元。

同時值得提及的是，并購也與行業(yè)利潤空間收窄有關(guān)。一名資深分析師對記者表示，小企業(yè)融資難，加劇了行業(yè)之間實力較為雄厚的大型房地產(chǎn)商與中小房地產(chǎn)商之間的差距，也為行業(yè)之間的并購提供了條件。

房地產(chǎn)與金融評論人士黃立沖對記者表示，近年房地產(chǎn)并購一直都不少，一些國有房企因為利息成本便宜，去并購成本高的企業(yè)。但他同時表示，通常都是大企業(yè)并購小型項目公司，并購集團公司的情況較少。從不同城市來看，他認為，未來三四線城市的房企未來也會整合，但受制于當?shù)匦枨蟛蛔?，被并購的標的都是有選擇性的，僅限于地段特別好的項目。