化解地產(chǎn)庫存或鼓勵(lì)購(gòu)租并舉 住房租賃專業(yè)化存瓶頸

很多人都有租房的經(jīng)歷，或是經(jīng)朋友親戚介紹，或是交點(diǎn)中介費(fèi)去找中介機(jī)構(gòu)，同時(shí)面對(duì)房東漲價(jià)或收回房屋不再出租等問題，往往沒有太多辦法。今后，租房者的選擇可能會(huì)更多。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議21日閉幕，會(huì)議提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

近期，中央多次提及房地產(chǎn)庫存問題，其重要性可見一斑。隨著相關(guān)政策的逐步落實(shí)，或?qū)⒂性絹碓蕉嗟霓r(nóng)民工融入城市生活，享受公租房或?qū)⒉辉偈軕艏臓拷O，更多的房源或?qū)⒆呦蚴袌?chǎng)，更多城市或?qū)⑷∠拶?gòu)政策，“購(gòu)租并舉”等制度讓“居者有其屋”的夢(mèng)想并不遙遠(yuǎn)。

今年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），提出用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

當(dāng)然，專業(yè)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展仍存在著不少瓶頸。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，全國(guó)租賃需求比較旺盛的區(qū)域都位于一二線大城市，這些城市不存在庫存過多的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)高企，庫存商品房用來出租的收益回報(bào)率非常低，因此開發(fā)商更愿意將房子直接出售，而非用于租賃。

廣州一家專業(yè)化住房租賃企業(yè)人士告訴本報(bào)，目前在一線城市和二線核心城市，房子賣得都還不錯(cuò)，因此對(duì)租賃市場(chǎng)這一塊，開發(fā)商觀望考察居多，很少有真正做這一塊。“而且開發(fā)商也很難做租賃市場(chǎng)，因?yàn)樗鼈兊馁Y金壓力也大，迅速賣出回籠資金是最主要的選擇。”

該人士說，專業(yè)化租賃企業(yè)大多也不會(huì)去購(gòu)買開發(fā)商的庫存商品房，因?yàn)橘?gòu)買的成本太高。“專業(yè)化租賃企業(yè)一般多傾向于輕資產(chǎn)運(yùn)作模式，把規(guī)模做大了再說，都是走長(zhǎng)租存量房做短期出租的模式，大多是通過長(zhǎng)租舊物業(yè)再改造后出租。”

張大偉說，專業(yè)化住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)，主要是依賴改變房屋居室設(shè)計(jì)，成為群租房、類群租房等。例如，自去年起，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓如雨后春筍般成長(zhǎng)。此外，諸如順為資本、賽富亞洲、愛普瑞金融集團(tuán)等各路資本洶涌而入。

很多分布式公寓都采取“n+1模式”（一個(gè)三居室房子分租給四個(gè)人，其中客廳隔出一間），但是政府方面此前鑒定為群租房。由于集中式公寓很多是工業(yè)用地，也需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。比如上海蘑菇公寓就曾因在拿房階段沒有清晰定位，遭到“群租房”認(rèn)定而被迫將其改造過的房屋拆除。

因此，鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃模式具有十分重要的意義。據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示，住房租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式現(xiàn)在也有，應(yīng)該扶持還是應(yīng)該取締，業(yè)內(nèi)一直有爭(zhēng)議。現(xiàn)在來看，住房租賃機(jī)構(gòu)模式獲得扶持，是因?yàn)橹灰獙?duì)住房租賃機(jī)構(gòu)模式引導(dǎo)好，在規(guī)范住房租賃行為、滿足承租人需求、穩(wěn)定租賃市場(chǎng)方面都將有積極意義。

他認(rèn)為，住房租賃機(jī)構(gòu)模式將松散的租賃房源整合起來，進(jìn)行更為集約化的管理，將有利于使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定，使出租人和承租人的權(quán)益更有保障。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。