2015，中國(guó)樓市走出怎樣的市場(chǎng)曲線？

“330新政策”、降息降準(zhǔn)、地方解除限購(gòu)、調(diào)整公積金政策……2015年，一系列政策釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號(hào)，中國(guó)樓市經(jīng)歷了從趨冷到回暖的轉(zhuǎn)折。

受去年房地產(chǎn)寒冬影響，今年初全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)均跌至1年前水平。在這種情況下，“330新政策”被業(yè)內(nèi)視為提振樓市冷暖的分水嶺。

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。

“330新政策”開(kāi)啟了全國(guó)樓市復(fù)蘇之路。全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始回升，一線城市在4月份率先全面回暖，繼而帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲。進(jìn)入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趨勢(shì)不斷加強(qiáng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積雖同比下降0.2％，但銷售額卻率先實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”，同比增長(zhǎng)3.1％，為2014年2月以來(lái)首現(xiàn)正增長(zhǎng)。

在此基礎(chǔ)上，8月27日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯(lián)合再發(fā)文松綁實(shí)施了近十年的“限外令”；9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25％；10月8日，公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行。這意味著，在一線城市工作繳納公積金的購(gòu)房者可以在三四線城市買房。

一系列政策效果不斷顯現(xiàn)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲城市個(gè)數(shù)不斷增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年11月份，房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量已“三分天下”，總數(shù)達(dá)到21個(gè)，占比30％。從環(huán)比方面，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市33個(gè)，數(shù)量近半。

此外，11月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價(jià)格，環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平，系三線城市一年以來(lái)首次止跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉說(shuō)，從11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格來(lái)看，較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個(gè)月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大，這表明部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭。

雖然2015年我國(guó)樓市整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于發(fā)展失衡、住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象并存，明年樓市發(fā)展將更加分化，庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)仍大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1億平方米。專家認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)樓市庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)仍大。

中國(guó)社科院日前發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015－2016）》顯示，2016年我國(guó)住房總量將呈“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”，即一線城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過(guò)剩，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長(zhǎng)有沖突的背景下，2016年房?jī)r(jià)或存在較大程度下跌波動(dòng)的可能。

“在政策激勵(lì)下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來(lái)看，銷售增長(zhǎng)卻顯乏力，庫(kù)存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化或趨于嚴(yán)重。”倪鵬飛說(shuō)。

中金公司一份分析報(bào)告顯示，2016年，一二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10％，而銷量將持平。主要原因是，一二線城市供應(yīng)有限，土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推升銷售均價(jià)，一二線城市的庫(kù)存去化周期已分別為7個(gè)月和13個(gè)月。而三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則仍面臨著高庫(kù)存和弱需求，預(yù)計(jì)2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10％，銷售均價(jià)將下跌5％。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。