長沙：“降溫”的二手房與上漲的地價

12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）。《通知》進一步加強了對長沙市商品住房價格管理，明確價格成本由“成本+利潤+稅金”三部分組成，平均利潤率為6%-8%。該《通知》于12月11日開始執(zhí)行。

《通知》稱，此舉目的是貫徹落實中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步加強長沙市商品住房價格管理。然而，12月12日上午，該項《通知》被從長沙市發(fā)改委官網(wǎng)撤掉。

時近年關(guān)，樓市的任何一個動向都牽動著開發(fā)商和購房者的神經(jīng)，尤其是在二手房價格持續(xù)下跌6個月的長沙。

文件發(fā)出后，一些媒體報道認為，“調(diào)控最嚴城市”長沙的調(diào)控政策再加碼。但長沙市發(fā)改委相關(guān)人士表示，限價“更嚴”和“放松”的說法均不準(zhǔn)確，長沙樓市政策并沒有新的變化。

雖然《通知》很快被撤下，但對“商品住房價格加強管理，及平均利潤率6%-8%”的提法，引起廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這種限定利潤率的做法是穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的一招，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商在定價環(huán)節(jié)趨于理性。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，明確平均利潤率為6%-8%，顯然也是一種限制利潤的做法，有助于防范房企隨意虛高報價、過度追求利潤。

一位在地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)定價的人士表示，“很多房產(chǎn)項目其實達不到6%-8%的利潤，甚至有的項目就是邊做邊虧?！睂τ陂_發(fā)商而言，開發(fā)一個項目最大的成本其實在于土地。如果地價上漲，房價就肯定得漲。

據(jù)悉，自2017年10月推出“限房價+競地價+搖號”住宅用地以來，長沙市“雙限地”（房價、地價都受限的地）成了土地市場供應(yīng)的主流，地價也在逐步攀升。

最先開啟長沙限價地供應(yīng)序幕的，是位于該市雨花區(qū)牛頭村的編號為[2017]長土網(wǎng)040號地塊，住房限定售價為7700元/平方米，起始樓面價約2290元/平方米，競得樓面價約3435元/平方米。另一宗位于雨花區(qū)韶山路143號的編號為[2017]長土網(wǎng)041號地塊，住房限定售價為7195元/平方米，起始樓面價約2103元/平方米，競得樓面價約3154元/平方米。

已經(jīng)掛牌出讓的、位于雨花區(qū)的編號分別為[2019]長沙市112號、[2019]長沙市114號、[2019]長沙市115號的地塊，其住宅限價分別為10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，起始樓面價就分別達到了約3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此，長沙市內(nèi)五區(qū)住宅單價限價全線突破萬元。

數(shù)據(jù)顯示，新房交易方面，11月，長沙市內(nèi)五區(qū)住宅整體供求比1.2，住宅市場已連續(xù)4個月處于供過于求狀態(tài)。而時值年末，各大房企紛紛沖刺銷售業(yè)績，有些樓盤暗地放出了“9.0折”優(yōu)惠。12月14日，一個廣東名企的樓盤尾盤銷售里，甚至出現(xiàn)了“8.8”折扣。

前述業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前樓市下行環(huán)境下，經(jīng)歷地價一輪上漲后，開發(fā)商拿地意愿不高，土地市場漸漸趨冷。11月，長沙市內(nèi)六區(qū)總計成交的4宗經(jīng)營性用地，總建筑面積約38萬平方米，環(huán)比減少79%，成交總建筑面積為今年以來月度最少值，其中有2宗限價地為底價成交。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。