2019年北京住宅市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)

1月8日，第一太平戴維斯發(fā)布2019年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告。綜合全年來看，2019年年北京商品住宅市場整體表現(xiàn)波瀾不驚，無論是供應(yīng)還是成交均表現(xiàn)平淡，相較去年既未出現(xiàn)大幅反彈、也未出現(xiàn)整體下滑，基本實(shí)現(xiàn)政府所主導(dǎo)的“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

眾所周知，北京的房地產(chǎn)調(diào)控政策長期以來都保持著從嚴(yán)態(tài)勢，盡管上半年住宅成交短暫出現(xiàn)小幅升溫，但隨著調(diào)控政策的逐步傳導(dǎo)，尤其是對房地產(chǎn)融資端的嚴(yán)格監(jiān)管與調(diào)控，直接導(dǎo)致下半年市場明顯降溫，成交量開始逐漸走低，購房者的觀望情緒較為明顯。

2019年對于北京房地產(chǎn)市場而言，是充滿變化與調(diào)整的一年。受諸多因素影響，全年北京房地產(chǎn)行業(yè)長期處于調(diào)整、波動、甚至是被抑制的大環(huán)境當(dāng)中。不過，由于北京市場剛需和改善型購房需求韌性較強(qiáng)、在限競房供應(yīng)量大增的支持下仍能平穩(wěn)釋放，因此也保證了住宅市場整體成交量同比仍能保持穩(wěn)定。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示，2019年中央政府多次提及要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的指導(dǎo)思想，因此可以看出，北京房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策依然不會放松，政府將以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長效調(diào)控機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，北京房地產(chǎn)市場受影響最明顯的是寫字樓市場，并且目前已進(jìn)入一個(gè)下行周期，無論是業(yè)主方還是租戶方都在積極調(diào)整策略以應(yīng)對寒冬。調(diào)控從嚴(yán)的政策環(huán)境繼續(xù)深度影響住宅及土地市場，全年的整體成交保持平穩(wěn)、難現(xiàn)反彈的動能。

對于北京寫字樓市場而言，2019年可謂“拐點(diǎn)之年”，在經(jīng)歷了近十年的黃金發(fā)展周期之后，寫字樓市場進(jìn)入了新一輪的調(diào)整周期。2019年全年北京甲級寫字樓市場共迎來134.5萬平方米的新增供應(yīng)。

另一方面，海量供應(yīng)入市直接拉動全市空置率上升至12.7%，這兩項(xiàng)指標(biāo)均為2009年以來的最高值。同時(shí)，供需之間的平衡被打破以及逐漸疲軟的市場需求，共同促使北京寫字樓市場的平均租金連續(xù)四個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，至2019年末下降至每月每平方米364.9元，租金指數(shù)較去年同期下降1.6%。

在商業(yè)零售市場方面，為刺激居民消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級，2019年內(nèi)北京推出多項(xiàng)刺激計(jì)劃，其中包括鼓勵(lì)發(fā)展“首店經(jīng)濟(jì)”，通過加大資金支持吸引國內(nèi)國際品牌的首店、旗艦店進(jìn)駐北京的零售機(jī)構(gòu)。

其次，“夜經(jīng)濟(jì)”的大力推廣也成為了北京零售業(yè)發(fā)展的新趨勢，各大零售商店、餐飲娛樂和購物中心通過延長營業(yè)時(shí)間、加大餐飲業(yè)態(tài)比例、豐富夜間活動項(xiàng)目等方式促進(jìn)夜間經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)增長。

展望2020年的市場走勢，第一太平戴維斯方面分析指出，在政策環(huán)境不會出現(xiàn)更多調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)市場整體仍將以平穩(wěn)發(fā)展作為第一要義。同時(shí)，如若外部環(huán)境能夠出現(xiàn)改善，將是對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最大的利好。

具體到行業(yè)內(nèi)部，可以預(yù)見商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著新的發(fā)展格局，行業(yè)整體已由追求高速增量進(jìn)入到存量高度競爭的新階段，市場面臨的不確定性正逐步增多，同質(zhì)化競爭也日益加劇，以上種種變革都對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營提出了更高的要求，而更加專業(yè)化和精細(xì)化的運(yùn)營和管理能力將成為商業(yè)地產(chǎn)新的核心競爭力與致勝關(guān)鍵。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。