房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌谷底 去庫存藥方待發(fā)力

年末多地樓市的熱銷未能溫暖跌入冰點的房地產(chǎn)投資。2015年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌至歷史低點，“去庫存”這張決策者開出的藥方亟待顯效。

中國國家統(tǒng)計局19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元(人民幣，下同)，比上年名義增長1.0%(扣除價格因素實際增長2.8%)。自能查詢到統(tǒng)計數(shù)據(jù)的2000年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速只有在2009年初短暫地跌至1%。

自2014年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速以每年約10個百分點的速度持續(xù)回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也從以往的超過20%下滑至17.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資不振直接拖累固定資產(chǎn)投資，進而影響經(jīng)濟增長。2015年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長6.9%，20余年來增速首次破七。

中國房地產(chǎn)行業(yè)也首次出現(xiàn)房屋新開工面積(同比下降14%)、房屋竣工面積(下降6.9%)、土地購置面積(下降31.7%)、土地成交價款(下降23.9%)四個前端指標(biāo)同時負增長的罕見狀況。

業(yè)內(nèi)認為，這種現(xiàn)象背后的“病因”就是樓市庫存高企。2015年末，中國商品房待售面積接近7.19億平方米，達到庫存高點。中央經(jīng)濟工作會議將化解房地產(chǎn)庫存作為2016年中國結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一。

華遠地產(chǎn)原董事長任志強認為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的7億多平方米的庫存情況比2008年還要嚴(yán)重，其中有大量庫存還屬于很難消化的部分。任志強認為，2016年在針對去庫存方面官方還會有更多的政策或措施出臺。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長苗樂如則認為，房地產(chǎn)庫存是中國房地產(chǎn)發(fā)展的病灶，官方已經(jīng)準(zhǔn)確診斷出了這一點。他指出，樓市分化，庫存高位，不僅因為中國經(jīng)濟發(fā)展向中高速換擋，更因為中國城市居民人均住房面積已達33平方米，戶均一套住房，住房市場已經(jīng)由供需緊張的高速發(fā)展轉(zhuǎn)入供需基本平衡的常態(tài)發(fā)展階段。

苗樂如認為，今年穩(wěn)定住房消費的政策利好將持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場在政策利好下，穩(wěn)定向好，去庫存也會初見成效。

萬達集團董事長王健林也在近期指出，西方在20年前就有人預(yù)測中國樓市會崩潰，但至今仍未發(fā)生。王健林認為，現(xiàn)在中國住宅市場的最大問題在于三、四線城市供應(yīng)太多，預(yù)計需要4至5年時間消化。三、四線城市的住宅交易量雖然大，但交易金額占比較少，而一、二線城市樓市則相對健康。他贊同樓市實行分類調(diào)控政策，一二三線城市采用不同政策。

去庫存政策在一些城市已經(jīng)初顯效果。上海易居研究院發(fā)布的一份報告稱，2015年中國受監(jiān)測的35個城市新房庫存規(guī)模出現(xiàn)下滑趨勢。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，從數(shù)據(jù)上看，2015年35個城市樓市存銷比總體上持續(xù)收窄，說明中國一些地方庫存壓力在積極有效地釋放。

嚴(yán)躍進認為，在2016年的“去庫存殲滅戰(zhàn)”中，應(yīng)該更多關(guān)注結(jié)構(gòu)問題。比如一二線城市的庫存壓力已經(jīng)大為減輕，一些地方甚至可以主動補庫存，而三四線城市則需要繼續(xù)去庫存。另外，應(yīng)該鼓勵房企創(chuàng)新商業(yè)模式，比如鼓勵房企采用購租并舉的策略，加快樓盤的消化速度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。