住建部“下鄉(xiāng)”摸底去庫(kù)存 加大對(duì)農(nóng)民買房支持度

針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的下行壓力，決策層再次釋放政策信號(hào)。

無論是1月22日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還是27日的中央一號(hào)文件，通過推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化釋放內(nèi)需去庫(kù)存的思路正逐漸清晰起來。

“今年1月，住建部派出了多個(gè)調(diào)研組到山東、陜西、福建等地，全部由司長(zhǎng)擔(dān)任調(diào)研組組長(zhǎng)，調(diào)研的主要內(nèi)容就是圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，確保中央制定政策有的放矢。”住建部的一位官員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年去庫(kù)存政策手段將主要在三四線城市實(shí)施，從這一角度來說，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)被賦予了更加重要的政策角色。

“農(nóng)村土改已在推進(jìn)”

“從住建部目前摸底的情況來看，調(diào)研組去的地方主要是三四線城市及城鎮(zhèn)，如山東的威海、滕州，陜西的眉縣，福建的南安等，主要是目前城鎮(zhèn)化建設(shè)相對(duì)較好的地方總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。”上述住建部官員指出，住建部此次調(diào)研將在全國(guó)“兩會(huì)”前形成材料向中央?yún)R報(bào)。

“從目前來看，若要消化現(xiàn)有的大量庫(kù)存，必須要啟動(dòng)一個(gè)新的購(gòu)房群體。由農(nóng)民工轉(zhuǎn)化的‘新市民’則是此前很少觸碰的群體，而且目前庫(kù)存量最大的三四線城市也正是這一群體的主要置業(yè)地。”中房協(xié)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)朱中一指出。

“新的人口紅利將在城鎮(zhèn)化過程中大量涌現(xiàn)，大量的‘城歸’會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)，而城歸人口的就業(yè)則需要第三產(chǎn)業(yè)來解決，要鼓勵(lì)年輕人回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新。”全國(guó)政協(xié)常委厲以寧在“2016中國(guó)新型城鎮(zhèn)化論壇”上指出。

按照中央給出的城鎮(zhèn)化規(guī)劃，到2030年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%到70%左右。但厲以寧認(rèn)為，到2030年這一數(shù)字將會(huì)更高。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告的公開數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購(gòu)房人口占總體人口的1%。而從就業(yè)地看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。

“中央提出農(nóng)民工市民化與樓市去庫(kù)存掛鉤后，今年住建部將出臺(tái)相關(guān)政策加大對(duì)農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購(gòu)買住房的政策支持力度。例如，住建部已經(jīng)開始研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，方便農(nóng)民貸款。”上述住建部官員指出。

同時(shí)，據(jù)一位接近國(guó)土部的人士向記者透露，目前農(nóng)村土地制度改革已在推進(jìn)中，預(yù)計(jì)2016年會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策。

“目前政策的方向主要是對(duì)進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工進(jìn)行政策引導(dǎo)與傾斜，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)配套上仍需完善，這才能令其放心購(gòu)房。”上述接近國(guó)土部的人士表示。

“要將農(nóng)民工變成購(gòu)房群體，仍然需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)在不同行政級(jí)別的城市存在巨大的落差，導(dǎo)致人口向行政級(jí)別高的城市流動(dòng)。因此，要吸引農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購(gòu)房，還要加快制定向小城市傾斜的投資政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

城鎮(zhèn)化樣本

在1月底各地方政府陸續(xù)召開的地方“兩會(huì)”上，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)工作也成為重要議題，被寫入各地的十三五規(guī)劃中。

“從地方政府的角度來說，新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)無論是對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是政府成績(jī)來說，都是濃墨重彩的一筆，因此，地方政府的積極性也較高，從去年9月份開始，各地就已紛紛開始上報(bào)試點(diǎn)方案。”海南省一位政府官員對(duì)記者表示。

在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的工作中，旨在“允許社會(huì)資本通過特許經(jīng)營(yíng)等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)”的政府和社會(huì)資本合作模式（簡(jiǎn)稱PPP模式）已經(jīng)逐漸成熟。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2015年5月，全國(guó)34個(gè)省市區(qū)地方政府推出了PPP推介項(xiàng)目共1043個(gè)，總額約1.97萬億元的PPP項(xiàng)目，涉及交通設(shè)施、污水處理、醫(yī)療、養(yǎng)老等領(lǐng)域。

“通過PPP模式，政府和社會(huì)資本能夠建立起長(zhǎng)期平等的合作關(guān)系，雙方最大限度地發(fā)揮出各自優(yōu)勢(shì)。”大岳咨詢有限公司負(fù)責(zé)人金永祥表示。

在城鎮(zhèn)化PPP模式上，中信地產(chǎn)已經(jīng)有了較為成熟的經(jīng)驗(yàn)。

據(jù)了解，至2015年末，中信地產(chǎn)總資產(chǎn)超1200億元，土地儲(chǔ)備超2000萬平方米，并通過汕頭中信濱海新城、成都天府新區(qū)、珠海前山河綜合整治等城市運(yùn)營(yíng)類項(xiàng)目的落地，積極探索在新型城鎮(zhèn)化背景下的供給側(cè)改革方式。

“今后，中信地產(chǎn)將積極借助汕頭中信濱海新城已形成的新型城鎮(zhèn)化PPP模式良好品牌效應(yīng)，通過PPP基金的金融模式創(chuàng)新，在東部沿海以及城鎮(zhèn)化發(fā)達(dá)區(qū)域進(jìn)行異地復(fù)制。”中信地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總裁宋川在“2016中國(guó)新型城鎮(zhèn)化論壇”上表示。

中信地產(chǎn)副總裁林竹給出解讀，中信的金融與非金融綜合優(yōu)勢(shì)使得中信城市運(yùn)營(yíng)PPP模式具備差異化，對(duì)城市供給側(cè)改革能起到推動(dòng)作用，是站在市場(chǎng)端來提供公共產(chǎn)品。汕頭中信濱海新城中的汕頭海灣隧道項(xiàng)目就是ppp模式運(yùn)作下的典型項(xiàng)目。

據(jù)了解，汕頭海灣隧道項(xiàng)目通過公開招標(biāo)確定中信地產(chǎn)為項(xiàng)目城市運(yùn)營(yíng)的合法投資主體，由濱海新城公司（中信地產(chǎn)與社會(huì)資本合資成立，其中中信占股51%）與當(dāng)?shù)卣餐闪⑺淼理?xiàng)目公司進(jìn)行建設(shè)，其中濱海新城公司股份占比為51%。

“（海灣隧道項(xiàng)目）通過公司股權(quán)比例分配投資回報(bào)，并通過土地開發(fā)特許授權(quán)，在隧道項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)土地未來收益與特定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的捆綁，設(shè)定合理平等、完善的權(quán)利義務(wù)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)投資。”林竹介紹道。

北京師范大學(xué)新興市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)兼發(fā)展研究院院長(zhǎng)胡必亮表示，中信的PPP模式解決了新型城鎮(zhèn)化發(fā)展問題。解決了由早先的政府主導(dǎo)變成了如今的政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)的市場(chǎng)機(jī)制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。