海南樓市：一半是海水一半是火焰

又到了一年一度海南旅游和地產(chǎn)最火爆的季節(jié)。海南現(xiàn)狀如何？

“一半是海水，一半是火焰”。受訪的業(yè)內(nèi)專家這樣評價海南樓市。

一方面是各大新項目如火如荼的開工上馬，另一方面是庫存壓頂以及被加速淘汰出局的中小房企。

支柱產(chǎn)業(yè)庫存壓頂

CRIC研究報告顯示，在2015年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上，以旅游為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為推動海南省經(jīng)濟增長的主要力量。全省接待游客總?cè)藬?shù)4726.39萬人次，同比增長11.2%；實現(xiàn)旅游總收入474.43億元，增長13.6%。

2015年6月，海南省省長劉賜貴強調(diào)，要以國際旅游島建設(shè)為總抓手，用切實舉措有力推動12個產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中包括互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等。

在旅游業(yè)的刺激和政策導(dǎo)向下，海南經(jīng)濟發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)投資。

CRIC向《中國經(jīng)營報》記者提供的海南房地產(chǎn)研究報告顯示，海南省1~11月固定資產(chǎn)投資總額（不含農(nóng)戶）完成2981.35億元，同比增長11%。房地產(chǎn)開發(fā)投資和交通運輸業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長，仍然是拉動全部投資加快增長的主要動力。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1539.16億元，同比增長23.4%。錦城機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房地產(chǎn)投資增速一路下行，從年初1月份的10.5%，下滑至年末11月份的1.3%。與此相反，海南地產(chǎn)投資增速卻探底回升，在9月份勁升至25.2%后，企穩(wěn)于11月份的22.8%。

然而，在海南省房地產(chǎn)投資增速逆勢回暖之時，其庫存壓力也不容忽視。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前海南全省房地產(chǎn)庫存面積約3000萬平方米，去化周期不樂觀。

以?？?/strong>為例，CRIC提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，?？谏唐纷≌瑤齑?70.66萬平方米，按近13個月月均26.79萬平方米/月的去化速度計算，預(yù)計目前庫存需要約29個月才能消化完。

而據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?，一邊是去庫存，一邊是新增庫存，如果動態(tài)計算，現(xiàn)實中的去化周期遠超過相關(guān)報告給出的保守、靜態(tài)數(shù)據(jù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，?？谌齑嬷芷谝恢逼咴从诜科笸顿Y非理性的狂熱。大規(guī)模土地出讓后，市場供應(yīng)總體偏高。另外，即便有房屋成交，很多住房也沒有太高的入住率，造成社區(qū)氛圍不足。這些都會影響?？诘臉鞘型顿Y價值，換言之，會制約?？诜績r的上漲幅度。

有業(yè)內(nèi)人士指出，海南樓市最大的問題就是沒有產(chǎn)業(yè)或者說沒有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)做支撐，建議后續(xù)土地出讓等方面要有節(jié)制，不要全圍在海岸線做項目，這樣會使得供應(yīng)量增大，而消化能力跟不上。

價格短期難漲中小房企加速出局

中策房地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理胡建忠向記者透露，其熟識的多個開發(fā)商朋友為了度過年關(guān)甚至不得不虧本甩賣房子。

CRIC提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年9~12月，三亞市商品房均價分別為20167、19852、19550、19100元，呈現(xiàn)逐月下降趨勢。嚴躍進置評，一方面是限購政策下投資投機客總體下降，另一方面是供應(yīng)壓力下房企主動進行降價。在此局勢下，房企對新一輪投資將保持謹慎的態(tài)度。

在庫存和市場不景氣等多重壓力下，中小房企正在加速出局。

據(jù)不完全統(tǒng)計，海南省大大小小開發(fā)商達2000多家。在海南部分市縣，多個小型樓盤項目已停工，投資開發(fā)商已“跑路”。主要原因是資金鏈斷裂，加之項目本身定位存在問題，使得這些中小房企還來不及喘氣就已經(jīng)落敗。

有業(yè)內(nèi)人士置評，海南眾多中小企業(yè)雖然占有優(yōu)質(zhì)的地塊和項目資源，但資金壓力等均迫切需要引進實力企業(yè)合作。同時，眾多已經(jīng)深耕海南或初入海南的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在2015年也做出了較大戰(zhàn)略調(diào)整，不斷加碼旅游地產(chǎn)，引發(fā)了對中小房企項目的并購潮。大型房企擴張、市場集中度上升的背景下，運營能力較弱的企業(yè)業(yè)績進一步萎縮，經(jīng)營壓力促使項目并購重組，“大魚吃小魚”仍將持續(xù)。

胡建忠表示，海南很多小開發(fā)商都在冒險冒進，操作失敗了就是詐騙，開發(fā)商超過自己能力太多的事情不能做。他進一步提示購房者，在購買房產(chǎn)時首先要了解公司背景，查看五證是否齊全，有沒有足夠資金。

很多人到海南投資，是自住和投資兩個需求混合在一起的。嚴躍進表示，從投資角度看，需要考察城市和地區(qū)的房地產(chǎn)周期運行，在價格底部進入總體風(fēng)險會小，在價格高位進入則需要有耐心做長線投資的準備。