業(yè)內(nèi)稱2016年樓市政策保持寬松基本成定局

新年伊始，北京二手房市場顯露出不同以往的火熱氣質(zhì)。

2月13日，北京海淀區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人周軍（化名）早早回到北京，信心滿滿地準(zhǔn)備開工。

“因?yàn)榇汗?jié)前約過幾個客戶看房，他們也挺著急，因此早早就回來了。”周軍告訴記者，前兩年他經(jīng)常是在正月初十以后才回京，一般都要正月十五以后我們才開始電話約客戶。

“據(jù)我們公司網(wǎng)絡(luò)部提供的數(shù)據(jù)，春節(jié)假期期間的房源登記量和買房客戶登記量每天都有增加，尤其是從正月初四開始，新增房源登記量和新增買房客戶登記量呈現(xiàn)明顯增加的態(tài)勢。”周軍告訴記者。

“今年年初二手房的大量成交，主要是新房供應(yīng)大量減少造成的，尤其是央行節(jié)前出臺新的貸款政策后，部分購房需求被釋放。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。

上海易居研究院副院長楊紅旭表示，2016年全國房地產(chǎn)行業(yè)在政策面仍保持寬松基本已成定局。北京等一線城市受寬松的貨幣政策驅(qū)動，今年上半年樓市成交總體仍將保持較強(qiáng)態(tài)勢。

淡季意外熱成交

春節(jié)前本屬淡季的1月份，北京二手房的成交量令人感到有些“意外”。

“按照往年的經(jīng)驗(yàn)，春節(jié)前一個月一般市場都比較淡，但今年1月份的成交情況幾乎是最近一年最好的。1月份我基本每周都能簽約十幾套，最好的一周簽約了21套。”周軍告訴記者。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京1月份的二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)23301套，同比上漲95.8%，環(huán)比去年12月上漲14.2%；成交均價41270元/平方米，同比上漲16.7%，環(huán)比上漲1.7%。

“預(yù)計(jì)節(jié)后還會出現(xiàn)一個成交高峰，這主要是政策寬松的結(jié)果。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示，春節(jié)前央行出臺的信貸新政是專門針對樓市的寬松政策，將會對市場信心產(chǎn)生較強(qiáng)的刺激作用。

春節(jié)前一周，央行、銀監(jiān)會出臺政策，要求在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

“央行降低購房首付比例是為樓市去庫存給出的強(qiáng)刺激，盡管仍處于限購狀態(tài)的一線城市不能享受政策利好，但實(shí)際上，新政對一線城市購房者產(chǎn)生房價繼續(xù)上漲的心理預(yù)期，讓部分仍在觀望的購房者加緊入市。”陳劍波表示。

除了央行信貸政策外，北京也在節(jié)前釋放政策寬松信號。

2月2日，北京市住建委發(fā)出通知，自2月4日起，港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內(nèi)工作的，可在本市購買一套用于自住的住房；境外機(jī)構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在本市購買辦公所需的非住宅房屋。

而在此之前，北京市相關(guān)政策要求，境外個人在京只能購買一套用于自住的住房，并且須滿足在境內(nèi)工作超過一年的要求。此次北京新政取消了境外個人購房在境內(nèi)工作超過一年的時間限制。

“受限購影響，北京實(shí)際上可以放寬的政策并不多，此次對境外個人政策的放寬，一方面因?yàn)楸本┠壳胺績r較高，可購買人群范圍在縮小，因此境外個人成為較好的購房對象；另一方面，北京對樓市政策的個別調(diào)整都會提振市場信心。”張大偉表示。

開發(fā)商醞釀?wù){(diào)價

此外，春節(jié)前二手房市場的成交火熱，主要也因?yàn)樾路渴袌龉?yīng)減少，房企推盤動力不足。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，北京1月份的新房網(wǎng)簽總量為7787套，剔除保障性住宅后，純商品房住宅網(wǎng)簽總量為6591套，同比2015年1月下降21.5%，環(huán)比2015年12月下降51.9%。

“去年全年北京新房市場成交表現(xiàn)較好，因此節(jié)前房企大多減少了推盤的數(shù)量，不少企業(yè)只有部分尾盤在售，主力項(xiàng)目大多準(zhǔn)備節(jié)后再進(jìn)行銷售。”張大偉表示。

“我們目前有三個項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了銷售準(zhǔn)備，但不會在春節(jié)前后進(jìn)行大量銷售，尤其是中央及北京都釋放了政策寬松的信號，年后的銷售策略也會隨之調(diào)整，價格也會有所上調(diào)。”北京一大型房企的銷售負(fù)責(zé)人表示。

而據(jù)記者了解，北京市場上此前原本計(jì)劃在1月份開盤的北七家某項(xiàng)目已挪至了今年3月份。

“開盤時間推后主要是計(jì)劃上調(diào)價格，節(jié)后開盤調(diào)價的幅度應(yīng)該不會低于10%，但具體情況還要看市場調(diào)研的結(jié)果。”北京一待售項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人對記者表示。

胡景暉分析認(rèn)為，2015年在各項(xiàng)利好政策疊加效應(yīng)刺激下，大部分開發(fā)企業(yè)提前完成全年銷售任務(wù)，年終再推新盤的積極性降低，新盤入市量的減少，尤其是適合普通工薪家庭改善的中低價位新盤項(xiàng)目供應(yīng)量的減少，是導(dǎo)致1月份新房交易大幅減少的主要原因。

“北京新房成交均價同比漲幅較高，主要是因?yàn)?015年三四季度以來，高總價準(zhǔn)豪宅和豪宅的供應(yīng)比例逐步加大，成交占比也在逐步提高，成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化所致。”胡景暉表示。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份新房成交均價為29370元/平方米，同比上漲38.9%，環(huán)比漲幅為1.5%。成交總價在500萬以上的商品住宅成交量為721套，比去年同期上漲逾三成，成交占比比去年同期增加了近6%。

“市場低迷，房企庫存壓力大，因此低價推盤；市場回暖，房企則放緩?fù)票P節(jié)奏，并相應(yīng)提高利潤空間。”業(yè)內(nèi)分析人士表示，這種推盤策略是市場競爭中房企正常的思維邏輯，后續(xù)很可能有其他房企跟進(jìn)調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。