預(yù)虧6億 萬通地產(chǎn)自曝誤判杭州樓市

2016年初，萬通公告2015年度業(yè)績預(yù)虧5.8億元到6.2億元，稱其根源主要出在杭州兩個項目上。寥寥數(shù)語，仍未躲過交易所問詢。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從萬通公告發(fā)現(xiàn)其承認誤判杭州樓市。此前，杭州頻掀賣地狂潮，萬通搶地成本不菲。令外界不解的是，既然明知杭州樓市調(diào)整，萬通為何硬去搶地及不趁早調(diào)整開發(fā)策略？

萬通中心遭遇競品降價

據(jù)了解，萬通2015年業(yè)績預(yù)虧主要受制于杭州萬通中心和杭州上園兩個項目，前者為多業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，后者為住宅。

2014年報及2015年中報均顯示，杭州萬通中心仍有D座這一儲備土地，總地價1.2億元，可售面積1.88萬平方米，權(quán)益地價5888元/平方米。

萬通地產(chǎn)證券事務(wù)代表王渴告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他記得杭州萬通中心這個項目幾年前就拿了土地，開發(fā)周期比較長。

萬通公告披露，目前杭州萬通中心已完工，寫字樓的單方成本約2萬元/平方米，酒店式公寓由于交付標(biāo)準(zhǔn)是精裝修，單方成本約2.2萬元/平方米。

杭州萬通中心作為杭州市拱墅區(qū)的地標(biāo)性建筑，4年前當(dāng)?shù)卣匾饨M織過該項目專場樓宇推介會，受重視程度可見一斑。彼時，該單位相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾公開表示，運河CBD是拱墅區(qū)發(fā)展的最核心商務(wù)區(qū)區(qū)塊，建成后將成為杭州第三中心。

杭州市拱墅區(qū)招商局一位相關(guān)人士介紹說，杭州萬通中心是運河CBD率先啟動商用物業(yè)的國際都市綜合體，2011年6月全面開工，次年9月底開盤，3個多月獲得4個多億元銷售業(yè)績。2014年底，A、C幢企業(yè)總部大廈基本售罄，均價24000元/平方米。

萬通地產(chǎn)對外坦言，拱墅區(qū)屬于新興商務(wù)區(qū)，酒店式公寓整體供應(yīng)量較大。去年四季度各房企為去庫存降價促銷，板塊內(nèi)一競品項目某精裝酒店式公寓報價下調(diào)約4000元/平方米，僅賣1.7萬元至1.8萬元。杭州萬通中心相關(guān)產(chǎn)品下調(diào)10%~20%，預(yù)計減值1.2億元到1.4億元。

高價拿地?zé)o視區(qū)域風(fēng)險

記者梳理萬通地產(chǎn)年報發(fā)現(xiàn)，早些年萬通借殼上市之后，雖然地產(chǎn)攤子在全國快速鋪開，但相對其他一線房企的項目數(shù)仍然偏少，這直接影響到了相關(guān)財報業(yè)績，萬通2012年報曾宣稱，一二線樓市回暖，次年計劃拿下3個新項目。

2013年，萬通地產(chǎn)新拓展項目就包括杭州上園。資料顯示，當(dāng)年杭州樓市快速回暖，該年5月份，萬通44輪報價后以7.63億元總價競得余政儲出〔2013〕26號地塊，折合樓面價9145元/平方米，溢價率不菲。

萬通拿到上述項目之前的10個月，杭州樓市陷入冰點。緊鄰萬通上園地塊的萬科北宸之光，杭州萬科當(dāng)時拿下該項目樓面地價才4430元/平方米。該年，濱江集團拿下萬家名城的樓面地價也只有約6300元/平方米。

次年，杭州樓市大降溫，土地市場遇冷。當(dāng)年初，萬通以聯(lián)合體身份耗資6.18億元拿下了余杭區(qū)未來科技城一幅商住用地，樓面地價3145元/平方米。金成地產(chǎn)在余杭區(qū)所拿地塊的樓面成本僅3000元。

2015年以來，杭州上園所在區(qū)域內(nèi)的競品樓盤眾多，包括萬科、濱江、越秀、融科等10余家龍頭房企項目同期開發(fā)。據(jù)萬通公告披露，上園國際9棟高層住宅建筑面積11.5萬平方米，單方成本約1.8萬元到1.9萬元。

當(dāng)前，萬通上園附近的濱江萬家名城、萬科北辰之光均價多在1.3萬元到1.4萬元左右。萬通地產(chǎn)對外坦言，上園項目所在區(qū)域競爭度高，稱某項目相近且與上園項目同期拿地的住宅，開盤價1.3萬元/平方米，對杭州上園項目的定價產(chǎn)生直接影響，按照其被認可的折價率20%~30%，減值4.7億元到4.8億元。

1月26日，萬通對外披露了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)域風(fēng)險等公告，內(nèi)容詳述了2009年到2015年杭州樓市包括土地供應(yīng)、房企資金到位數(shù)、房地產(chǎn)投資與銷售等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，尤其是早些年杭州瘋狂賣地后遺癥從數(shù)據(jù)上也一覽無遺，萬通為何仍要瘋狂搶地？

萬通地產(chǎn)對外坦言其原本認為基于多項樓市政策利好，尤其是今年G20峰會在杭州召開等，認為當(dāng)?shù)貥鞘袝蚝?，但市場實際上并未向預(yù)期方向發(fā)展。

針對上述疑問，王渴稱其會將記者提出的幾個問題匯報給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，再行答復(fù)，但截至發(fā)稿時，記者仍未收到對方回應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。