金輝集團(tuán)擬A股上市閩系房企搶灘資本市場(chǎng)

又一家福建房企宣布登陸資本市場(chǎng)。

1月29日，總部位于福州的金輝集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金輝集團(tuán)”）發(fā)布了IPO招股書(shū)預(yù)披露文件，擬登陸上交所，目前總股本為18億股，此次擬發(fā)行數(shù)量不超過(guò)6億股，計(jì)劃募資60億元，建設(shè)重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區(qū)4個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2010年房地產(chǎn)企業(yè)IPO暫停至今，A股無(wú)房企掛牌。最近一次登陸A股的地產(chǎn)公司是2015年湖北金環(huán)和綠地控股的借殼上市。

隨著IPO新政的實(shí)施，房企在A股IPO的限制開(kāi)始松綁。

多位分析人士表示，房企選擇登陸A股市場(chǎng)，這在一定程度上反映出政策的緩和以及房企融資環(huán)境的利好。

在金輝之前，2016年1月13日，同為福建房企的融信中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融信控股”）正式在香港聯(lián)交所主板掛牌；為上市籌謀9年的福建房企福晟集團(tuán)擬借殼佑威國(guó)際在香港上市。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，正榮、融僑等閩系房企都在為上市做準(zhǔn)備。

一位閩系房企的內(nèi)部人士表示，目前排名靠前的幾家福建百億房企，大多從2013年開(kāi)始進(jìn)行全國(guó)化布局，2013年和2014年大手筆拿地，2015年相對(duì)來(lái)說(shuō)較為謹(jǐn)慎，為了再擴(kuò)張以及緩解資金壓力，上市是必然的選擇，“這是一場(chǎng)生存之戰(zhàn)”。

金輝IPO

早在2005年，金輝便傳出上市的消息。此后，金輝選擇和融僑以股權(quán)置換的方式進(jìn)行深度合作，但兩家企業(yè)于2010年分道揚(yáng)鑣，金輝籌謀繼續(xù)沖刺資本市場(chǎng)。

招股書(shū)顯示，金輝的實(shí)際控制人為林定強(qiáng)，其通過(guò)境外企業(yè)間接控制金輝集團(tuán)96%的股份。

數(shù)據(jù)顯示，2012年、2013年、2014年及2015年1-9月，金輝集團(tuán)協(xié)議銷售額分別為100.26億元、137.97億元、156.17億元及94.18億元；整體業(yè)務(wù)毛利率則呈現(xiàn)了逐年下降趨勢(shì)，分別為44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

報(bào)告期內(nèi)各期末，金輝負(fù)債總額分別為290億元、319億元、332億元和330.9億元，合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.24%、80.49%、77.26%和80.01%。

其短期償債能力較弱。招股書(shū)顯示，金輝集團(tuán)2014年的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.33和0.27，而行業(yè)平均的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率則分別為1.72和0.4，遠(yuǎn)低于行業(yè)水平；短期償債壓力大，如2015年9月30日，公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債67.2億元，應(yīng)付賬款29.7億元，短期借款2億元。

從數(shù)據(jù)看，金輝最大的短板是存貨基本集中于二三四線城市?？硕鹨云?015年1－9月的銷售額分布計(jì)算，二線城市銷售金額占60.4%，三四線占26.6%。在建項(xiàng)目中，位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目銷售率分別達(dá)到84%和94%，幾乎已無(wú)貨可賣。二三線城市的去庫(kù)存壓力巨大，且影響了公司的盈利水平。

截至2015年9月底，金輝共有土地儲(chǔ)備建筑面積（含擬建及在建）近500萬(wàn)平方米，但大部分集中在二三線城市。其中，蘇州、淮安、連云港、福州等在內(nèi)的華東地區(qū)占比67.6%，重慶、成都在內(nèi)的西南地區(qū)占20.96%，華北（沈陽(yáng)）占8.3%，西北（西安）占3.09%。

金輝已經(jīng)開(kāi)始加重在一線城市的布局，但付出的代價(jià)較大。2015年12月，金輝以28.15億元總額拿下了上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率高達(dá)143.28%，建筑面積6.42萬(wàn)平方米；11月，蘇州蘇地2015-WG-43號(hào)地塊也被金輝地產(chǎn)以9.36億元拿下，折合樓面價(jià)8209元/平方米，溢價(jià)149%。

過(guò)去幾年，內(nèi)地房企為了打開(kāi)融資通道，大多選擇在香港上市或者借殼上市。隨著政策的松動(dòng)和注冊(cè)制的到來(lái)，業(yè)內(nèi)人士表示，房企在A股IPO有望迎來(lái)窗口期。

金輝披露之前，2015年11月13日富力地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)商業(yè)都已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)披露，擬在A股上市。根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，富力地產(chǎn)本次公開(kāi)發(fā)行新股不超過(guò)107000萬(wàn)股，萬(wàn)達(dá)商業(yè)擬發(fā)行不超過(guò)2.5億股新股。

鄭州綠都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司也在近日宣布，擬在A股市場(chǎng)首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市，已于2016年2月1日在河南證監(jiān)局進(jìn)行輔導(dǎo)備案。公開(kāi)資料顯示，目前綠都地產(chǎn)已開(kāi)發(fā)25個(gè)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)體量超過(guò)700萬(wàn)平方米。2015年，綠都地產(chǎn)銷售合同額近百億元，同比增長(zhǎng)117%。

閩系搶灘

同樣是福建房企，融信選擇在香港上市。2015年12月31日，融信集團(tuán)正式于香港公開(kāi)發(fā)售3.375億股股份，雖然認(rèn)購(gòu)嚴(yán)重不足僅僅為2.7%，但于1月12日最終定價(jià)為每股5.36港元，集資17.8億港元，并于1月13日成功掛牌。

大多數(shù)閩系房企在上市前都采取了激進(jìn)擴(kuò)張的高周轉(zhuǎn)、高杠桿策略。

以融信為例，高負(fù)債的特征明顯，公司2012年-2014年末發(fā)行人合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為87.61%、91.88%和87.33%。截至2015年9月30日，融信中國(guó)合并財(cái)務(wù)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債率為81.01%，資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平。

2014年融信控股的凈負(fù)債率高達(dá)1553.51%?？硕鸬难芯繄?bào)告指出，截至2015年6月30日，融信凈負(fù)債率約為640%，上市后凈負(fù)債率降低至375%，但降低負(fù)債率依然迫在眉睫。

其償債壓力巨大。截至2015年10月31日，該公司貸款及借款總額約為166.44億元；截至2015年6月31日需要償還的負(fù)債為182.43億元。

對(duì)于融信來(lái)說(shuō)，上市可以迅速拓寬融資渠道，上市后該公司在1個(gè)多月內(nèi)就迅速發(fā)起了兩批公司債券，發(fā)債規(guī)模共計(jì)超過(guò)60億元。

這也適用于很多謀求高速發(fā)展的福建房企。前述閩系房企的內(nèi)部人士透露說(shuō)，經(jīng)過(guò)幾年的快速擴(kuò)張，上市可以打通融資渠道、改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并且可以支撐企業(yè)后續(xù)的發(fā)展，正榮等企業(yè)同樣如此。知情人士透露，正榮計(jì)劃在香港上市。

據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，目前來(lái)自福建的主要上市房企有10家，包括泰禾、陽(yáng)光城、旭輝、寶龍、禹洲、融信等。“善于利用資本是閩系房企的一大特征，作為民營(yíng)企業(yè)，閩系善于利用信托、東南亞財(cái)團(tuán)、本地民間資本等各種融資渠道，資本騰挪之術(shù)頗為高超。但是資本的幫助需要退出，為了維系快速擴(kuò)張需要大量的資金，拓展融資渠道勢(shì)在必行，上市是他們共同的選擇。”克而瑞研究中心分析員房玲說(shuō)。

沖刺上市的福建房企保持了高速發(fā)展的作風(fēng)。以正榮為例，據(jù)悉，未來(lái)一年時(shí)間，正榮計(jì)劃拿地金額在200億左右。正榮集團(tuán)總裁助理兼投資發(fā)展部總經(jīng)理肖春和透露，2016年開(kāi)始，正榮的目標(biāo)是從一個(gè)全國(guó)性房企晉升為全國(guó)綜合排名20強(qiáng)房企，預(yù)計(jì)2018年底達(dá)到500億元的銷售規(guī)模，未來(lái)三年公司的復(fù)合增長(zhǎng)率約為30%。

前述內(nèi)部人士直言，相對(duì)于謀求上市的同行，已經(jīng)上市的福建房企在2015年以來(lái)追求更加穩(wěn)健的發(fā)展。以泰禾為例，2013年拿地耗費(fèi)200億元，2014年耗費(fèi)150億元，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在2015年底表示，2015泰禾在土地市場(chǎng)不像前兩年那么激進(jìn)了，因?yàn)楦鞯氐貎r(jià)比前兩年幾乎翻了一番，所以泰禾十分審慎，2016年將放緩拿地速度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。