35城市庫(kù)存連跌4個(gè)月 近七成城市庫(kù)存下降

昨日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從上海易居研究院獲得的最新報(bào)告顯示，截至2016年1月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25852萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.7%。

2015年下半年開始，全國(guó)35個(gè)城市庫(kù)存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而到了2016年1月份繼續(xù)出現(xiàn)下滑。目前庫(kù)存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)6個(gè)月同比下跌的態(tài)勢(shì)。

此外，上述研究院認(rèn)為，根據(jù)房?jī)r(jià)收入比計(jì)算公式，從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看，房?jī)r(jià)收入比微幅上調(diào)，仍屬合理區(qū)間。

近七成城市庫(kù)存下降

2016年1月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為1657萬(wàn)平方米，環(huán)比減少29.0%，同比增長(zhǎng)12.6%。一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3264、18300和4288萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-3.9%、-0.8%和0.9%，同比增幅分別為-12.9%、-3.9和-0.8%。

此外，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為12.0，這也意味著市場(chǎng)需要用12個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

其中，有12個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，茂名、太原和濟(jì)寧3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到56.2%、55.3%和47.9%。同時(shí)，35個(gè)城市中，有23個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中蘇州同比跌幅最大，為44.8%，這和蘇州房?jī)r(jià)總體上漲的態(tài)勢(shì)是密切關(guān)聯(lián)的。同時(shí)，這也意味著在這35個(gè)城市中，近七成城市庫(kù)存下降。

中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告也顯示，2016年1月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量環(huán)比上月下降7.4%。1月份受季節(jié)性影響，開發(fā)商推盤力度大減，庫(kù)存總量隨之下降。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的10家品牌房企來(lái)看，銷售額均有所回落，其中綠城中國(guó)降幅最大，為68.61%，銷售面積環(huán)比下降66.2%。富力緊隨其后，銷售額和銷售面積環(huán)比分別下降63.91%和43.52%。中海地產(chǎn)銷售額環(huán)比跌幅則最小，為7.44%，銷售面積環(huán)比減少11.82%。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，35城去庫(kù)存周期總體處于低位水平，會(huì)進(jìn)一步加劇此類城市房?jī)r(jià)上漲的壓力。尤其對(duì)于一些重點(diǎn)城市而言，去庫(kù)存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的水平，后續(xù)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化。而對(duì)于上訴去庫(kù)存情況較好的城市，應(yīng)該主動(dòng)從“去庫(kù)存”戰(zhàn)略切換到“補(bǔ)庫(kù)存”戰(zhàn)略上來(lái)。

房?jī)r(jià)仍在合理區(qū)間

值得一提的是，在過(guò)去的一年中，雖然一線城市、部分二線城市房?jī)r(jià)上漲，尤其學(xué)區(qū)房上漲幅度更大。但易居研究院研究員曹倪娜認(rèn)為，房?jī)r(jià)仍在合理區(qū)間內(nèi)。

曹倪娜表示，2015年，全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)6472元/平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，增幅比2014年擴(kuò)大7.7個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)較為明顯的攀升。數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)從2004年開始大幅增長(zhǎng)，2008年受宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)下行因素影響，房?jī)r(jià)增幅降至歷史最低-1.9%，隨后在2009年房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)反彈，增幅高至歷史峰值24.7%，2010年開始，房?jī)r(jià)開始告別高速增長(zhǎng)期，增幅維持在5%-9%之間，直到2014年，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，增幅也創(chuàng)下了近六年的新低。進(jìn)入2015年后，受到各方面政策利好推動(dòng)，及股市獲利資金轉(zhuǎn)入房市等多重因素的助推，一線及重點(diǎn)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨轉(zhuǎn)暖，并在2015年下半年加速反彈，增幅創(chuàng)“十二五”期間最高值。

不過(guò)，根據(jù)房?jī)r(jià)收入比計(jì)算公式，得出2015年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.2。與2014年的7.1相比，2015年房?jī)r(jià)收入比回彈上升，但并不改變震蕩下行的趨勢(shì)。從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看，仍然屬于在6-7的合理區(qū)間內(nèi)合理震蕩。房?jī)r(jià)收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點(diǎn)二線城市房市回暖導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅明顯攀升，同時(shí)收入增幅遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)增幅的影響。

但深圳是例外，曹倪娜稱，“我們研究發(fā)現(xiàn)，以我國(guó)的實(shí)際情況，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比維持在6-7可算作合理區(qū)間，2015年的7.2依然接近合理，由此可判斷全國(guó)房?jī)r(jià)基本無(wú)泡沫，更談不上崩盤。但在房?jī)r(jià)暴漲的深圳，已出現(xiàn)短期泡沫，2014年深圳房?jī)r(jià)收入比位列全國(guó)第一，同樣依據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)推算，深圳2015年度房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.8，同比增幅27.6%，因此將毫無(wú)懸念的再次奪冠，房?jī)r(jià)漲幅明顯大于居民收入漲幅，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)一步脫離合理區(qū)間”。

此外，曹倪娜預(yù)計(jì)，2016年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持基本平穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。