樓市去庫(kù)存鄂爾多斯樣本 三年能消化完就算理想

樓市去庫(kù)存的重災(zāi)區(qū)鄂爾多斯市，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有企穩(wěn)，當(dāng)?shù)貥鞘腥蕴幱谙绿竭^(guò)程中。

“今年房?jī)r(jià)能穩(wěn)定住就不錯(cuò)了。雖然很多樓盤(pán)房?jī)r(jià)已經(jīng)降了很多，市場(chǎng)觀望情緒還是很濃，過(guò)春節(jié)前很多樓盤(pán)的價(jià)格還在調(diào)整。”鄂爾多斯一位購(gòu)房者2月21日告訴記者。

在鄂爾多斯的新城區(qū)康巴什，幾十棟新建的商品房矗立在新區(qū)十分顯眼。一些住宅小區(qū)已經(jīng)交付，然而在新區(qū)的居民人數(shù)卻并不多，像是剛剛新建起來(lái)的。更多的新房，雖然正在建設(shè)或已經(jīng)建成，卻仍然沒(méi)有賣出去。

在中央政府出臺(tái)樓市去庫(kù)存政策的背景下，鄂爾多斯樓市為何仍難以見(jiàn)起色？對(duì)此克而瑞分析師指出，一方面政策出臺(tái)后見(jiàn)效有一定的延時(shí)性，而更重要的是，當(dāng)?shù)氐墓┬杞Y(jié)構(gòu)短期內(nèi)不平衡需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)修復(fù)。

房?jī)r(jià)仍未企穩(wěn)

住在鄂爾多斯市區(qū)的魏先生2月21日告訴記者，鄂爾多斯市的房?jī)r(jià)在高峰期，一些樓盤(pán)最高能賣到2萬(wàn)元/平方米，經(jīng)歷了幾波調(diào)整現(xiàn)在這些樓盤(pán)每平方米只能賣到1萬(wàn)元左右。

但即使經(jīng)歷了如此大的波折，鄂爾多斯樓市的價(jià)格至今仍沒(méi)能穩(wěn)定下來(lái)。

“價(jià)格被腰斬后，樓市穩(wěn)定了一段時(shí)間。但房?jī)r(jià)并沒(méi)有真正止跌，仍然在下探。”魏先生告訴記者。

鄂爾多斯一個(gè)名為億利城新城市經(jīng)典的樓盤(pán)，其價(jià)格出現(xiàn)了大幅跳水。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年11月該樓盤(pán)的售價(jià)還為5100元/平方米，到了12月價(jià)格悄然降到了4000元/平方米。

當(dāng)?shù)剡€有一些樓盤(pán)，也打出了降價(jià)牌。

位于東勝達(dá)拉特南路102號(hào)的天驕花園，悄然將價(jià)格從此前的5600元/平方米，降到了5500元/平方米。這個(gè)總建筑面積多達(dá)60萬(wàn)平方米的普通商品住宅項(xiàng)目，在五個(gè)多月的時(shí)間里，價(jià)格幾乎再次被腰斬。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年10月份天驕花園的售價(jià)還在9600元/平方米，11月份該樓盤(pán)價(jià)格猛降至5600元/平方米，價(jià)格相當(dāng)于打了五八折。

打折的樓盤(pán)并不在少數(shù)。在康巴什的城投綠城誠(chéng)園，去年12月的售價(jià)為7500元/平方米，目前的售價(jià)已經(jīng)降到7300元/平方米。

東勝的另一位購(gòu)房者告訴記者，一些樓盤(pán)在年底為了回籠資金，還對(duì)外亮出了打折優(yōu)惠的廣告。但即使是降價(jià)，還是少有人問(wèn)津。“主要是供應(yīng)量太大了，價(jià)格一降，認(rèn)為之后還會(huì)繼續(xù)跌，觀望情緒變得更濃。”上述購(gòu)房者說(shuō)。

前述所說(shuō)的城投綠城誠(chéng)園，其總建筑面積多達(dá)60萬(wàn)平方米，僅一期的建筑面積就達(dá)高17萬(wàn)平方米。如果按每套一百平方米的面積來(lái)算，這個(gè)小區(qū)可供銷售的套數(shù)可達(dá)6000套。

在城投綠城誠(chéng)園周邊，還有文瀾雅筑、園丁小區(qū)等七八個(gè)在建的樓盤(pán)，每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積都在十幾萬(wàn)平方米左右。

魏先生告訴記者，有一些投資客和購(gòu)房者去做過(guò)考查，但到現(xiàn)場(chǎng)一看誰(shuí)也不敢下單。

“看下來(lái)后覺(jué)得房?jī)r(jià)能穩(wěn)定下來(lái)就很不錯(cuò)了，價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)降。那邊房子太多了，買到手里根本賣不出去，想套現(xiàn)是非常困難的。還有一個(gè)現(xiàn)象也讓人擔(dān)憂，很多新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)雖然已經(jīng)賣出去，甚至是交付使用了，但入住率非常低。在康巴什新區(qū)，一些樓盤(pán)偌大的小區(qū)，可能只有極少數(shù)的人入住，根本沒(méi)有人氣。由于周邊的商業(yè)配套跟不上，生活非常不便利，買了房子只能空在那里。”魏先生說(shuō)。

仍有大量已出讓土地未上市

“很多包頭、呼和浩特的投資者也在密切關(guān)注鄂爾多斯樓市。但鄂爾多斯今年的房?jī)r(jià)很可能會(huì)繼續(xù)走低，當(dāng)?shù)貥鞘羞@種看空的預(yù)期仍然很強(qiáng)烈。”包頭房管局一位工作人員說(shuō)。

沒(méi)有新增購(gòu)買力，鄂爾多斯很難化解庫(kù)存量和閑置未開(kāi)發(fā)的土地所帶來(lái)的巨大壓力。

研究人員認(rèn)為，鄂爾多斯樓市壓力仍然很大，一方面是有巨大的去庫(kù)存量和閑置土地，另一個(gè)原因在于煤產(chǎn)業(yè)下滑對(duì)鄂爾多斯的影響。由于鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)過(guò)于單一，人口的吸納能力有限，因此無(wú)法提供足夠量的新增購(gòu)買力。

記者了解到，除了大量在售樓盤(pán)面臨巨大的銷售壓力，鄂爾多斯還有數(shù)量可觀已經(jīng)出讓的待開(kāi)發(fā)土地有待消化。

2010年出讓的康巴什北區(qū)位于青春山北路的一塊住宅用地，已經(jīng)曬了5年多的太陽(yáng)?？硕鹋兜男畔@示，這幅超過(guò)10萬(wàn)平方米的土地，由鄂爾多斯國(guó)土局康巴什新區(qū)分局在2010年5號(hào)公告中，以招拍掛的形式出讓并交易成功。然而在開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀一欄，該地塊的情況卻仍然處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

已經(jīng)賣出去卻沒(méi)有開(kāi)發(fā)多年被閑置的土地，并非個(gè)案。

2011年2號(hào)公告出讓的緯十二東街北地塊，規(guī)劃建筑面積高達(dá)25.7萬(wàn)平方米?？硕鹋兜男畔@示，該地塊同樣也是鄂爾多斯國(guó)土局以招拍掛形式賣出去的，但到目前為止，這塊體量不小的項(xiàng)目，也沒(méi)有任何開(kāi)工的跡象。

“蓋好的房子都賣不出去，誰(shuí)還會(huì)去開(kāi)發(fā)閑置土地？”中指研究院一位分析師說(shuō)。

鄂爾多斯究竟有多少待銷售的房子，還有多少已經(jīng)出讓卻待開(kāi)發(fā)的閑置土地？在鄂爾多斯市政府官網(wǎng)及當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局和房管局，關(guān)于房地產(chǎn)庫(kù)存量及土地閑置未開(kāi)發(fā)的數(shù)據(jù)，在近幾年的年報(bào)中都沒(méi)有進(jìn)行單項(xiàng)披露。

克而瑞和中國(guó)指數(shù)研究院兩家房產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有關(guān)于鄂爾多斯庫(kù)存量的詳細(xì)數(shù)據(jù)。中指研究院研究員表示，目前不掌握鄂爾多斯樓市庫(kù)存量的詳細(xì)信息，但庫(kù)存周期估計(jì)在兩年以上。

“究竟賣出去了多少土地，有多少開(kāi)發(fā)了，有多少?zèng)]有開(kāi)發(fā)，外界暫時(shí)沒(méi)有辦法得到確切的數(shù)據(jù)。但按當(dāng)?shù)胤科笕耸康恼f(shuō)法，即使當(dāng)?shù)貜默F(xiàn)在開(kāi)始不再賣一塊地，以現(xiàn)在的銷售速度如果3年以內(nèi)能銷售完就算比較理想了。”一位不愿具名的分析師說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。