蘇州樓市供不應求 購房者“持幣求購”

2月26日，自去年11月以來沒有推過地的蘇州主城區(qū)，終于發(fā)布2016年第一批土地出讓公告，共14宗，均為住宅用地，總出讓面積80.6萬平方米，總起價90.34億。

這讓苦苦等待多時的地產(chǎn)商，似乎看到了希望。但這批土地能否緩解蘇州樓市的“饑渴”，目前仍待觀察。

根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，截至今年1月，蘇州新建商品住宅存銷比不到4個月，在被監(jiān)測的35個城市中排名最低。過去一年來，蘇州樓市的庫存規(guī)模同比下降44.8%，同樣是跌幅最大的城市。

這種情況給市場帶來巨大的恐慌。去年以來，面對不斷上漲的房價，很多企業(yè)出現(xiàn)無房可賣的窘?jīng)r，四處尋找項目。購房者則蜂擁搶購，出手迅速，蘇州甚至吸引了相當部分來自上海等地的投資需求。這一步步將蘇州的房價推向高位，使之成為去年表現(xiàn)最為“搶眼”的二線城市之一。

拿地，拿地

“先別提銷售目標，我們今年的主要任務，就是先拿兩塊地。”面對記者的采訪，某大型房企蘇州公司總經(jīng)理向21世紀經(jīng)濟報道說，公司的當務之急是拿地，春節(jié)前后一直在尋找項目。

2015年，該公司在蘇州共運作兩個項目。其中一個在上半年售罄，另一個也于11月徹底賣光。11月以后，信貸、稅收等刺激政策不斷出現(xiàn)，蘇州房價也迅速走高，但公司卻面臨無房可賣的窘境。公司總部多次催促，要求利用市場向好的時機，不惜一切機會獲取項目。

這種情況在蘇州房地產(chǎn)界頗為普遍。正榮集團蘇州公司營銷總監(jiān)成軍向21世紀經(jīng)濟報道坦承，蘇州樓市庫存很少，到去年年末，很多企業(yè)已經(jīng)無房可賣，企業(yè)之間存在一定程度的恐慌心態(tài)。

問題的根源，似乎可以從土地供應中尋找。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2015年蘇州市住宅供應面積為888.48萬平方米，同比下降20.55%。同期，蘇州市商品住宅供應面積為763.23萬平方米，同比下滑19.2%。

相比之下，去年蘇州商品住宅成交面積為1176.15萬平方米，同比增幅達到42.66%。受供不應求的影響，去年蘇州商品住宅的成交均價攀升至12924元/平方米，同比上漲高達15.26%。

恐慌情緒還普遍存在于購房者中。到去年年末，經(jīng)過大量的去化后，蘇州的老城區(qū)、工業(yè)園區(qū)的可供房源已經(jīng)很少，吳中區(qū)的可售商品房庫存也極少。按照一位開發(fā)商的說法，大量購房者處于“持幣求購”的狀態(tài)。

按照龍湖地產(chǎn)蘇州公司營銷總監(jiān)黃萬松的說法，數(shù)年前的一項政策調(diào)整，也給市場心理帶來了潛移默化的影響。

國土部曾在2009年發(fā)文，對單宗土地出讓的最大面積進行限制。對蘇州這類城市而言，單宗住宅用地的最大出讓面積不得超過14公頃。“與大體量項目的銷售相比，小體量項目的銷售周期短，容易給市場帶來‘供應不足’的印象。”黃萬松說，近年來蘇州土地出讓的體量不大，項目容易很快售罄，從而加劇了市場的恐慌心態(tài)。

二手房的情況也較為夸張。在蘇州工業(yè)園區(qū)的核心區(qū)域，一個名為“綠地華爾道”項目，價格從去年5月份的不到2萬元/平方米，攀升至如今的3萬元/平方米以上。當?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀人介紹，單是春節(jié)前后，項目單價就提高了2千元/平方米左右，且基本是“出一套賣一套”。

資本暗流

在蘇州飆漲的房價背后，有著兩股不易察覺的資本暗流。其中一股存在于土地市場。

2015年9月29日，在蘇州姑蘇區(qū)留園路地塊的拍賣中，名不見經(jīng)傳的天房發(fā)展以5.9億元獲得，溢價率為55%。高達31005元/平方米的單價，也使該地塊成為蘇州的歷史“地王”。

在早些時候的9月7日，深圳聯(lián)新以40.4億元的價格拿下勞動路絕版地塊，溢價率為64.9%。深圳聯(lián)新背后的“金主”，是保險大鱷平安集團。

黃萬松表示，在全國樓市整體供大于求的情況下，蘇州作為一個經(jīng)濟體量大、供需關(guān)系相對緊張的“強二線城市”，吸引了大量的外來資本進入。這些資金對土地市場影響十分明顯，“現(xiàn)在動輒十幾家企業(yè)競拍，土地溢價率也經(jīng)常超過50%，甚至100%，這在以前是不可想象的”。

保險資金帶來的壓力更大。當?shù)匾晃恢_發(fā)商向記者表示，過去一年多來，在蘇州熱門土地的拍賣之前，幾乎都有保險公司前來洽談合作。他們希望以入股的方式與房企聯(lián)合開發(fā)，并分享收益。該人士認為，這些保險公司資金雄厚，即使最終未能獲取土地，也抬高了房地產(chǎn)企業(yè)的心理預期，對地價的攀高有著明顯的作用。

一個直觀的案例在于，深圳聯(lián)新在獲取勞動路地塊之后，搖身一變成為“甲方”，就項目的開發(fā)和運營權(quán)向房地產(chǎn)企業(yè)招標。最終仁恒中標。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，蘇州住宅用地成交的樓面價為6525.02元/平方米，同比上漲63.92%。蘇州住宅用地平均溢價率為54.51%。兩者均為歷史新高。

另一股資金來自民間，主要體現(xiàn)為投資客。藍光發(fā)展蘇州公司總經(jīng)理汪靜向21世紀經(jīng)濟報道表示，根據(jù)項目客群估算，在吳中區(qū)和吳江區(qū)的購房者中，約有40%為投資性需求，這些需求除了蘇州本地以外，還有相當部分來自上海。這一結(jié)論也得到很多企業(yè)的認同。

汪靜表示，“長三角”地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平高，投資資金活躍，且資本的敏感度極高，這也使得長三角地區(qū)的樓市容易出現(xiàn)劇烈波動。限購解除、限貸放松等政策利好，除滿足剛需和改善型需求外，無疑也加速了投資需求的釋放。

轉(zhuǎn)型期的考驗

按照房地產(chǎn)開發(fā)的層級劃分，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭將蘇州歸類為“強二線城市”。加之此前幾年蘇州房價一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，因此本輪的房價上漲有一定的“補漲”成分存在。

蘇州的GDP總量長期處于全國前十的水平，在江蘇省更是位列第一，是“長三角”地區(qū)僅次于上海和杭州的重鎮(zhèn)。但與經(jīng)濟實力相比，近期蘇州獲得的政策利好，似乎更能刺激樓市。

2015年7月，國務院批復《江蘇省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2015-2030年）》，按照規(guī)劃，至2030年，全省將形成南京、蘇州兩個特大城市。這一定位對蘇州的城市規(guī)劃、人口政策等都將帶來深遠影響。

2015年10月，國務院印發(fā)《關(guān)于蘇州工業(yè)園區(qū)開展開放創(chuàng)新綜合試驗總體方案的批復》，蘇州工業(yè)園區(qū)成為全國首個開展開放創(chuàng)新綜合試驗區(qū)域。

按照很多業(yè)內(nèi)人士的分析，這兩項利好政策的出臺也是刺激蘇州樓市的重要因素之一。樂觀者甚至認為，盡管蘇州房價存在一定的泡沫，經(jīng)濟實力的提升，仍然能夠支撐市場的上行。

但這在背后，仍然隱隱存在著一些風險。

蘇州大學東吳商學院經(jīng)濟系主任段進軍向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，蘇州是傳統(tǒng)的制造業(yè)基地，受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的影響，近年來蘇州經(jīng)濟開始進入調(diào)整期，主要表現(xiàn)為招工難、資金流失嚴重、經(jīng)濟增速下滑，等等。很多制造業(yè)企業(yè)面臨較大的生存問題。

段進軍認為，蘇州經(jīng)濟正在經(jīng)歷一個轉(zhuǎn)型的過程，這一過程可能持續(xù)較長時間，并伴隨著經(jīng)濟增長方式、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域定位等的調(diào)整。

在這種背景下，蘇州房地產(chǎn)市場能否持續(xù)火熱，目前尚存疑問。蘇州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1865億元，同比增長5.7%，占全社會投資的比重達到30.5%。在一些分析人士看來，與固定資產(chǎn)投資增心下降、經(jīng)濟進入轉(zhuǎn)型期相比，蘇州房地產(chǎn)市場已有畸形化發(fā)展的趨勢。

多位受訪者均對蘇州樓市的現(xiàn)狀表示擔憂，認為蘇州房價已存在一定程度的泡沫，并可能在今年第四季度迎來調(diào)整。

但短期內(nèi)，市場的火爆走勢并未改變。據(jù)蘇州市官方數(shù)據(jù)，節(jié)后第一周（2月15日－2月21日），蘇州共成交商品房1275套，比去年同期翻了一倍。第二周（2月22日－2月28日），蘇州成交商品房2686套，再度大漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。