一線城市房貸利率全線下調(diào) 監(jiān)管層暗示警惕杠桿風(fēng)險(xiǎn)

7日，金融搜索平臺(tái)融360發(fā)布最新房貸利率報(bào)告顯示，北京、上海、廣州、深圳一線城市房貸利率全線下調(diào)，8.5折成為房貸絕對(duì)主流。同時(shí)，北京二套房貸首付首現(xiàn)4成，有繼續(xù)降低趨勢(shì)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過2014年底到目前的6次降息，房地產(chǎn)貸款利率降至近年最低點(diǎn)。與此同時(shí)，在住房政策大面積松綁的背景下，各家銀行盲目跟風(fēng)大打利率價(jià)格戰(zhàn)。利率的下調(diào)帶來的是投資客大幅增加。值得注意的是，一線城市房價(jià)由于單價(jià)的影響，套價(jià)整體較高，因此，應(yīng)警惕過高杠桿運(yùn)用帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房貸也應(yīng)采取分城施策，以抑制一線城市的投機(jī)性購房。

春節(jié)前夕，央行再次降準(zhǔn)，銀行資金充裕，更多銀行下調(diào)了首套房利率。據(jù)金融搜索平臺(tái)融360的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京下降了0.031個(gè)百分點(diǎn)，上海下降了0.068個(gè)百分點(diǎn)，深圳下降了0.07個(gè)百分點(diǎn)，廣州下降了0.005個(gè)百分點(diǎn)。

融360房貸分析師胡飛船介紹，首套房方面，8.5折已經(jīng)成為北京、上海、廣州的絕對(duì)主流，只有深圳相對(duì)保守，維持在9折。二套房利率方面，一線城市各銀行并沒有多大變化。

二套房方面，北上廣深的銀行普遍給出上浮10%的利率，不同的是首付比例。報(bào)告顯示，廣州對(duì)二套房的限制最嚴(yán)格，首付達(dá)到7成，上海對(duì)二套房購房者最為寬松，四五成的首付為主，北京的首付比例也首次出現(xiàn)4成首付。

胡飛船表示，廣州首付比例一直嚴(yán)格控制，這也是2015年廣州樓市價(jià)格變動(dòng)幅度較小的主要原因。但對(duì)于北上深，較低的首付則再次刺激了投資客的大幅增加。

的確，有數(shù)據(jù)顯示，深圳投資客比例已高達(dá)50%，而上海方面，也漲至3成。此外，二手房換手率也有此現(xiàn)象。據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的兩組數(shù)據(jù)顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩年的比例約占25%，滿兩年但不足五年的約占32%。近兩個(gè)月房屋換手更為頻繁，近兩個(gè)月內(nèi)成交的二手房中，業(yè)主持有時(shí)間不足半年的比例就高達(dá)8%。同時(shí)價(jià)格也呈現(xiàn)了非理性的上揚(yáng)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)副秘書長荊蘭竹表示，近期的市場(chǎng)火爆是人造的牛市，并不是尊重市場(chǎng)規(guī)律而形成的。其上漲的基礎(chǔ)并不牢靠，炒作噱頭較大。“這種背景下的發(fā)展是不可持續(xù)的，也不是長期的。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，近期杠桿在房地產(chǎn)交易的作用已經(jīng)顯現(xiàn)，現(xiàn)階段短期內(nèi)的暴漲便是加杠桿的結(jié)果。“雖然杠桿的運(yùn)用并不會(huì)改變市場(chǎng)的趨勢(shì)，但其帶來的爆發(fā)性釋放，將大大縮短走勢(shì)變動(dòng)的幅度，帶來例如原本需要半年的漲幅，也許1個(gè)月或幾天就會(huì)達(dá)到。”

因此，張大偉認(rèn)為，應(yīng)警惕杠桿效應(yīng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。一線城市應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)用的掌控，抑制投機(jī)購房行為。

事實(shí)上，監(jiān)管部門已有此意，胡飛船透露，此前上海監(jiān)管部門曾表示，在當(dāng)前杠桿增加、房貸火熱的時(shí)候，各家銀行不應(yīng)該再打利率價(jià)格戰(zhàn)。言外之意，似乎暗示各家銀行應(yīng)該對(duì)房貸加強(qiáng)控制，限制投資炒房客，保障剛需人群貸款買房。

“但當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)利率下調(diào)的趨勢(shì)已經(jīng)形成，銀行也會(huì)出于自身經(jīng)營的考慮，再考慮是否做出調(diào)整。”胡飛船認(rèn)為，出于對(duì)提高利率產(chǎn)生的客戶流失的擔(dān)憂，各家銀行誰也不愿意冒險(xiǎn)，誰也不愿意做領(lǐng)軍者，也不敢做領(lǐng)軍者。如果利率提高，在高房價(jià)背景下，購房者還貸壓力會(huì)增加很多，大量房貸客戶可能流失。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。