總理報告定調(diào)房地產(chǎn)因城施策去庫存

人民大會堂北門，一段鋪著紅地毯的百米通道，是每年“兩會”期間的“部長通道”。

這里是最新、最權(quán)威聲音的重要出口之一。全球媒體每年守候于此，希望從只言片語的部長回應(yīng)中獲得重要信息。不同于往年，今年“部長通道”有了明顯變化，從過去堵部長、拉部長，如今已轉(zhuǎn)變成部長們“我要說”。

在列席3月5日開幕的十二屆全國人大四次會議前，數(shù)位部委負責(zé)人站到通道的話筒前，主動答疑，有問必答。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）部長陳政高是最受關(guān)注的部長之一，在他答疑時，許多與會代表也駐足細聽。

陳政高接到的，是關(guān)于一線城市房價上漲問題。今年春節(jié)前后，國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場進入高燒模式，開發(fā)商及房東坐地漲價現(xiàn)象屢見不鮮。

“住建部高度關(guān)注近期一線城市房價變化，正與北上廣深四城市密切溝通聯(lián)系。”陳政高表示。

3月5日，國務(wù)院總理李克強在《政府工作報告》中為今年發(fā)展定下基調(diào)。在全面建成小康社會決勝階段的開局之年，推進結(jié)構(gòu)性改革的攻堅之年，對政策最為敏感的房地產(chǎn)行業(yè)，更希望從寥寥數(shù)字的地產(chǎn)政策表態(tài)中看出2016年的房地產(chǎn)市場端倪。

在“建立租購并舉的住房制度”“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”“推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”“提高棚改貨幣化比例”“完善稅費、信貸政策”“全面實施營改增”等一連串房地產(chǎn)政策關(guān)鍵詞背后，政府如何因勢利導(dǎo)達成房地產(chǎn)“平穩(wěn)健康”和“保障安居”目標？開發(fā)商嗅到了哪些轉(zhuǎn)型或多元化發(fā)展的機會？購房者下一步該觀望還是出手？

解讀從人民大會堂傳來的權(quán)威聲音，正是解答一切疑惑的開端。

時代周報記者了解到，深圳、上海等一線城市政府相關(guān)部門正在調(diào)研、研討房地產(chǎn)市場形勢，并儲備相關(guān)政策，住建部甚至已按天監(jiān)控各城市的房價。

部長喊話“穩(wěn)一線”

部長紛紛發(fā)話，政府密集調(diào)研，暗含未來一線城市房地產(chǎn)市場政策繼續(xù)收緊信號。

陳政高透露，當(dāng)前，北上廣深城市穩(wěn)定房價的措施有五項：一是實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；二是增加土地供應(yīng)面積，及時披露相關(guān)信息；三是增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；五是正確引導(dǎo)輿論，穩(wěn)定預(yù)期和市場。

3月6日，中央政治局委員、上海市委書記韓正的發(fā)言，恰好呼應(yīng)了陳政高的觀點。當(dāng)天，上海代表團開放團組審議并回答中外記者提問。

“房地產(chǎn)市場在各城市之間差距很大，從上海來看，最近一段時間，出現(xiàn)非理性過熱的市場情緒抬高了房價，這對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不利。”韓正指出，住房是特殊的商品，必須調(diào)控，但調(diào)控必須通過科學(xué)的、符合市場規(guī)律的手段。

“上海作為人口超過2400萬的特大城市，解決住房問題要建立健全兩個體系，即市場體系和保障體系。”韓正稱，上海將繼續(xù)堅持以居住為主、市民為主和普通商品房為主的原則。而保障性住房體系將堅持多策并舉，保障中低收入家庭、困難家庭的基本住房需求。對一些違法違規(guī)擾亂房地產(chǎn)市場的行為要依法嚴肅懲處。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向時代周報記者透露，據(jù)其親身經(jīng)歷，深圳、上海等一線城市政府相關(guān)部門正在調(diào)研、研討房地產(chǎn)市場形勢，并儲備相關(guān)政策，以防止房價過快上漲與市場過熱，抑制投資、投機性需求的蔓延。時代周報記者更從消息人士處了解到，住建部現(xiàn)在已按天監(jiān)控各城市的房價。

張宏偉判斷，未來一個月內(nèi)，一線城市房地產(chǎn)市場政策收緊的可能性較大。

“一線城市將繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，不排除深圳等城市提高限購政策的執(zhí)行門檻，首套和二套房首付比例有可能會提升，而收窄去年‘3·30’政策的執(zhí)行也是大概率事件。”張宏偉對時代周報記者分析稱，上海房產(chǎn)稅有可能會進一步推進，其他一線城市房產(chǎn)稅可以擴圍執(zhí)行。

據(jù)時代周報記者了解，目前，上海已經(jīng)重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。與此同時，上海也已明確提出增加中小套型土地配比與供應(yīng)。

房地產(chǎn)市場極強的區(qū)域性屬性，使得地方房地產(chǎn)政策從“限購”到“調(diào)低首付”同時存在。

3月5日上午，國務(wù)院總理李克強作2016年《政府工作報告》，除了支持剛性和改善性住房需求之外，還有“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策”的表述，這意味著，除了今年年初已經(jīng)推出的降首付、降契稅等房地產(chǎn)利好政策外，一線以外的城市，在稅收、信貸政策上仍然存在調(diào)整空間。申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇表示，報告中提及要合理消費，這是一個鼓勵改善性需求的積極信號。

陳政高坦言，推出各種調(diào)控措施后，他對今年的房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展充滿信心。

“農(nóng)民進城”雙贏目標

陳政高用“分化嚴重”來形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢。

陳政高指出，去年商品房銷售企穩(wěn)回升，到年底銷售面積和銷售額分別增長6.5%和14.4%，今年前兩個月仍保持了這個態(tài)勢；但同時，一線、二線、三線、四線城市間分化日趨嚴重。此外，國內(nèi)商品房待售面積太大，去庫存任務(wù)重，達到7.18億平方米。

去庫存，是今年房地產(chǎn)的重頭戲。本次《政府工作報告》再次著墨“去庫存”，并首次提出“因城施策化解庫存”。

早在去年年底，“去庫存”已被提升至前所未有的高度。在去年12月中央經(jīng)濟工作會議部署的2016年五大任務(wù)中，“去庫存”是其中關(guān)鍵詞之一。

“要密切關(guān)注房地產(chǎn)庫存中的兩大難點。”全國政協(xié)委員、上海社科院研究院、博導(dǎo)張泓銘接受時代周報記者采訪時說，一是商辦地產(chǎn)；二是三、四線城市庫存。

這項任務(wù)被迅速分解并下達給各省、市。百度搜索“地方去庫存”，會有340萬個相關(guān)結(jié)果跳入你眼中。據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，春節(jié)前后，已有超過130個城市出臺去庫存新政，從供給和需求側(cè)雙向調(diào)控，其中取消“限外”和鼓勵“農(nóng)民進城買房”均是亮點。

在去年12月的中共中央政治局會議上，“鼓勵農(nóng)民進城買房”被正式提出，要通過農(nóng)民工市民化來擴大有效住房需求。

國家發(fā)改委2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案中也指出：“推進以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓勵農(nóng)民工在中小城市購房，落實好首次購房優(yōu)惠政策。”

“三個一億人”（即到2020年，要解決約1億進城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化）的新市民，會成為住房制度改革的主體。2016年《政府工作報告》指出，“十三五”期間，要深入推進新型城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%。

這一目標實現(xiàn)過程中，新市民的住房需求成為購房的生力軍。截至2015年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率剛剛到56.1%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有37.9%。

“讓更多在城鎮(zhèn)居住和就業(yè)的農(nóng)民能夠在城鎮(zhèn)落戶，支持他們購買或者租用住房。”3月5日，《政府工作報告》起草組負責(zé)人、國務(wù)院研究室副主任黃守宏解讀報告有關(guān)情況時稱，這是走推進新型城鎮(zhèn)化和化解房地產(chǎn)庫存雙贏的路子。

據(jù)時代周報記者了解，此前安徽、四川和河南等省早已對“農(nóng)民進城買房”開始試點，給予進城購房農(nóng)民以稅費、補貼等多方面的優(yōu)惠政策。其中，河南為鼓勵各市縣將政策落實到位，還計劃連續(xù)三年安排3億元資金用于鼓勵政策落實較好的市縣，一時間各市縣爭先恐后落實細則。

目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。如山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策。

這對于三

四線城市庫存去化或有短時的刺激作用。值得注意的是，三四線城市，經(jīng)濟薄弱、就業(yè)崗位不足，農(nóng)民工進城配套政策未跟進等問題如不解決，依賴農(nóng)民進城購房來緩解庫存問題效果將非常有限，且也難以持續(xù)。

落實農(nóng)民工進城買房政策，全面的根本性、制度性舉措或?qū)⒓涌斐雠_?！墩ぷ鲌蟾妗诽岬剑钊胪七M新型城鎮(zhèn)化，今年重點抓好三項工作，如深化戶籍制度改革，放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策；擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點范圍，提高居住證含金量；發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)等。

“從根入手，引進產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)，配套政策落實才是鼓勵農(nóng)民進城的長久之策，才是使農(nóng)民工成為樓市需求新增長點的對癥之方，”新城控股高級副總裁歐陽捷對時代周報記者說，未來五年，去庫存的關(guān)鍵攻堅戰(zhàn)要打好。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這將是政策最好、最后的機遇期。

“去庫存總體壓力在積極釋放，政策有效性值得肯定。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時代周報記者說，今年3-6月份，各地會密集出臺地方版本的去庫存細化政策，不排除一些低首付的購房政策出現(xiàn)。

“貨幣化”棚改托起安居夢

600萬套棚改房托起的中國安居夢，是2016年政府民生工程的一大焦點。

《政府工作報告》中，“推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)”和“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”是天平兩端的并進要求。

時間指針拉回至2011年，我國保障房建設(shè)“井噴”時代來臨。一幅前所未有的保障房政策畫卷，在“十二五”規(guī)劃中展開—2011-2015年，我國要建設(shè)3600萬套保障房，全國保障性住房覆蓋面要從當(dāng)時的7%左右提升到20%。

這一任務(wù)已經(jīng)超額完成。《政府工作報告》指出，過去五年，保障房建設(shè)4013萬套，上億群眾喜遷新居，“2015年，在財力緊張情況下，保障民生力度繼續(xù)加大。保障房基本建成772萬套，棚戶區(qū)住房改造開工601萬套，農(nóng)村危房改造432萬戶。”

與往年不同的是，保障房開工建設(shè)指標沒有寫進今年的《政府工作報告》，報告中僅強調(diào)要提高棚改貨幣化安置比例。

“這預(yù)示著今年各地會減少保障性住房供地量，并通過貨幣化安置為市場輸送更多購房需求。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對時代周報記者說，一減一增，對于去庫存來說是重大利好。

在過去一年多時間，國內(nèi)住房保障體系展開了多種市場化運作探索。如收購商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七省市已進行試點，他們不僅收購企業(yè)的一手商品房，還收購市民手中的存量商品房用作保障。今年，甘肅、福建、青海、河南等省份依舊采取打通商品房和保障房通道形式，回購為主。

“從去年部分三四線城市去庫存的手段中來看，貨幣安置化收效快，負面影響少。”克而瑞地產(chǎn)分析師謝楊春對時代周報記者稱，一方面，這不像回購商品房做保障房那樣容易尋租，另一方面，貨幣補貼更能帶動購房需求。

據(jù)時代周報記者了解，貨幣化安置手法在各地方政府響應(yīng)者甚眾，力度也較大，貨幣化安置比例最低的也達到50%，如安徽等省份；最高的可以達到80%-100%，如河北、江西等省份。多個省市還對接受貨幣化安置的家庭給予額外的補貼，補貼力度甚至可高達住房價值的30%。

以此計算，今年棚改安置房貨幣化比例將達到300萬套，假設(shè)每套房按照60平方米的空間計算，將能夠消化近2億萬平方米的庫存商品房。

此外，公租房貨幣化也是今年公租房政策關(guān)注的重點。去年年底，住建部會議提出“實現(xiàn)公租房貨幣化，通過市場籌集房源，政府給予租金補貼”，在更好發(fā)揮社會保障的同時，將有效推動商品房源去化。

在當(dāng)前保障住房體系貨幣化分配占比越來越多的背景下，各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

中國指數(shù)研究院分析指出，公租房擴圍，保障對象范圍擴大到非戶籍，將帶來大批對公租房源的需求。中國房產(chǎn)信息集團研究中心研究員楊科偉認為，政府在租賃土地出讓制度和稅費費率和征收方式上可能會有新的政策出臺，鼓勵房企盤活存量。

總理報告關(guān)鍵詞解讀

中國企業(yè)研究院首席研究員

李錦：

不等，不靠，不依賴，利于快速推進

國企瘦身健體，是一個重要新提法。長肉而不是脂肪，長力氣不是長塊頭。這里用健體而不是強體，很有意味，表明結(jié)構(gòu)調(diào)整是重點，健康的增長結(jié)構(gòu)。這對于供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的解放思想是一個有力的推動。

地方自主權(quán)很重要?，F(xiàn)在，在頂層設(shè)計依賴癥后，陷入試點依賴癥。地方自主權(quán)是一種解脫，可以不等，不靠，不依賴，利于快速推進。

人大國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院

副院長伍聰：

將有一批互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)熬不過冬天

規(guī)范既是途徑，又是目的。規(guī)范是互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的工具，也是互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的目標。去年的野蠻式發(fā)展不是目標。只有通過規(guī)范的管理和建設(shè)，才能實現(xiàn)長遠、有效率的規(guī)范增長。

規(guī)范是必經(jīng)階段?；ヂ?lián)網(wǎng)金融發(fā)展有三個階段，一是爆發(fā)的增長，如去年前年；二是收斂的增長，就是規(guī)范前提下的收縮；三是穩(wěn)定的增長，正式進入科學(xué)的發(fā)展軌道。所以目前的規(guī)范是必經(jīng)的第二個階段。

規(guī)范的過程是制度完善、行業(yè)競合的過程，可以預(yù)見，今年將有一批互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)進入寒冬，甚至熬不過冬天。

中央財經(jīng)大學(xué)城市管理系副教授王偉：新型城鎮(zhèn)化中的增量與存量

有一組數(shù)字要關(guān)注：到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%，常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率差距變?yōu)?5%。而國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）中2012年常住人口城鎮(zhèn)化率為52.6%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率為35.3%，兩者差距17.3%—在戶籍人口城鎮(zhèn)化率增長速度高于常住人口城鎮(zhèn)化增長速度約2.3%，意味著解決新增城鎮(zhèn)化人口落戶問題的同時，還需解決2.3%（約2800萬）存量轉(zhuǎn)移人口落戶的歷史問題。對已面臨城市病困擾和公共財政吃緊等問題的城市政府來說，如何解決好“增量與存量人口的有序管理與服務(wù)”，兼顧“發(fā)展效率與紅利的共享公平”將是一大挑戰(zhàn)。

從行動看，有幾點值得關(guān)注。

首先是“人地錢”掛鉤政策，會是解決長期以來土地城鎮(zhèn)化的根本鑰匙，而隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點的開展會有一些地方經(jīng)驗推廣，但如何建立全國性的制度性框架仍將拭目以待。

其次，居住證會成為更重要的公共政策工具，相關(guān)的制度設(shè)計會成為焦點，而“居住證”與“戶口”的二元并存，如何平衡將是一大難點。

再者，住房市場目標進一步清晰，棚改戶、中產(chǎn)人群與外來人口成為三大主力，但面對去庫存壓力，再建實物保障房，實際上是給市場加壓，不如盤活存量資源。如何利用貨幣化安置和金融創(chuàng)新打通保障房與商品房之間的通道，實現(xiàn)住房存量資源的優(yōu)化配置將是一個政策潛在信號。

最后，關(guān)于城市規(guī)劃和管理，多規(guī)合一會成為重要要求和工作，與此同時城市環(huán)境營造更加注重公共化、生態(tài)化、智能化，是對城鎮(zhèn)硬件的進一步升級。在優(yōu)化區(qū)域格局中，除了四大板塊，還有“五區(qū)”需要尤為關(guān)注，即資源型地區(qū)、革命老區(qū)、民族地區(qū)、邊疆地區(qū)、貧困地區(qū)，這五區(qū)是當(dāng)前發(fā)展的短板，五區(qū)能否振興關(guān)系到2020年全面實現(xiàn)小康的戰(zhàn)略目標。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。