樓市場(chǎng)外配資產(chǎn)品多 中原及鏈家暫停金融業(yè)務(wù)

近日有媒體援引知情人士稱，監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款的行為。監(jiān)管部門將要求商業(yè)銀行對(duì)于住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門還將加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的壓力測(cè)試。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者日前走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括上海鏈家、上海中原等中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始悄然暫停了其首付貸等金融業(yè)務(wù)，而其他包括太平洋房屋等中介機(jī)構(gòu)也開始謹(jǐn)慎向購(gòu)房者推薦此類業(yè)務(wù)。記者多方求證發(fā)現(xiàn)，由于利率下行，樓市成為資金避險(xiǎn)池，資本涌入隨之而來帶來各類衍生金融工具，而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也有所增加。

兩類模式

記者多方采訪了解到，首付貸的資本成本相對(duì)較高，年化利率大約在12%~20%之間，期限從三個(gè)月到三年不等，而目前上述機(jī)構(gòu)通常采取兩種模式來進(jìn)行購(gòu)房首付貸貸款等行為。

首先比較常見的就是中介有自己的自營(yíng)平臺(tái)，比如如搜房網(wǎng)、鏈家、世聯(lián)行等都是有自己的自營(yíng)公司。它們的放貸的范圍基本是自己的樓盤或有合作的地產(chǎn)商，在這種模式下，地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)對(duì)這些樓盤信息比較熟悉，客戶的貸款或相關(guān)手續(xù)可能還會(huì)通過樓盤售樓處或者地產(chǎn)中介，他們對(duì)客戶的各種情況也會(huì)比較了解。同時(shí)，上述機(jī)構(gòu)也提供二手房交易的過橋貸款，如果是置換型購(gòu)房者通常自己有住房，由于之前房屋沒有售出，在短時(shí)間內(nèi)存在首付資金緊張，這類貸款通常有房地抵押，因此也比較安全，由于是短期資金需求更像是過橋貸款。而對(duì)于首次購(gòu)買二手房而沒有抵押的購(gòu)房者而言，使用“首付貸”則可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

上述幾家機(jī)構(gòu)在金融業(yè)務(wù)上也發(fā)力明顯。以搜房網(wǎng)為例，其金融服務(wù)營(yíng)收為2960萬美元，比上一年的320萬美元增長(zhǎng)了814.2%，增長(zhǎng)主要原因是金融服務(wù)和研發(fā)相關(guān)產(chǎn)品的快速增長(zhǎng)。世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報(bào)顯示，該公司2015年一共發(fā)放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長(zhǎng)65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來收入4.15億元，同比增長(zhǎng)69.54%，這部分收入占世聯(lián)行2015年全年收入的8.8%。鏈家理財(cái)同樣發(fā)展迅速，截止2月29日，鏈家理財(cái)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，其成交金額為180.5億，發(fā)放收益17.9億，用戶規(guī)模31萬。

上述機(jī)構(gòu)在過去的一年大力推廣其金融產(chǎn)品，并宣稱金融將成為其未來的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。除了中介進(jìn)行自營(yíng)，一些地產(chǎn)商和中介也會(huì)與第三方機(jī)構(gòu)合作提供這類服務(wù)，這種模式和自營(yíng)模式類似，都由地產(chǎn)商或中介主導(dǎo)，其在為客戶提供服務(wù)的同時(shí)，還可向客戶推薦產(chǎn)品。

比如中原地產(chǎn)就是選擇這樣的模式做金融，從2015年4月開始，中原地產(chǎn)就與包括銀行、基金、信托、券商、資管在內(nèi)的100多家金融服務(wù)方建立合作關(guān)系，共同推出金融產(chǎn)品為開發(fā)商和購(gòu)房者提供融資方案。中原集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年，該公司新金融業(yè)務(wù)總放款金額約30億元，2016年的目標(biāo)是放款100億元，收益2億元。

“我認(rèn)為中介本身并不適合做金融，每個(gè)人都要做自己專業(yè)的事情，因此中原就是把客戶需求介紹給銀行和私募機(jī)構(gòu)，讓客戶安全高效去購(gòu)房，而并非自己去做金融。”上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理劉天旸告訴記者。

同時(shí)，除了上述兩種情況以外，也有一些第三方平臺(tái)獨(dú)立貸款。這類平臺(tái)可以直接給客戶進(jìn)行資金支持，但是目前這類情況還是比較少見。比如搜易貸這類第三方平臺(tái)，其公布的2015年年報(bào)顯示，成交量65億，平均增速77%。

中介金融業(yè)務(wù)受影響

雖然業(yè)內(nèi)對(duì)于上述金融業(yè)務(wù)的規(guī)模并沒有一個(gè)全面的統(tǒng)計(jì)，但彼此都認(rèn)為上述金融業(yè)務(wù)操作占房屋買賣比例仍不算太大，約10%。若有幾十萬的資金缺口，大部分人還是通過親戚朋友的借貸方式進(jìn)行湊錯(cuò)資金，真正愿意使用p2p產(chǎn)品的購(gòu)房者有限。

根據(jù)網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)顯示，截止2016年2月，P2P產(chǎn)品目前累計(jì)待還金額大約5000億，主流的資產(chǎn)類型是車貸、房貸、企業(yè)貸、供應(yīng)鏈，但是該機(jī)構(gòu)并未就房貸方面有一個(gè)單獨(dú)的統(tǒng)計(jì)。

“短期來看，其實(shí)是沒什么風(fēng)險(xiǎn)的，畢竟這個(gè)和股票市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)的杠桿不一樣，波動(dòng)性沒那么大，“爆倉”了更多只是個(gè)人投資者損失，不太會(huì)產(chǎn)生和2015年股市一樣的群體性踩踏。并且更多的還是集中在在北京、上海、深圳這種房?jī)r(jià)又高、上漲又快的地方，房?jī)r(jià)的上漲速度是足以抵回貸款利率的。但是首付貸這個(gè)行為本身，其實(shí)質(zhì)是透支了未來的價(jià)格上漲預(yù)期，對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的作用難說是好是壞，并且如果蔓延到二三線城市，更可能造成房?jī)r(jià)的預(yù)期有過高風(fēng)險(xiǎn)。因此，基于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展需要，監(jiān)管層對(duì)于首付貸這種加大市場(chǎng)波動(dòng)的行為，早早監(jiān)管也是早作防范。”克而瑞分析師馬千里告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

事實(shí)上，在上海、深圳等地已不斷出現(xiàn)“眾籌買房”和上述“二手房交易騙貸”等情況。雖然一線城市嚴(yán)格限購(gòu)，但也有一些人通過各種方式避開限購(gòu)，并有投資客入場(chǎng)。顯然，這樣的現(xiàn)象并不利于樓市的健康發(fā)展。

諾亞財(cái)富首席研究官金海年指出，杠桿加大后效率和風(fēng)險(xiǎn)在同步累積。一旦還款能力不足或房子大幅貶值，按揭款大于房屋市場(chǎng)價(jià)格，就會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。