一線城市政策預期收緊 暴走樓市冷水澆頭

去年的深圳，今年的上海，加上不甘落后的北京和廣州，一線城市房價的集體“暴走”，成為新一輪全民關注的話題。原本為促進三四線城市去庫存的各項利好政策，卻成為一線城市房價暴漲的催化劑。所謂物極必反，分類調(diào)控思路下，針對一線城市的各項調(diào)控政策預期正在收緊，雖然可能不會改變其房價繼續(xù)上漲的大趨勢，但一盆“冷水”已經(jīng)在頭上，階段性降溫或?qū)⒌絹怼?/p>

一線城市加速上漲

一線城市房價春節(jié)后的“暴走”讓很多人出乎意料，調(diào)控政策的放松、金融政策的助推、股市的下行……多種因素共同造成了一線城市房價將加速上漲的預期，在這樣的預期推動下，更多人加入了搶購房子的大軍。

以上海為例，2016年2月份，上海市商品住宅成交71.29萬平方米，同比上漲68.62%，創(chuàng)最近7年新高。成交均價為36374元/平方米，環(huán)比上漲1.23%，同比上漲23.92%。北京、廣州、深圳，甚至包括臨近上海的杭州、南京等城市，也在上海樓市的示范效應下，成交火爆，房價上漲。

中指院3月1日發(fā)布的2016年2月百城價格指數(shù)報告，2月全國100個城市(新建)住宅平均價格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴大0.18個百分點；同比上漲5.25%，漲幅擴大0.88個百分點。從2月整體來看，全國百城價格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第7個月雙漲，漲幅均有所擴大。

更讓人擔憂的是，隨著一線城市而主要二線城市庫存的快速消耗，供不應求局面將更加嚴重，很有可能會助推房價的進一步加速上漲。一二線主要的15個城市合計住宅庫存面積2月為10878萬平方米。相比1月份的11293萬平方米環(huán)比降低了3.7%，同比數(shù)據(jù)更加驚人，在一系列去庫存政策影響下，同比2015年2月一線城市庫存減少達到了18.9%。

一面是本來庫存就不多的一二線城市，在去庫存利好下更加火爆，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌，北京、上海等城市的庫存也持續(xù)低位，這種情況造成了市場容易被鼓動上漲。另一面則是廣大三四線城市甚至縣級市的樓市陷入僵局。從去年開始的去庫存戰(zhàn)略，當前面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。

政策風向改變

對于本輪房價暴漲，無論是政策制定者的政府，還是市場參與者的開發(fā)商及購房人，都或多或少隱隱感覺到其中蘊藏的市場風險。

兩會期間，上海市委書記韓正表態(tài)，最近一段時間出現(xiàn)了一些非理性過熱的市場情緒，這種情緒抬高了房價，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不利的，必須高度關注。據(jù)傳近日上海相關部門已經(jīng)召集部分研究機構(gòu)，就當前“房價上漲過快”問題進行座談。而座談的目的，毫無疑問是給當下過熱的樓市開出“降溫處方”。深圳市市長許勤此前也曾表示，市政府正在研究調(diào)控政策，確保房價處在合理區(qū)間。

其實近期的調(diào)控放松政策已經(jīng)實行了因城施策的方式，不但一線城市的限購政策并未放松，而且最近兩次下調(diào)首套房最低首付比例，并降低二手房交易契稅稅率的做法，均繞開了一線城市。無奈一線城市房價依然率先暴漲，可以說這種爆發(fā)與去庫存的政策期待完全背離。從目前來看，一線城市的暴漲不但難以傳導到三四線城市，還會因為虹吸效應，把資金從三四線城市抽離而進一步加劇三四線的庫存難題。

從兩會上傳出的各種聲音來看，加強對一線城市的政策管控，使有些失控的房價回到正常軌道成為主流觀點。

儲備政策盤點

要控制一線城市房價漲幅，無非是增加房屋供應、限制投機需求、打擊非法杠桿、收緊購房銀根幾個手段。

增加供應方面，國土資源部部長姜大明稱，將采取分類調(diào)控的原則增加一線城市的土地供應面積。將充分發(fā)揮政府土地收儲，及時增加土地供應面積。增加土地供應是治本之策，短期來看，還應打擊那些捂盤惜售的行為，使符合條件的新房盡快入市，平衡市場供求。限制投機需求和打擊非法杠桿可以結(jié)合在一起，對各種買房首付也可分期的行為進行限制，打擊非法加杠桿的行為，限制投機性購房，否則這股力量將成為助推市場瘋狂和將來加速崩盤的主力。收緊購房銀根方面，可以調(diào)整目前的一線城市的商業(yè)銀行貸款政策，有序控制信貸資源的發(fā)放。

最新消息是，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會稱，將于2016年4月1日起對房產(chǎn)交易評估價格進行例行更新。其表示，在目前樓市火爆的情況下，房產(chǎn)評估價上調(diào)勢在必行。尤其二手房方面，評估價上調(diào)后，買賣雙方應交的稅費也會相應上調(diào)，對于那些加杠桿炒樓的人來說，可能會成為壓垮資金鏈的那根稻草。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。