一線城市政策預(yù)期收緊 暴走樓市冷水澆頭

去年的深圳，今年的上海，加上不甘落后的北京和廣州，一線城市房?jī)r(jià)的集體“暴走”，成為新一輪全民關(guān)注的話題。原本為促進(jìn)三四線城市去庫存的各項(xiàng)利好政策，卻成為一線城市房?jī)r(jià)暴漲的催化劑。所謂物極必反，分類調(diào)控思路下，針對(duì)一線城市的各項(xiàng)調(diào)控政策預(yù)期正在收緊，雖然可能不會(huì)改變其房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的大趨勢(shì)，但一盆“冷水”已經(jīng)在頭上，階段性降溫或?qū)⒌絹怼?/p>

一線城市加速上漲

一線城市房?jī)r(jià)春節(jié)后的“暴走”讓很多人出乎意料，調(diào)控政策的放松、金融政策的助推、股市的下行……多種因素共同造成了一線城市房?jī)r(jià)將加速上漲的預(yù)期，在這樣的預(yù)期推動(dòng)下，更多人加入了搶購房子的大軍。

以上海為例，2016年2月份，上海市商品住宅成交71.29萬平方米，同比上漲68.62%，創(chuàng)最近7年新高。成交均價(jià)為36374元/平方米，環(huán)比上漲1.23%，同比上漲23.92%。北京、廣州、深圳，甚至包括臨近上海的杭州、南京等城市，也在上海樓市的示范效應(yīng)下，成交火爆，房?jī)r(jià)上漲。

中指院3月1日發(fā)布的2016年2月百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告，2月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲5.25%，漲幅擴(kuò)大0.88個(gè)百分點(diǎn)。從2月整體來看，全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第7個(gè)月雙漲，漲幅均有所擴(kuò)大。

更讓人擔(dān)憂的是，隨著一線城市而主要二線城市庫存的快速消耗，供不應(yīng)求局面將更加嚴(yán)重，很有可能會(huì)助推房?jī)r(jià)的進(jìn)一步加速上漲。一二線主要的15個(gè)城市合計(jì)住宅庫存面積2月為10878萬平方米。相比1月份的11293萬平方米環(huán)比降低了3.7%，同比數(shù)據(jù)更加驚人，在一系列去庫存政策影響下，同比2015年2月一線城市庫存減少達(dá)到了18.9%。

一面是本來庫存就不多的一二線城市，在去庫存利好下更加火爆，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，北京、上海等城市的庫存也持續(xù)低位，這種情況造成了市場(chǎng)容易被鼓動(dòng)上漲。另一面則是廣大三四線城市甚至縣級(jí)市的樓市陷入僵局。從去年開始的去庫存戰(zhàn)略，當(dāng)前面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

政策風(fēng)向改變

對(duì)于本輪房?jī)r(jià)暴漲，無論是政策制定者的政府，還是市場(chǎng)參與者的開發(fā)商及購房人，都或多或少隱隱感覺到其中蘊(yùn)藏的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

兩會(huì)期間，上海市委書記韓正表態(tài)，最近一段時(shí)間出現(xiàn)了一些非理性過熱的市場(chǎng)情緒，這種情緒抬高了房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是不利的，必須高度關(guān)注。據(jù)傳近日上海相關(guān)部門已經(jīng)召集部分研究機(jī)構(gòu)，就當(dāng)前“房?jī)r(jià)上漲過快”問題進(jìn)行座談。而座談的目的，毫無疑問是給當(dāng)下過熱的樓市開出“降溫處方”。深圳市市長(zhǎng)許勤此前也曾表示，市政府正在研究調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)處在合理區(qū)間。

其實(shí)近期的調(diào)控放松政策已經(jīng)實(shí)行了因城施策的方式，不但一線城市的限購政策并未放松，而且最近兩次下調(diào)首套房最低首付比例，并降低二手房交易契稅稅率的做法，均繞開了一線城市。無奈一線城市房?jī)r(jià)依然率先暴漲，可以說這種爆發(fā)與去庫存的政策期待完全背離。從目前來看，一線城市的暴漲不但難以傳導(dǎo)到三四線城市，還會(huì)因?yàn)楹缥?yīng)，把資金從三四線城市抽離而進(jìn)一步加劇三四線的庫存難題。

從兩會(huì)上傳出的各種聲音來看，加強(qiáng)對(duì)一線城市的政策管控，使有些失控的房?jī)r(jià)回到正常軌道成為主流觀點(diǎn)。

儲(chǔ)備政策盤點(diǎn)

要控制一線城市房?jī)r(jià)漲幅，無非是增加房屋供應(yīng)、限制投機(jī)需求、打擊非法杠桿、收緊購房銀根幾個(gè)手段。

增加供應(yīng)方面，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明稱，將采取分類調(diào)控的原則增加一線城市的土地供應(yīng)面積。將充分發(fā)揮政府土地收儲(chǔ)，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積。增加土地供應(yīng)是治本之策，短期來看，還應(yīng)打擊那些捂盤惜售的行為，使符合條件的新房盡快入市，平衡市場(chǎng)供求。限制投機(jī)需求和打擊非法杠桿可以結(jié)合在一起，對(duì)各種買房首付也可分期的行為進(jìn)行限制，打擊非法加杠桿的行為，限制投機(jī)性購房，否則這股力量將成為助推市場(chǎng)瘋狂和將來加速崩盤的主力。收緊購房銀根方面，可以調(diào)整目前的一線城市的商業(yè)銀行貸款政策，有序控制信貸資源的發(fā)放。

最新消息是，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)稱，將于2016年4月1日起對(duì)房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新。其表示，在目前樓市火爆的情況下，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)上調(diào)勢(shì)在必行。尤其二手房方面，評(píng)估價(jià)上調(diào)后，買賣雙方應(yīng)交的稅費(fèi)也會(huì)相應(yīng)上調(diào)，對(duì)于那些加杠桿炒樓的人來說，可能會(huì)成為壓垮資金鏈的那根稻草。