樓市調控不會且不能一蹴而就 明年政策或進一步收緊

為了踐行中央“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念，12月21日、23日，鄭州限購、限貸政策再次升級。與此同時，武漢也在同一時間對限購政策進行了升級。事實上，近幾個月以來，多個熱點城市升級了調控政策，效果顯著，樓市量價雙降，降溫明顯。業(yè)內專家表示，目前在房地產市場得到穩(wěn)定的同時繼續(xù)升級調控政策，這表明了政府抑制房價的決心，明年調控政策或將繼續(xù)縮緊。

貫徹“房子是用來住的”鄭州武漢調控同時升級

在12月中旬，2016中央經濟工作會議中提到，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

“房子是用來住的、不是用來炒的。”12月21日晚鄭州市人民政府官方網站的限購升級通知文件上明確表明。

新的限購政策在原來的限購基礎上，將180平方米（含）以上住房也納入限購范圍。與此同時，新政對外地人做了限制。

同天晚間，武漢市也發(fā)布了《武漢市房管局關于擴大住房限購范圍的通知》。其中規(guī)定，武漢市將進一步擴大住房限購區(qū)域，新增東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)部分區(qū)域。上述區(qū)域住房限購措施自12月22日起施行。

除了限購，23日，鄭州官方又把二套房首付比例調整為60%，限貸調控政策再次升級。

鄭州和武漢在此時出臺樓市升級調控政策也是與國家調控政策步調保持一致。

鄭州政策相對較晚且溫和

鄭州并非首次加碼，9月14日、10月1日、12月22日，調控政策多次加碼之后，鄭州的限購形勢已經相當嚴峻。

“羅馬不是一天建成的”，房地產調控也不是一次性就能到位的，實際上，武漢自10月3日提高二套房首付比例后也是多次加碼調控。11月14日，武漢發(fā)布通知，武漢主城區(qū)購房政策再次升級，本市戶籍禁止購買第三套住房，非本市戶籍則需要連續(xù)在本市繳滿2年社?；騻€人所得稅證明，并且對于補繳的不予承認。而最新這次調控是武漢再度升級調控政策。

從政策上我們可以看到鄭州與武漢的不同，一名業(yè)內專家認為，鄭州雙限以及升級調控的時間事實上要比其他城市都要晚一些，且力度也較為溫和。武漢的調控相對嚴厲一些，比鄭州提前對外地戶口的購房者進行了限制，同時禁止本地人購買第三套房；同時武漢的限購范圍更大一些。“其實現在市場已經逐漸穩(wěn)定，調控政策的不斷升級則表明相關部門的態(tài)度，決不允許再出現今年銷量和房價大起大落的情況。”這名專家分析稱。

雖然側重點不同，但是效果都是非常明顯。

限購前的8月、9月，鄭州市房價漲幅均領跑全國，居全國首位。鄭州市房管局發(fā)布的10月、11月數據顯示，兩個多月來，鄭州房地產市場降溫明顯。

同樣，武漢效果也是明顯。據國家統(tǒng)計局公布的最新數據顯示，武漢11月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為1.6%，11月下半月環(huán)比漲幅僅為0.7%。

全國各地調控政策收效明顯

鄭州和武漢只是全國樓市調控城市大軍的冰山一角。據媒體統(tǒng)計，9月30日以來的兩個月，已有24個熱點城市出臺了50多個樓市新政。北京、天津、上海以及有著樓市“四小龍”之稱的南京、蘇州、合肥、廈門的限購限貸政策也是不停加碼。

南京9月25日宣布加入限購大潮，9月29日，南京住房公積金管理中心規(guī)定自10月1日起，暫停公積金轉商業(yè)貼息貸款的申請，通過限購和限貸雙管齊下來促進樓市健康發(fā)展。

早在8月11日，蘇州樓市限購新政出臺，成為第一個重啟限購的二線城市，同時還把二套房最低首付比例提高為50%。10月3日，蘇州官方再次出臺收緊政策，外地人買首套房受限，并禁購二套，有貸款記錄的二套房商貸最低首付超過北京，高達80%，為二線城市最嚴限購。

在新一輪的限購中，10月2日，合肥宣布：市區(qū)本地人限購2套房；外地人購房需要1年社?；蚣{稅證明。最低首付30%；一次購房記錄的，已結清，最低首付40%；一次購房未結清首付最低50%；本地人2套以上、沒有納稅社保的外地人，不能買房；從嚴控制公積金貸款，停止三套房貸款；停止異地公積金貸款等來嚴控炒房的行為。

廈門限購升級版10月5日公布，規(guī)定暫停向三類家庭銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房，其中非本市戶籍居民家庭的購房門檻提至購房之日前3年內在廈門市逐月連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明等。

前天（12月26日），濟南市政府再發(fā)六條措施鞏固房地產市場調控成果，防止房價反彈。通知規(guī)定，本市戶籍家庭限購2套住房，非本市戶籍家庭在濟南市限購1套住房。這是今年下半年以來濟南第三次出臺房地產調控政策，也被稱為濟南史上最嚴調控。

經過限購令的洗禮，據國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，目前出臺調控政策城市的樓市趨于平穩(wěn)，調控政策起到了良好的效果。一線城市房價環(huán)比基本持平，二線城市房價環(huán)比漲幅進一步回落，上漲0.4%。其中，杭州、深圳、哈爾濱、廈門等城市房價環(huán)比漲幅負增長，杭州跌幅最大，為0.4%。

開發(fā)商

調控政策對中小房企打擊較大

“調控政策的出臺對開發(fā)商來講是致命的打擊，2017年鄭州樓市將進入新的拐點。”鄭州本地一名房企負責人李先生向記者表示，事實上，今年樓市就熱了3個月左右，有的房企狠狠賺了一筆，而有的節(jié)點不對的房企則沒有趕上這一輪漲價。據統(tǒng)計，之前購房者有60%左右的是外地戶口，新的政策出臺后，對他們進行了嚴格的限制，售樓部逐漸冷清，一個月的來訪量甚至還不如之前一星期的多。量價雙降的結果導致開發(fā)商資金回籠困難，成本進一步增加，這對中小房企來說打擊不小。

“政府對房地產市場的調控不會且不能一次性到位，需要慢慢調控，即使市場不夠理性，也要給其適應的過程”，李先生進一步分析稱，原來的政策是精準打擊了房產投機者，而升級后的政策則連改善型客戶也限制在內。“新的升級政策對鄭東新區(qū)的影響較大，這里高端樓盤居多，是改善型住房的聚集地，因為這邊房價較高，一般工薪階層首次購房不會選擇這里，因此新政影響的主要是東區(qū)的高端住宅。”李先生稱。

專家

明年樓市政策或將繼續(xù)收緊

“這一輪調控跟過去完全不一樣，千萬不要誤判，無論是市場基本面、房價基本面，還是未來的需求，都發(fā)生了較大變化。”國內知名經濟學家馬光遠在接受媒體采訪時表示，這次調控針對的對象很簡單，那就是精準打擊投資，中央對于抑制房產投資投機的決心很大，包括鄭州、南京在內的國內多個熱點城市重啟了限購政策，限貸同樣層層加碼，到了明年，馬光遠認為稅收政策也可能跟上，“簡單來說，就是把去年放開的稅收（指的是樓市首付比例下調、營業(yè)稅免征期限由5年變成2年的政策）再次收起來。”

“對于鄭州而言，保持政策的連續(xù)性與適時適度調整政策同等重要，目前的政策是適配的。”河南商業(yè)經濟學會會長宋向清認為，但三個月乃至半年以后的儲備政策能否適配，關鍵取決于相關部門對樓市發(fā)展的預見性和應變能力。不管怎么說，保證房地產市場的健康、平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展是政府調控的終極目標。

上述鄭州某知名房企負責人李先生認為，“政策縮緊的力度逐漸加大，表明了政府抑制房價的決心，我認為至少到‘十九大’之前政策不會松綁，不會出現‘救市’的政策”。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。