房地產開發(fā)投資回升恐難持續(xù)

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2016年1至2月，全國房地產開發(fā)投資增長3%，增速比去年全年提高2個百分點。雖然全國房地產開發(fā)投資增長速度時隔兩年首次出現(xiàn)回升，但從全年看，房地產開發(fā)投資增長難言樂觀，化解房地產庫存仍是當前我國樓市運行主線。

當前我國房地產開發(fā)投資回升可能更多受到東部地區(qū)土地價格過快上漲的驅動。近年來，隨著我國土地出讓價格節(jié)節(jié)上升，土地購置費在房地產開發(fā)投資完成額中的比重也呈現(xiàn)出快速上升態(tài)勢。2014年，全國房地產開發(fā)投資完成額中的土地購置費用同比增長29.3%，分別高出建筑工程、安裝工程、設備工器具購置增速20個、8.3個和24.7個百分點。2015年全國土地價格走勢分化，但全年房地產開發(fā)投資完成額中的土地購置費增長速度仍高出建筑工程完成額1.1個百分點。考慮到2015年東部地區(qū)土地價格明顯上漲，2016年全國房地產開發(fā)投資增速中的土地購置費用增速也將明顯加快，并帶動全國房地產開發(fā)投資增速回升。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，我國東部地區(qū)房地產開發(fā)投資完成額5536億元，約占全部房地產開發(fā)投資額的61.15%，較上年同期提高0.4個百分點；東部地區(qū)房地產開發(fā)投資增速為3.7%，比去年全年提高3.2個百分點。

未來房產投資回升可持續(xù)性謹慎樂觀，化解房地產庫存仍是當前樓市運行主線。最近一段時間熱點城市樓市“發(fā)燒”，加劇了住房市場恐慌購房心理，導致市場需求透支。隨著管理層對樓市“首付貸”的治理，以及對中介行為和投機炒作的打擊，熱點城市房地產市場將會理性降溫。從房地產周期運行看，考慮到我國住宅市場供求關系拐點已經到來，市場機會更多體現(xiàn)在區(qū)域結構分化上。東部地區(qū)房地產開發(fā)投資增速回升，但因為地價過高，不可避免影響到投資增長的穩(wěn)定性。

目前看，非熱點城市房地產庫存仍在上升，而熱點城市住宅價格過度偏離基本面，蘊含較大風險。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年前2個月，全國房地產開發(fā)企業(yè)住宅施工面積41.46億平方米，約為2015年全國商品房銷售面積的3.23倍，以三口之家一百平方米計算，可以支持1.24億人口居住需求。而房地產庫存的60%以上分布在三線、四線城市。熱點城市近期交易火爆，雖然市場“首付貸”規(guī)模難以準確統(tǒng)計，但從住宅交易總額放大和交易時間縮短兩個特征分析，熱點城市類似“首付貸”的杠桿融資規(guī)模應該不會太小，否則也無法支持熱點城市住宅交易集中放量；特別是2015年熱點城市住宅需求已經明顯增長的情況下，2016年年初住宅市場繼續(xù)高位放量，不排除是投機炒作回潮驅動的可能性。盡管從資產配置角度出發(fā)，熱點城市住宅配置價值邏輯仍在，若價格過快上漲，勢必面臨未來資產變現(xiàn)難題。

綜合各方面情況分析，需要理性認識當前房地產開發(fā)投資增長速度回升。如果房地產開發(fā)投資額中的土地購置費用比重上升，那么即使投資增速回升，也無法帶動相關產業(yè)發(fā)展。如果房地產開發(fā)投資增長過快，那么恐怕又會引發(fā)新的房地產庫存壓力?？梢?，與其關注房地產開發(fā)投資增長速度回升，不如關注房地產開發(fā)投資構成變化與區(qū)域差異。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。