上海今日發(fā)布樓市新政 二套房或認(rèn)貸又認(rèn)房

市場傳聞終于得到證實(shí)———昨天下午召開的上海市委常委會會議指出，必須認(rèn)真貫徹落實(shí)中央對全國房地產(chǎn)市場“因城施策”的管理要求，按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律和特大型城市發(fā)展的客觀規(guī)律，從上海實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)調(diào)控力度。據(jù)悉，今日上海市政府將舉行新聞發(fā)布會，出臺調(diào)控措施促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

春節(jié)以來樓市新政頻頻，在去庫存大背景下，一、二線城市爆發(fā)，深滬兩地房價(jià)漲幅驚人，而三、四線城市仍深陷泥潭，這與去庫存的政策期待完全背離。此前，北京、深圳、上海等地監(jiān)管部門出手打擊首付貸等加杠桿工具，意圖給樓市降溫。

最嚴(yán)新政：

上海二套房或“認(rèn)貸又認(rèn)房”

據(jù)昨日財(cái)新報(bào)道，上?？赡艹雠_四大新政進(jìn)行樓市調(diào)控。第一，將可能按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則界定二套房，但這取決于銀行的執(zhí)行力度，這是新政中最嚴(yán)的一條；第二，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%；第三，首套房貸款利率可能要求嚴(yán)格執(zhí)行最低九折優(yōu)惠；第四，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求可能將從2年提高到5年。

上述消息尚未得到官方確認(rèn)，南都記者昨天聯(lián)系多家銀行發(fā)現(xiàn)，上海當(dāng)?shù)劂y行的房貸政策確實(shí)較之前略有收緊。

根據(jù)了解到的情況來看，銀行首套房首付仍保持三成。其中匯豐銀行利率最低，為8.2折；中信銀行的首套房利率最低可達(dá)8．3折；浦發(fā)銀行和中國銀行的利率均為8．6折。招商銀行位于上海市普陀區(qū)某支行的個貸部經(jīng)理對南都記者表示，首套房貸100萬元以下9折，100萬元至200萬元8．8折，200萬元以上8．6折，400萬元以上可以達(dá)到8．5折。建設(shè)銀行的要求則相對比較低，首套商業(yè)貸款50萬元以下9折，50萬-100萬元8．7折，100萬-150萬元8.6折；150萬元以上最低8.5折。

此前，上海地區(qū)首套房房貸普遍出現(xiàn)8.5折。前述招行個貸部經(jīng)理稱，最近房貸確實(shí)有收緊趨勢，但目前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)與之前并無太大差別，“目前的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行到什么時候還不清楚，但近期肯定要收緊，不過需等總行政策落實(shí)下來。”

對于市場傳聞上海將可能按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則界定二套房，即不管首套房的貸款是否付清，只要名下已經(jīng)有一套房，再買一套都算作第二套。某上海本地股份制銀行個貸部人士對南都記者表示，目前上海對名下?lián)碛幸惶鬃》坎⒁呀Y(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，可執(zhí)行首套房貸款政策，“在外地有房，如果沒有貸款的話，在上海仍按照一套房算。”

而對于第二條調(diào)控措施，某注冊地在南方的股份制銀行個貸部人士表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非普通二套房的首付比例一直要求是不低于七成，其所在銀行嚴(yán)格執(zhí)行，但不少銀行都未執(zhí)行到位。前述招行個貸部經(jīng)理就表示，二套房首付比例在五成至六成。

廣深探營：

仍執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”

昨天，南都記者多方采訪了解到，目前廣州普通住宅房貸政策與此前一致。例如，中國銀行梅東路支行、建設(shè)銀行海珠支行和郵儲銀行天河支行都執(zhí)行相同的首套房房貸標(biāo)準(zhǔn)，二套房房貸標(biāo)準(zhǔn)也一致。

中國銀行廣州梅東路支行個貸部門徐經(jīng)理向南都記者介紹，廣州市內(nèi)首套房首付比例為三成，房貸利率可在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折，優(yōu)惠后的按揭利率為4.17%。

關(guān)于普通住宅二套房的房貸政策，郵儲銀行廣州天河支行房貸部門梁經(jīng)理對南都記者表示，有廣州戶口可以買兩套房子，只要還清了第一套房貸款后，購買的二套房將認(rèn)定為改善性住房，執(zhí)行與首套房同樣的優(yōu)惠政策，即首付三成、房貸利率8.5折。

中國銀行深圳寶安支行房貸部門王經(jīng)理對南都記者表示，目前首套房執(zhí)行首付三成，房貸利率打九折，如果是二套房則首付至少要七成，房貸利率上浮10%。商業(yè)地產(chǎn)方面，首付需要付清六成，按揭利率同樣在基準(zhǔn)利率上上浮10%。

據(jù)悉，對于二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)，目前廣州、深圳兩地執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即2014年9月30日央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的“對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件在此申請貸款購買商品房，執(zhí)行首套房的”貸款政策。

某股份制銀行廣州分行個人房貸團(tuán)隊(duì)經(jīng)理向南都記者表示，廣州市目前確實(shí)執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，對于二套房的認(rèn)定，貸款記錄上面只要有一套房貸款沒有結(jié)清，再購房就會被認(rèn)定為二套，要按照二套房的首付比例貸款，一般是首付七成，利率上浮10%。

上述個人房貸團(tuán)隊(duì)經(jīng)理向南都記者表示，今年到目前為止，廣州還是執(zhí)行8.5折的利率，除非總行有新的政策規(guī)定來調(diào)控貸款利率，或者分行內(nèi)部價(jià)格調(diào)整，才會做出相應(yīng)政策調(diào)整。

政策預(yù)期：

有緊無松一線城市仍是熱點(diǎn)

上海樓市調(diào)控的具體政策出臺后，廣、深兩地是否會跟上？

“上海將出臺調(diào)控政策，一線樓市會出現(xiàn)政策預(yù)期”，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴南都記者，經(jīng)過13個月的連續(xù)上漲后，上海本輪房價(jià)漲幅達(dá)到38%。

廣深多家中介機(jī)構(gòu)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，近來一線城市的樓市政策應(yīng)該有緊無松，尤其是漲幅偏大、漲速較快的深圳。

深圳克而瑞機(jī)構(gòu)總經(jīng)理陳洪海告訴南都記者，深圳樓市的過快上漲由于基數(shù)已經(jīng)很大，不可能一直持續(xù)。未來政策方面很可能維持現(xiàn)狀或趨緊。該機(jī)構(gòu)分析人士也注意到，二手市場的交易增速開始放緩。這意味著，此時市場任何一點(diǎn)關(guān)于政策的“風(fēng)吹草動”，都可能令市場預(yù)期發(fā)生微妙調(diào)整。

從時間點(diǎn)看，春節(jié)后，因?yàn)橄盗姓叽碳?，一、二線城市出現(xiàn)了一波恐慌性上漲，這也是出現(xiàn)政策調(diào)控的主要原因之一。

克而瑞分析師楊科偉向南都記者分析，一線城市依然最被看好，一、二手的市場前景有剛需和改善性需求的支撐，特別是降息后樓市資金面也明顯好轉(zhuǎn)。房價(jià)從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。但分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的地王對房價(jià)上漲的要求非常高，未來一年二線城市將成為市場熱點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。