專家：地方行政干預(yù)無法改變樓市走向

二線樓市調(diào)控再度成為行業(yè)焦點(diǎn)。

近期，蘇州、南京、廈門等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，因市場(chǎng)火爆、庫存告急而引發(fā)社會(huì)關(guān)注，部分城市也隨之迎來了地方調(diào)控政策的介入。比如，蘇州以正式文件規(guī)定的限漲令，南京近期傳出已在實(shí)施的限價(jià)措施——類似的調(diào)控舉措表明，相比于市場(chǎng)化思路，二線城市的樓市調(diào)控似乎正在回到行政干預(yù)的老路。

細(xì)數(shù)十余年來的樓市調(diào)控史，以行政干預(yù)為代表的非市場(chǎng)化思路最終證明效用不佳。正所謂上有政策，下有對(duì)策，善于投機(jī)變通的國(guó)人，往往鉆了政策的空子。比如，早期的限購(gòu)措施，催生了相當(dāng)數(shù)量的假離婚族群，也肥了一批“包裝”公司。而一些簡(jiǎn)單粗暴的行政干預(yù)，還可能助漲房?jī)r(jià)。再如，在房?jī)r(jià)大漲背景下，行政上暫停高價(jià)房源上市，以此拉低平均價(jià)格——類似冶標(biāo)不冶本的做法抑制了供應(yīng)，且最終削弱了調(diào)控政策的公信力，以至讓購(gòu)房人失去信心，恐慌入市。這些被用以房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)環(huán)節(jié)的行政干預(yù)手段，最終淪為“面子工作”。

房?jī)r(jià)表現(xiàn)，其實(shí)是一個(gè)復(fù)雜課題，地方政府并不具備改變樓市走向的決定性力量?？傮w上，圍繞房產(chǎn)的供應(yīng)和需求樓市走向主要有三大因素主導(dǎo)：剛性供需、貨幣環(huán)境以及民眾預(yù)期。

首先看基礎(chǔ)性的剛性供需狀況。本輪樓市的表現(xiàn)，從深圳、上海、北京等一線城市領(lǐng)漲，逐步傳導(dǎo)至南京、廈門、蘇州等二三線城市。但核心規(guī)律只有一條，即庫存越低的城市，樓市漲幅越大。而那些樓市高庫存的城市，本輪市場(chǎng)表現(xiàn)依然不佳。市場(chǎng)分化背后的根源在于人口流動(dòng)，人口凈流入的一線城市，剛性需求仍然旺盛，需求彈性足。而人口凈流出或基本不變的三四線城市，剛性需求有限。另一方面，三、四線城市并不象、一二線城市一樣，存在巨大資源紅利，尤其對(duì)于一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三、四線城市來說，在地方債壓力下，仍存在巨大的賣地沖動(dòng)。一方面刺激需求的同時(shí)，另一方面一旦稍有回暖就會(huì)增加土地供應(yīng)，這并不利于去庫存。

其次是貨幣環(huán)境。今年一季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“開門紅”，其背后是銀行信貸的放量投入。央行日前公布金融數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度人民幣貸款增加4.61萬億元，同比多增9301億元，同時(shí)超過2009年一季度的4.59萬億元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。正是流動(dòng)性盛宴下，房地產(chǎn)業(yè)很大程度上成為了超發(fā)貨幣的蓄水池，從而導(dǎo)致基本面較好的城市，房?jī)r(jià)水漲船高。從這個(gè)條件上看，對(duì)地方政府來說，其對(duì)貨幣環(huán)境的改變能力可以忽略。

再者是復(fù)雜的民眾預(yù)期。當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，無論是業(yè)界還是民間均有一致預(yù)期：即人口凈流入的一二線城市長(zhǎng)期看漲，人口凈流出的三四線城市長(zhǎng)期看跌。民間預(yù)期的形成并非朝夕，當(dāng)前的任何投資均是出于未來預(yù)期。從這個(gè)意義上，地方政府也無力改變民眾預(yù)期。

因此，簡(jiǎn)單的行政干預(yù)政策無力改變剛性供需結(jié)構(gòu)，更影響不了貨幣環(huán)境，也沒辦法扭轉(zhuǎn)民眾預(yù)期，最終將被證明效用不佳。同樣的道理，火爆的市場(chǎng)中，打壓手段難起作用；低迷的市道下，救市一樣不起作用。其實(shí)，當(dāng)行業(yè)變得更有市場(chǎng)規(guī)律，更具可預(yù)見性，那些視供求關(guān)系為契機(jī)的開發(fā)商，自然會(huì)在利益驅(qū)動(dòng)下增加或減少供給，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需均衡。對(duì)于地方政府來說，退出那只“管不住的手”專注于城市發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，努力提升公共管理水平，，真正讓市場(chǎng)發(fā)揮資源配置的力量，樓市其實(shí)不須行政干預(yù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。