合肥濱湖區(qū)四個(gè)月房?jī)r(jià)翻番 300套房全內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

4月30日上午7點(diǎn)不到，濱湖國(guó)際會(huì)展中心早已人聲鼎沸，來(lái)自省城四面八方的購(gòu)房者排起“長(zhǎng)龍”般的隊(duì)伍。

4月30日清晨6點(diǎn)30分，天剛剛放亮，合肥濱湖國(guó)際會(huì)展中心早已人聲鼎沸，2000多名購(gòu)房人排起長(zhǎng)龍，向室內(nèi)涌進(jìn)。

這是合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，此次系樓盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)，共推出548套房源，均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，到中午11點(diǎn)，“房源全部售罄，銷(xiāo)售金額6億元。”

焦慮的購(gòu)房人：想盡各種辦法找關(guān)系

去年年底以來(lái)，合肥大量樓盤(pán)都在捂盤(pán)惜售，開(kāi)盤(pán)量很少，該樓盤(pán)此次這么大體量的開(kāi)盤(pán)算得上是“久旱逢甘雨”。

該樓盤(pán)此次開(kāi)盤(pán)只針對(duì)前期已經(jīng)認(rèn)籌的客戶，采用現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的方式銷(xiāo)售，548套房源共認(rèn)籌了2000多組客戶，這一供求比已經(jīng)完全能確保房源全部售罄。

澎湃新聞（www.thepaper.cn）在現(xiàn)場(chǎng)看到，此次開(kāi)盤(pán)吸引的不只是合肥本地的客戶，很多購(gòu)房者來(lái)自安徽省省內(nèi)其他城市。購(gòu)房者小張說(shuō)，他是安徽六安人，大學(xué)還沒(méi)畢業(yè)，本來(lái)想大學(xué)畢業(yè)工作確定了再買(mǎi)房，但去年以來(lái)，房?jī)r(jià)一個(gè)勁地瘋漲，只能提前出手，另一名來(lái)自安徽淮南的購(gòu)房者小李說(shuō)，他在合肥工作，去年年底以來(lái)一直在看房，認(rèn)籌了好多樓盤(pán)，但根本沒(méi)用，“沒(méi)有關(guān)系根本買(mǎi)不到房。”

到上午10點(diǎn)多，大量沒(méi)有搖到號(hào)的購(gòu)房者仍焦急地在現(xiàn)場(chǎng)等待，和合肥其他樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)一樣，“關(guān)系戶”的傳言在眾多購(gòu)房者中間擴(kuò)散，“548套房子，有300套都是已經(jīng)找了關(guān)系內(nèi)定的。”沒(méi)能搖到號(hào)的小李說(shuō)，如果在合肥始終買(mǎi)不到房，他將考慮是不是干脆回老家得了，畢竟自己年紀(jì)已經(jīng)不小了，要結(jié)婚生子。

去年年底以來(lái)，搶房、想盡各種辦法找關(guān)系買(mǎi)房，成為了合肥人經(jīng)常談?wù)摰脑掝}。很多人輾轉(zhuǎn)幾個(gè)樓盤(pán)，但依然買(mǎi)不到一套房子。

4月28日，合肥蜀山區(qū)某品牌樓盤(pán)也推出64套洋房房源，均價(jià)1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米，認(rèn)籌客戶達(dá)到了180組，“180組客戶我們只認(rèn)籌了一小時(shí)就已經(jīng)達(dá)到了，后面還有很多想要認(rèn)籌的客戶，但我們知道目前的認(rèn)籌數(shù)量已經(jīng)能夠保證賣(mài)完，就停止了認(rèn)籌活動(dòng)。”果然，該樓盤(pán)搖號(hào)選房只進(jìn)行了一個(gè)小時(shí)，64套房源就全部賣(mài)完。一些沒(méi)有選到房的客戶情緒激動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)大聲抗議，認(rèn)為有不規(guī)范行為。

不可思議的漲價(jià)速度：濱湖區(qū)4個(gè)月價(jià)格翻番

4月30日上午7點(diǎn)，文一名門(mén)名城首開(kāi)，價(jià)格破萬(wàn)卻仍然即開(kāi)即罄。

購(gòu)房者之所以如此焦慮，源于合肥房?jī)r(jià)上漲的速度讓他們完全措不及防。

在合肥樓市標(biāo)桿區(qū)域?yàn)I湖區(qū)，房產(chǎn)中介小章介紹說(shuō)，去年11月時(shí)，周邊的一二手房均價(jià)在8000-9000元/平方米，隨后開(kāi)始一路上漲，其中以春節(jié)過(guò)后2、3月份漲得最厲害，到了現(xiàn)在，周邊的二手房均價(jià)在1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米，較去年年底翻了一倍，帶學(xué)區(qū)的二手房?jī)r(jià)格能達(dá)到2.1萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米，“去年11月份時(shí)賣(mài)房的那些房東，現(xiàn)在都后悔死了。”

一名合肥購(gòu)房者表示，他3月初在濱湖買(mǎi)了一套80平方米的二手房，單價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，短短一個(gè)月過(guò)后，漲了4000元/平方米，目前的價(jià)格在1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米，“是學(xué)區(qū)房，暫時(shí)不住，以后小孩上學(xué)再住。”

在合肥另一標(biāo)桿區(qū)域政務(wù)區(qū)，房產(chǎn)中介小彭介紹說(shuō)，去年年初，政務(wù)區(qū)天鵝湖一帶的二手房均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米，到了年底漲到1.6萬(wàn)元/平方米，目前的均價(jià)在2.1萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米，“去年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)開(kāi)始溫和上漲，到了年底融創(chuàng)的地王拍出來(lái)，房?jī)r(jià)開(kāi)始猛漲，春節(jié)以后契稅調(diào)整，又漲了一撥。”

合肥某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人稱，合肥樓市的這撥上漲行情，是在極短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的迅速上漲，像政務(wù)區(qū)1、2個(gè)月內(nèi)就漲了6000元/平方米，濱湖區(qū)從1萬(wàn)元/平方米漲到1.5萬(wàn)元/平方米，也只用了一個(gè)半月左右的時(shí)間。

成交爆發(fā)：二手房網(wǎng)簽排到了兩個(gè)月后

克而瑞合肥結(jié)構(gòu)分析師祝光文介紹，眼下這撥火爆行情始于去年下半年，去年9、10月份樓市價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯上漲，每平方米的價(jià)格漲幅已經(jīng)達(dá)到了1000元，到了12月融創(chuàng)地產(chǎn)在政務(wù)區(qū)拿了一塊“地王”，樓板價(jià)達(dá)到1.7萬(wàn)元/平方米，大大高過(guò)周邊1萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)水平，“樓市被一下引爆，過(guò)完春節(jié)，全市各區(qū)域房?jī)r(jià)迅速上漲，總體漲幅達(dá)到40%-50%。”祝光文說(shuō)，在這之前的4、5年時(shí)間里，合肥樓市一直比較平穩(wěn)，一年的價(jià)格漲幅也只有500元/平方米。

據(jù)克而瑞合肥機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年一季度，合肥主城九區(qū)新建商品住宅累計(jì)成交247.32萬(wàn)平方米，同比大漲43.26%，延續(xù)去年四季度的熱銷(xiāo)慣性，由于開(kāi)發(fā)商紛紛捂盤(pán)惜售，一季度合肥九區(qū)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為127.23萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌36.67%，一季度成交均價(jià)為9336元/平方米，環(huán)比上漲4.79%，同比大漲15.4%，“目前合肥的一手房庫(kù)存量在200萬(wàn)平方米左右，也就是大約2萬(wàn)套，去化時(shí)間只有1-2個(gè)月。”祝光文說(shuō)。

在合肥市包河區(qū)蕪湖路一家中介門(mén)店，業(yè)務(wù)員介紹說(shuō)，目前區(qū)域的學(xué)區(qū)房均價(jià)達(dá)到了1.5萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平方米，較去年年底上漲了50%-60%，同時(shí)成交非?；鸨?。“二手房交易中心的網(wǎng)簽已經(jīng)排隊(duì)排到6月份了，很多業(yè)務(wù)員早上4、5點(diǎn)就趕到交易中心排隊(duì)，有的業(yè)務(wù)員干脆就在交易中心門(mén)口過(guò)夜。”該中介業(yè)務(wù)員說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快主要集中在2、3月份，那時(shí)幾乎是一天一個(gè)價(jià)，進(jìn)入4月份較為平穩(wěn)些。

“這么說(shuō)吧，就我們公司的情況看，春節(jié)前三個(gè)月的成交量，相當(dāng)于以往一年的成交量，3月份一個(gè)月的成交量，相當(dāng)于過(guò)去3、4個(gè)月的成交量。”合肥某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人說(shuō)。

地產(chǎn)商狂飆：面粉大幅貴過(guò)面包

4月30日，綠地海德公館推盤(pán)入市，正式開(kāi)盤(pán)上午九點(diǎn)開(kāi)始，可是7點(diǎn)鐘左右開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)水泄不通。8點(diǎn)半左右，部分來(lái)晚的客戶只得站在通道路口，動(dòng)彈不得。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌表示，合肥是安徽省省會(huì)，與發(fā)達(dá)省份不同，安徽省就合肥一個(gè)中心，單核發(fā)展，省內(nèi)其他城市的樓市都比較疲軟，這些城市的購(gòu)買(mǎi)力也不斷往產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源比較好的省會(huì)合肥轉(zhuǎn)移。“據(jù)我們的調(diào)查，在合肥買(mǎi)房的本地人占比在36%，安徽省省外的買(mǎi)房人占比在5.8%，其余50%以上都是來(lái)自安徽省省內(nèi)其他城市。”

這一邏輯顯然也受到了開(kāi)發(fā)商們的認(rèn)同，大量的儲(chǔ)備房源被消化后，他們對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)判變得前所未有的樂(lè)觀。

就在樓市不斷升溫的同時(shí)，進(jìn)入4月底，合肥的土地市場(chǎng)也再次迎來(lái)大爆發(fā)。4月28日，合肥土地市場(chǎng)集中出讓6幅住宅地塊，6幅地塊中，5幅地塊樓板價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率都在300%左右及以上，面粉貴過(guò)面包的場(chǎng)景再次集中上演。

曾經(jīng)屬于“價(jià)格洼地”的瑤海區(qū)、肥西縣也在這波熱浪中，樓面價(jià)進(jìn)入到萬(wàn)元時(shí)代，最高達(dá)到12180元/平方米，未來(lái)這些項(xiàng)目上市，產(chǎn)品價(jià)格至少在1.5-2萬(wàn)元/平方米。“這次土拍堪稱瘋狂，之前拍出的單價(jià)地王，還屬零星的小幅地塊，這次是全面的上漲，各地塊樓板價(jià)紛紛超過(guò)周邊房?jī)r(jià)，尤其是合肥主城區(qū)以外的肥西縣的地塊，樓板價(jià)也突破了1萬(wàn)，達(dá)到了10159元/平方米，而肥西目前最貴的精裝修樓盤(pán)價(jià)格也才9000多元/平方米，實(shí)在令人吃驚。”凌斌說(shuō)，土拍結(jié)束后的第二天，上述地塊周邊的樓盤(pán)紛紛封盤(pán)停售，等待漲價(jià)。

亂象頻現(xiàn)：300套房源全部?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)

房?jī)r(jià)暴漲的情勢(shì)之下，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、給關(guān)系戶搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、捆綁車(chē)位銷(xiāo)售變相漲價(jià)等亂象開(kāi)始頻頻出現(xiàn)。

4月27日，澎湃新聞?dòng)浾邔?shí)地走訪了濱湖區(qū)的佳源巴黎都市、東方藍(lán)海、保利五月花、復(fù)興云谷、寶能城等多個(gè)樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員均回復(fù)稱“目前沒(méi)有房源”，“具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，價(jià)格也未確定。”

據(jù)相關(guān)市場(chǎng)人士介紹，在合肥樓市標(biāo)桿區(qū)域的濱湖區(qū)，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都在捂盤(pán)，如果是通過(guò)正常的渠道前往售樓處，得到的回復(fù)一律都是“沒(méi)房可賣(mài)”。

業(yè)內(nèi)人士向記者表示，由于房?jī)r(jià)暴漲，房源稀少，買(mǎi)房人眾多，合肥的很多樓盤(pán)要想能買(mǎi)到房子，都得要找關(guān)系才行，像濱湖區(qū)某品牌房企樓盤(pán)，認(rèn)購(gòu)比例達(dá)到了1:18，通過(guò)政府部門(mén)、銀行等各渠道托關(guān)系來(lái)買(mǎi)房的客戶哪一個(gè)也不能得罪，只得不公開(kāi)開(kāi)盤(pán)，而是搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，“先是通知客戶把錢(qián)準(zhǔn)備好，然后晚上臨時(shí)發(fā)短信通知，購(gòu)房客戶們就開(kāi)始拼命往樓盤(pán)趕，一個(gè)小時(shí)不到，300套房源就搶光了。”

而即便是托關(guān)系的客戶，也往往要面對(duì)開(kāi)發(fā)商捆綁車(chē)位銷(xiāo)售、捆綁裝修銷(xiāo)售甚至是花錢(qián)買(mǎi)房號(hào)。

多位市場(chǎng)人士向澎湃新聞?dòng)浾呓榻B稱，與二手房房東不斷漲價(jià)不同，合肥的一手房?jī)r(jià)格是需要向政府部門(mén)備案，而在政府內(nèi)部，對(duì)新房的備案價(jià)格是有管控的，目前一年的漲幅控制在12%，一個(gè)季度控制在3%，因此開(kāi)發(fā)商在價(jià)格備案完成之后，無(wú)法隨意漲價(jià)。為彌補(bǔ)無(wú)法漲價(jià)的損失，從去年年底開(kāi)始，由某品牌開(kāi)發(fā)商領(lǐng)頭，其他開(kāi)發(fā)商相互學(xué)習(xí)取經(jīng)，合肥樓市開(kāi)始出現(xiàn)捆綁車(chē)位、捆綁裝修銷(xiāo)售的情況。“要想買(mǎi)房子必須先買(mǎi)車(chē)位，一個(gè)車(chē)位一開(kāi)始20萬(wàn)元、30萬(wàn)元，最后高的能賣(mài)到50萬(wàn)元，買(mǎi)了車(chē)位之后才能認(rèn)籌。一些開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售車(chē)位時(shí)還沒(méi)拿到產(chǎn)證。”

而為了能獲得重新報(bào)備價(jià)格的機(jī)會(huì)，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將原先的毛坯房包裝成精裝修，然后以產(chǎn)品類型不同為理由，重新備案價(jià)格。“盡管這樣，很多樓盤(pán)的價(jià)格還是無(wú)法完全擺脫政府對(duì)價(jià)格的管控，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，二手房?jī)r(jià)格高于一手房的現(xiàn)象普遍，在全民搶房背景下，一些開(kāi)發(fā)商索性直接賣(mài)房號(hào)，一個(gè)房號(hào)能賣(mài)20、30萬(wàn)元，以此來(lái)彌補(bǔ)自己公開(kāi)定價(jià)上的損失。”

政府出手：嚴(yán)厲查處捂盤(pán)惜售

針對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱以及出現(xiàn)的捂盤(pán)、捆綁車(chē)位等亂象，3月31日，合肥當(dāng)?shù)卣雠_(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。

《意見(jiàn)》提出，將優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大城區(qū)住房用地供應(yīng)量。2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，對(duì)庫(kù)存量少、價(jià)格波動(dòng)較大地區(qū)增加普通住宅用地供應(yīng)。對(duì)于“捂盤(pán)惜售”等違規(guī)銷(xiāo)售行為，合肥市將嚴(yán)厲查處。《意見(jiàn)》要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，須在10日內(nèi)全部公開(kāi)房源并一次性對(duì)外銷(xiāo)售。對(duì)商品住房已達(dá)到預(yù)售條件但不及時(shí)申請(qǐng)預(yù)售許可的項(xiàng)目，經(jīng)督促拒不申報(bào)的，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)將要求開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷(xiāo)售。嚴(yán)格禁止捆綁銷(xiāo)售，規(guī)范車(chē)位(庫(kù))等各類銷(xiāo)售管理。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌表示，針對(duì)捆綁車(chē)位，政府部門(mén)象征性地處罰了兩家開(kāi)發(fā)商，并通報(bào)批評(píng)了10多家開(kāi)發(fā)商，而對(duì)于《意見(jiàn)》中提到的不申請(qǐng)預(yù)售一律現(xiàn)房銷(xiāo)售的規(guī)定，甚至短期利好開(kāi)發(fā)商。“等于承認(rèn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的可行性。這相當(dāng)于允許開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，而現(xiàn)在貨幣政策寬松，開(kāi)發(fā)商的資金都非常充裕，到處高價(jià)拿地，現(xiàn)房銷(xiāo)售根本不成問(wèn)題，還能夠坐等漲價(jià)，”凌斌說(shuō)。

凌斌稱，2015年之前，合肥當(dāng)?shù)卣畬?duì)樓盤(pán)價(jià)格是有備案管控的，要求一年內(nèi)不得超過(guò)10%，在那期間的幾年時(shí)間里，合肥的樓市一直比較穩(wěn)定，2014下半年開(kāi)始整體經(jīng)濟(jì)不好，省政府為促進(jìn)省內(nèi)三四線城市去庫(kù)存，取消了對(duì)樓盤(pán)價(jià)格備案管控的規(guī)定。不過(guò)面對(duì)眼下這撥火爆行情，合肥當(dāng)?shù)卣匦麻_(kāi)始了內(nèi)部控制，“一年的漲幅不得超過(guò)12%，一個(gè)季度不得超過(guò)3%，這是內(nèi)部控制，沒(méi)有成文。”

隨著房?jī)r(jià)的不斷提高以及開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力，祝光文判斷，進(jìn)入5月，一些前期捂盤(pán)的樓盤(pán)會(huì)陸續(xù)入市，新盤(pán)的供應(yīng)量會(huì)明顯提高，市場(chǎng)的供需失衡情況會(huì)有所緩和。對(duì)于接下來(lái)的樓市走勢(shì)，祝光文說(shuō)，相對(duì)于南京、蘇州等其他房?jī)r(jià)漲幅比較大的二線城市，合肥的經(jīng)濟(jì)水平、居民收入與之相比都有著較大的差距，后續(xù)市場(chǎng)將面臨支撐不足的問(wèn)題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。