廣州北京路1.5萬平建設量轉移東莞莊建超高住宅

位于歷史文化街區(qū)的北京路一處建筑項目約1.54萬平方米的建筑量將轉移到天河區(qū)東莞莊項目，從而使得北京路項目高度降低38米。昨日，這項規(guī)劃在廣州市規(guī)委會上獲通過，業(yè)內專家認為，通過容積率轉移方式保護歷史文化街區(qū)，意義重大。

有必要聯(lián)動式容積率轉移

北京南路西面的港匯華庭項目，開發(fā)商是廣州市漢國恒生房地產開發(fā)有限公司。項目用地面積9455平方米，地塊距離江邊最近105米。歷史上曾批復該項目總建筑面積87078平方米，建筑高度最高158米。

根據規(guī)劃，由于這個項目是廣州名城保護規(guī)劃范圍內的歷史審批項目，且項目位置對名城和文物保護具有重要意義，2013年，經第二屆市規(guī)委會主任委第八次會議審議，通過建筑效果評估后，要求該項目建設量由87078平方米減少至71646平方米，減少了15432平方米，建筑高度由158米降低至120米，降低了38米。而根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定，當時的會上議定：減少的建設面積按“等值原則”，轉移為這個公司東莞莊路住宅項目的建筑面積。而根據等價值轉移原則，東莞莊項目接受轉移的住宅面積要達到18828.56平方米。

為保護歷史街區(qū)而進行容積率轉移，不少規(guī)委會專家表示贊成。規(guī)委會委員、中山大學教授袁奇峰表示支持容積率轉移的做法，他說，在保護歷史文化名城建設的前提下，以前有些審批不恰當可能會觸及規(guī)劃條例，聯(lián)動式容積率轉移是產權制度的重要基石，是很重要的工作。

有業(yè)內專家提出，應學習國外經驗，在全市范圍設立容積率轉移制度的辦法，把老城區(qū)無法實現(xiàn)的開發(fā)量轉移到其他地區(qū)，既可避免老城區(qū)大拆大建，政府也能從中實現(xiàn)經濟平衡。

“遷建”項目將建超高層住宅

擬進行容積率交換的東莞莊路項目，用地位于廣州市天河區(qū)東莞莊路中段，是一個夾在華工南北區(qū)之間的狹長地帶，總用地面積96503平方米，現(xiàn)場已平整。開發(fā)商同樣是廣州市漢國恒生房地產開發(fā)有限公司，項目也已經通過了相關的國土和規(guī)劃審批。根據2012年原廣州市規(guī)劃局天河分局對該項目修建性詳細規(guī)劃的批復，地塊計容面積265768平方米，平均容積率3.33，建筑密度29.7%，綠地率30%.

因承接北京南路項目等值轉移的建筑面積，項目地塊總計容建筑面積由265768平方米修改為284596.56平方米，即增加了1.88萬平方米，比原來北京路項目需增加的1.54萬平方米略有增加。而平均容積率由3.32修改為3.57，容積率增加了0.25.

根據原規(guī)劃，項目將建15棟100米的高層，和11棟低層住宅。但這次規(guī)委會上提出了兩個新的方案：方案一是，建15棟100米高層和11棟低層住宅；方案二是，建12棟125米到150米高層，和11棟低層住宅。最終，方案二獲通過，這個方案通過抽疏降低該地塊的建筑密度，留出更多綠地和公共空間。

地塊修規(guī)后居住人口將超過8000人，原方案中設置的6班幼兒園規(guī)模偏小，再加上全面二孩政策，將進一步增大幼兒園的入學需求，所以方案二將幼兒園規(guī)模擴為9班。同時增加了社區(qū)服務站、文化活動中心等多項公建配套。

此外，也有專家指出，東莞莊地區(qū)是地鐵盲點，交通壓力巨大，現(xiàn)在要增加建設量，必須首先解決交通問題。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。