融創(chuàng)孫宏斌：南京蘇州地價風(fēng)險已經(jīng)非常大

“大家都在三四線城市布局時，我們堅守一線拿了很多地，很多房企收縮戰(zhàn)線重回一線城市搶地的時候，融創(chuàng)搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現(xiàn)象，融創(chuàng)中國控股有限公司(下稱“融創(chuàng)中國”，01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創(chuàng)北京壹號院全球發(fā)布會上對第一財經(jīng)等媒體記者評價稱，“最近南京和蘇州（高企的）地價肯定是不對的，每個企業(yè)買地都有自己的判斷，我自己覺得地價的風(fēng)險已經(jīng)非常非常大了。”

融創(chuàng)孫宏斌：南京蘇州地價風(fēng)險已經(jīng)非常大

網(wǎng)絡(luò)資料圖

強二線：機會還是陷阱

2016年春節(jié)前后，北京、上海等一線城市房價明顯上漲，隨后帶動地價上揚。北京南六環(huán)外的黃村區(qū)域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元，遠(yuǎn)超同地段二手房價格。近兩個月，以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲，地價也水漲船高。日前，葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”，最終拍出每平方米4.5萬元的價格，超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格，成為南京新單價地王。

“蘇州、南京地價是不對的，杭州曾經(jīng)比上海還高，因為地價高，很多開發(fā)商在杭州虧錢的，南京是步杭州的后塵。”對此，孫宏斌稱，開發(fā)商買地有時處于慣性，每家企業(yè)對地價有自己的判斷，但他認(rèn)為最近南京和蘇州地價“肯定不對”，他認(rèn)為市場風(fēng)險已經(jīng)非常大了，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬余元，現(xiàn)在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

今年3月29日，融創(chuàng)中國在香港公布的2015年全年業(yè)績顯示，2015年其合同銷售額682.1億元，同比增長3.6%，再創(chuàng)新高;凈利潤36.1億元，同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%，與此同時，毛利率回落到12.4%。從2015年開始，通過收購等方式，融創(chuàng)在上海、南京等長三角城市快速布局。融創(chuàng)也在向全國全面拓展，短短一年時間，進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市，城市布局從8個增至19個。

對融創(chuàng)而言，這樣的布局計劃與保持規(guī)模增長不無關(guān)系，但融創(chuàng)進入的部分二三線城市也被認(rèn)為地產(chǎn)盈利空間有限。對此，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒，西安房價最近三年基本不漲，供大于求的態(tài)勢沒有得到改善，庫存消化周期依然有19個月，而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外，丁祖昱認(rèn)為，部分招拍掛土地價格較高，未來存在一定風(fēng)險，尤其那些溢價超過100%的，如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高，雖然合肥在二線城市表現(xiàn)突出，但在短時間內(nèi)房價上漲過快，已經(jīng)存在一定的房價泡沫，再期望上一個臺階難度不小。

“雖然融創(chuàng)2016年的目標(biāo)比較保守地定在800億元，但明眼人一看，這已經(jīng)劍指千億的態(tài)勢，老孫還是想把融創(chuàng)繼續(xù)做大。”丁祖昱認(rèn)為，做大不是壞事，但今天繼續(xù)為追求規(guī)模而做大，還是隱含著一些風(fēng)險。

近兩年，面對媒體，孫宏斌一直強調(diào)“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應(yīng)稱：被問及未來拿地策略時，孫宏斌回答，“我們不想跟別人說我是保守還是激進，但我們會小心做判斷，拿自己認(rèn)為對的地。我不會高價搶地，這么多年我沒有去過一次拍賣現(xiàn)場，不需要在當(dāng)時做判斷，我們不會搶貴的地，如果合適也毫不猶豫。”

通過并購補貨北京豪宅

拿地三年后，推遲開盤的融創(chuàng)北京農(nóng)展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月，融創(chuàng)中國以43億元的總價，競得北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館附近一地塊，該土地的總建筑面積約5.9萬平方米，機構(gòu)測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日，融創(chuàng)中國曾在北京舉行全球發(fā)布會，高調(diào)宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創(chuàng)北京區(qū)域公司高級副總經(jīng)理樓艷青當(dāng)時介紹，北京壹號院執(zhí)行非常嚴(yán)格的預(yù)約制，每個客戶預(yù)約后有專屬接待時間，對項目客戶信息嚴(yán)格保密，主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層，為行業(yè)領(lǐng)軍人物，IT、金融行業(yè)是主力。

東三環(huán)市中心的稀缺地段，使館區(qū)，農(nóng)展館內(nèi)5.3萬平方米大湖，擁有唯一的城市高爾夫球場，毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園，這些要素成為該項目的賣點。融創(chuàng)當(dāng)時原計劃2015年9至10月推出，也不排除為做到精致而延期入市，當(dāng)時對價格的計劃是，一期產(chǎn)品價格在每平方米15萬~20萬元之間，臨湖的房源每平方米超過30萬元。

彼時孫宏斌稱，這個項目不著急去化，賣一套少一套，可以慢慢賣。他還透露，這個項目進行設(shè)計規(guī)劃時，他覺得這類市中心的項目是個數(shù)學(xué)題，要考慮日照高度及容積率，還要考慮限高因素，當(dāng)時“做了無數(shù)個規(guī)劃”，最后他在設(shè)計風(fēng)格上選定了自己比較喜歡的穩(wěn)重、簡單舒服、不太“土豪”的現(xiàn)代風(fēng)格。

“北京壹號院花費了我們太多時間，上周我們還在對景觀進行最后的調(diào)整，近期就要開放了。”融創(chuàng)北京區(qū)域公司總經(jīng)理荊宏16日介紹，目前融創(chuàng)在北京有四個產(chǎn)品系列，都市綜合體“中心系”、產(chǎn)品數(shù)量最多的區(qū)域品質(zhì)住宅“壹號系”、頂豪產(chǎn)品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產(chǎn)品，是融創(chuàng)通過收購得來的獨棟別墅項目，將于7月份正式推出。

今年春節(jié)前后，融創(chuàng)北京區(qū)域公司收購兩大獨棟別墅項目，分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱，合計收購獨棟別墅260棟。融創(chuàng)方面表示，該項目整體貨值將達到百億元，預(yù)計2016年中面世。彼時，業(yè)內(nèi)有分析稱，融創(chuàng)是業(yè)內(nèi)以快速開發(fā)及營銷而著稱的企業(yè)，計劃在今年中期面市，也代表了融創(chuàng)的去化決心，但如何對這兩個老牌別墅進行改造，能否快速去化，對融創(chuàng)也將是個考驗。

“現(xiàn)在拿地貴，很多項目是被豪宅化，但好多房子多十幾萬其實是不對的，這里面風(fēng)險挺大的，北京很多貴的地項目遲遲不入市，是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇，全世界都有很多選擇。”對于北京壹號院，孫宏斌說，這個項目對融創(chuàng)來說財務(wù)指標(biāo)和盈利指標(biāo)都不重要，融創(chuàng)希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示，自己對融創(chuàng)在北京項目的去化速度并不擔(dān)心。

對于北京的地價，孫宏斌回答：“當(dāng)時拿農(nóng)展館地塊的時候很多人覺得貴了，其實我覺得不貴，其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右，代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺，我覺得大部分房子都不該這么貴?，F(xiàn)在土地市場這么瘋狂，讓我們顯得很便宜，也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西，銷售我一點都不擔(dān)心，去年北京壹號院較貴的（房源）賣到每平米30萬，（同樣的房源）今年30萬元肯定買不到了。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。