一二線城市再現(xiàn)搶地大戰(zhàn) 地市泡沫加劇膨脹

一季度房地產(chǎn)市場的回暖給了開發(fā)商信心，在一二線城市土地市場開閘時(shí)，眾多房企激烈爭搶，5月土地成交的盛況也引發(fā)了廣泛關(guān)注。其中，長三角區(qū)域的上海、南京、杭州的多宗地塊均以高溢價(jià)率成交，樓面價(jià)超過房價(jià)更是成為常態(tài)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地價(jià)格迅速猛漲很不正常，地價(jià)泡沫讓人擔(dān)憂。二線城市地王頻出，一線城市也持續(xù)著“只要賣地就出地王”的現(xiàn)象，地價(jià)高企導(dǎo)致房地產(chǎn)市場豪宅化，未來高地價(jià)項(xiàng)目入市風(fēng)險(xiǎn)加劇。

土地成交旺盛

一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市樓市快速升溫，是一季度樓市最引人注目的現(xiàn)象，而在5月，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，樓市的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移至土地市場，本月一線城市及部分二線城市土地市場成交旺盛，房企激烈爭搶、土地價(jià)格不斷創(chuàng)新高等均引發(fā)廣泛關(guān)注。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在土地市場方面，上周全國40個(gè)大中城市推地總量環(huán)比增長60%。其中蘇州、貴陽推地量最大。成交方面，主要城市成交環(huán)比增長5%，天津、蘇州成交量最大；出讓金方面，主要城市環(huán)比增長48%，宅地出讓金環(huán)比增長59%。

分城市來看，一線城市的土地市場在成交方面整體上價(jià)漲量跌，上海迎來“滬九條”落地以來的首場土地拍賣，成交的四宗土地獲得出讓金逾70億元。二線城市當(dāng)中的南京市，單日獲得土地出讓金248.6億元，葛洲壩地產(chǎn)競得當(dāng)?shù)刈≌貕K的單價(jià)地王。

另外，中原地產(chǎn)研究部5月16日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，合計(jì)一線二線熱點(diǎn)的20大城市住宅土地成交45宗，其中住宅地塊大部分為地王。比如：南京、上海、北京等城市成交多宗宅地，均為樓面價(jià)超過房價(jià)的地王地塊。另外，從這幾宗地塊的平均成交樓面價(jià)看，溢價(jià)率也刷新了年內(nèi)新高。

地價(jià)存在泡沫

事實(shí)上，火熱的土地市場中，真正令人感嘆的不是成交總量，而是不斷攀升的土地價(jià)格。日前，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌公開表示，部分城市地價(jià)存在泡沫。

“從一線城市截至目前的成交情況來看，5月以來成交的8宗地，溢價(jià)率平均達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的87.38%；累計(jì)獲得土地出讓金合計(jì)168.57億元，這一成交額也是今年迄今為止最高的月份。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，一線城市土地市場保持著“只要賣地就出地王”的現(xiàn)象。

以業(yè)界最為關(guān)注的上海為例，近日集中推出的幾宗地塊均以高溢價(jià)率成交。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，其中，松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊溢價(jià)率達(dá)109.04%，樓面價(jià)達(dá)3.77萬元/平方米；同一區(qū)域的SJSB0003單元12-01地塊，溢價(jià)率為111.62%，樓面價(jià)達(dá)3.83萬元/平方米。此外，5月5日北京拍出的地塊也較為引人關(guān)注，其中大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊的樓面價(jià)超過3.5萬元/平方米。

不僅是一線城市，部分熱點(diǎn)二線城市土地市場表現(xiàn)同樣搶眼。以最為瘋狂的南京為例：5月13日，7宗地塊引來40余家房企爭搶，共賣出248.56億元，總溢價(jià)102%，其中葛洲壩地產(chǎn)以總價(jià)32.8億元拿下河西南G14地塊，樓面地價(jià)是45213元/平方米，成為南京新的單價(jià)地王。

后市風(fēng)險(xiǎn)加劇

“土地價(jià)格的攀升導(dǎo)致新房市場普遍豪宅化。”張大偉認(rèn)為，地王蔓延成為當(dāng)前普遍現(xiàn)象，很多之前以剛需為主的區(qū)域也紛紛拍出了區(qū)域地王，將對(duì)區(qū)域市場定價(jià)帶來明顯影響，未來新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢，在地價(jià)漲幅超過房價(jià)的背景下，房企拿地后面臨較大經(jīng)營壓力。

值得注意的是，房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企，預(yù)計(jì)未來房企競爭土地會(huì)越來越激烈。但未來一年房價(jià)是不是會(huì)出現(xiàn)這么大幅度的上漲疑問很多，地王入市的難度多大，將成為2016-2017年最大的疑問。張大偉直言，“按照目前地價(jià)超過房價(jià)的趨勢，需要未來兩年房價(jià)上漲100%以上，這些地王才能上市”。

孫宏斌認(rèn)為，由于地價(jià)太貴，北京很多項(xiàng)目都被豪宅化了，不賣到單價(jià)10萬元以上根本不賺錢，北京可以有單價(jià)10萬元、20萬元的房子，但不應(yīng)該到處都是。尤其是南京、蘇州這些城市，房價(jià)達(dá)到每平方米三四萬元已經(jīng)是上限，但現(xiàn)在地價(jià)已經(jīng)三四萬元，是很不正常的現(xiàn)象。很多北京、上海的開發(fā)商之所以遲遲沒有入市，就是因?yàn)橐坏┤胧芯陀锌赡芴澅尽?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。