住房租賃企業(yè)迎減稅“紅包”

新華財(cái)經(jīng)北京6月22日電近日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議（以下簡(jiǎn)稱國(guó)常會(huì)）對(duì)住房租賃企業(yè)推出兩項(xiàng)減稅“紅包”。業(yè)內(nèi)專家指出，住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期以來面臨稅收政策支持不足、稅負(fù)過重的問題，此次減稅政策不僅有助于降低企業(yè)成本，提升住房租賃企業(yè)收益，在一定程度上還可緩解住房租金上漲壓力，并將提振住房租賃市場(chǎng)發(fā)展信心，引導(dǎo)更多市場(chǎng)主體參與其中，有利于住房租賃企業(yè)和住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

18日召開的國(guó)常會(huì)指出，為保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人基本住房需求，確定從10月1日起，在增值稅方面，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；在房產(chǎn)稅方面，對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。多位專家指出，減稅政策有助于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加住房租賃企業(yè)的收益，激發(fā)市場(chǎng)主體活力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)整體較重，除了增值稅、房產(chǎn)稅外，還包括城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅和教育費(fèi)附加、印花稅等。

“增值稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，是租賃住房運(yùn)營(yíng)成本的重要組成部分。”中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)表示，這次國(guó)常會(huì)對(duì)住房租賃企業(yè)減稅的力度很大。他初步估算，兩項(xiàng)減稅加在一起，可減少住房租賃企業(yè)相當(dāng)于租金收入10%以上的運(yùn)營(yíng)成本，將有效改善目前住房租賃收益率過低狀況，增強(qiáng)住房租賃企業(yè)的良性循環(huán)能力，一定程度上還可緩解住房租金上漲壓力，有利于住房租賃企業(yè)和住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

在出租住房涉及的增值稅方面，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局2019年4號(hào)公告）第四條規(guī)定,《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅，并自2019年1月1日起施行。

據(jù)我們了解，在實(shí)際操作過程中，由于個(gè)人出租自有房屋享受增值稅減免（月租金10萬以下增值稅為0），進(jìn)項(xiàng)稅額缺失造成住房租賃企業(yè)增值稅名義稅率即為實(shí)際稅負(fù)，需要按照租金收入9%繳納。為降低稅負(fù)、維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，部分住房租賃公寓企業(yè)采用房屋托管的方式，根據(jù)實(shí)際增值部分（即租金差）按照商業(yè)輔助服務(wù)6%進(jìn)行繳稅。但該模式并未得到稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍認(rèn)可，在實(shí)際執(zhí)行中爭(zhēng)議較大。

在出租住房涉及的房產(chǎn)稅方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

不過，根據(jù)2008年3月《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)），對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

值得注意的是，此次國(guó)常會(huì)在上述政策（即對(duì)個(gè)人出租住房）基礎(chǔ)上，對(duì)企事業(yè)單位向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。這意味著政策優(yōu)惠范圍從之前的“個(gè)人”擴(kuò)大至“個(gè)人和專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”，對(duì)住房租賃企業(yè)的減稅政策力度加大。

“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。如果向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的企事業(yè)單位，將房產(chǎn)稅的優(yōu)惠轉(zhuǎn)移給住房租賃企業(yè)，則對(duì)住房租賃企業(yè)的減稅力度更大。”柴強(qiáng)說。

“減稅降負(fù)是較財(cái)政補(bǔ)貼更有力、更具針對(duì)性的政策工具。”中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓專業(yè)委員會(huì)租賃式公寓創(chuàng)新研究中心（ICCA）院長(zhǎng)趙然認(rèn)為，兩項(xiàng)減稅政策有助于降低住房租賃企業(yè)的稅費(fèi)成本，提高企業(yè)的投資收益率，進(jìn)而推動(dòng)REITs等金融創(chuàng)新工作的落地。此外，稅收優(yōu)惠政策將在一定程度上緩解企業(yè)盈利難、退出難的困境，有利于多元化的市場(chǎng)主體加入住房租賃行業(yè)，擴(kuò)大行業(yè)的有效供應(yīng)，最終達(dá)到民生保障的目的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。