樓市5月降溫：投資與銷售全減速

房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了今年1~4月的火熱局面后，已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象。

6月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1~5月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的最新數(shù)據(jù)?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者據(jù)此計算發(fā)現(xiàn)，5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速出現(xiàn)年內(nèi)首次下滑，較4月下滑了3.15個百分點。此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數(shù)據(jù)年內(nèi)首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%。

然而，在房地產(chǎn)市場總體降溫和樓市去庫存的大背景下，近來上海、深圳等地卻“地王”頻現(xiàn)。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運對此表示：“從總體情況來看，房地產(chǎn)商的投資還是比較謹慎的。當(dāng)然，有些‘地王’出來以后對當(dāng)?shù)爻鞘蟹績r有一種示范效應(yīng)，需要高度關(guān)注。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“5月份以來，房企融資成本開始上升，促使房企開發(fā)投資趨于謹慎。我預(yù)計部分房企高價拿地的情況會有所減少。”

房企融資成本持續(xù)加大

今年以來，房地產(chǎn)市場回暖明顯。1~2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達到3%，扭轉(zhuǎn)去年持續(xù)下滑的局面。隨后，開發(fā)投資增速持續(xù)上升，前4個月的同比增速已達到7.2%。

但是，今年以來持續(xù)上揚的增速在5月份首顯收窄。國家統(tǒng)計局6月13日公布數(shù)據(jù)，2016年1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。從單月來看，5月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為6.55%，相比4月份的9.7%下滑了3.15個百分點。這也是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速今年來首次下滑。

與今年前4個月的“高調(diào)”相比，進入5月份，房企明顯偏于謹慎。除房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落外，易居研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，5月，A股市場共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元，環(huán)比增長159%，但對比來看，5月份公司債的發(fā)行規(guī)模不足3月的一半。

嚴躍進對《每日經(jīng)濟新聞》記者說：“上海、深圳等一線城市出臺的調(diào)控政策使房企趨于謹慎，另外，包括公司債在內(nèi)的直接融資成本出現(xiàn)上升趨勢，這使得部分企業(yè)在投資策略的制定上不會像前4個月那么高調(diào)。”

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，A股市場上市房企公司債的平均票面利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。除2月份外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢，這意味著目前上市房企的直接融資成本正在加大。

銷售方面，在上海、深圳等地收緊政策后，商品房銷售也有所降溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1~5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1~4月份回落3.3個百分點。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。從單月來看，5月商品房銷售面積同比增速24.25%，較4月的44.05%下滑了19.8個百分點；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%，下滑了23.04個百分點。

嚴躍進認為，從后續(xù)市場數(shù)據(jù)看，如果購房者預(yù)期二線城市會收緊購房政策，那么可能在6月份依然會積極購房。

另外，在商品房去庫存方面，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中住宅待售面積減少721萬平方米。

盛來運：關(guān)注“地王”現(xiàn)象

盡管房企開發(fā)投資趨于謹慎，但是土地市場交易依然活躍。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速仍然同比下滑，但是今年來下滑幅度已從去年的超過30%收窄至今年1~5月的5.9%。同時，5月份，土地成交價款增速也轉(zhuǎn)負為正，從1~4月份的同比下降0.2%上升到1~5月份的增長4.7%，達到2295億元。

在嚴躍進看來，上述現(xiàn)象得益于近3個月市場銷售總體不錯，房企拿地的資金相對寬裕，部分房企也加大了對一些“黑馬”類型城市的評估，進而做好了對此類城市拿地和投資的準備。

在土地市場活躍的同時，在上海、深圳等一線城市和部分熱點二線城市，近來卻屢屢出現(xiàn)房企高價拿地、“地王”頻現(xiàn)的局面。

對此，盛來運表示，從前5個月房地產(chǎn)投資增速回落0.2個百分點、土地購置面積同比下降5.9%，以及土地成交價款同比增長4.7%來看，“這三個數(shù)據(jù)說明從全國來講，房地產(chǎn)投資還是比較謹慎的，并沒有出現(xiàn)特別過熱的情況”。

但是，盛來運也認為，房地產(chǎn)這種“地王”現(xiàn)象確實需要關(guān)注，有些“地王”出來以后對當(dāng)?shù)爻鞘蟹績r有一種示范效應(yīng)，需要高度關(guān)注。

對于“地王”現(xiàn)象接下來可能的趨勢，嚴躍進也對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“目前房企公司債的審核程度會趨嚴，相關(guān)利率也會上升，這都會影響房企再融資的規(guī)模和投資的熱情。所以后續(xù)出現(xiàn)‘地王’現(xiàn)象的可能性會降低”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。