一線樓市燥熱難散：主要因新增建設(shè)用地少

[截至6月28日，土地市場(chǎng)成交火爆，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了200宗總價(jià)超過(guò)10億元的高價(jià)地塊，其中超過(guò)30億元的達(dá)到了51宗。溢價(jià)率超過(guò)100%的高達(dá)89宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的144宗。]

一線城市土地市場(chǎng)的“燥熱”一時(shí)難以散去

繼半個(gè)月前上海嘉定區(qū)創(chuàng)下最高地價(jià)后，6月29日，中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元，折合樓板價(jià)35744元/平方米再造高價(jià)地，扣除不可售部分，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38266元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)235.62%。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者獲悉，中糧地產(chǎn)此次競(jìng)得的是位于上海市浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)吸引了包括招商、九龍倉(cāng)、保利、首創(chuàng)、中糧等25家房企。

據(jù)悉，該地塊所處的原南匯區(qū)新場(chǎng)古鎮(zhèn)由于位置特殊，在并入浦東新區(qū)之前，從來(lái)沒(méi)有進(jìn)行過(guò)成規(guī)模的工業(yè)開(kāi)發(fā)，因而還是一個(gè)保持江南風(fēng)味的原始小鎮(zhèn)。目前該區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)在27000元/平方米左右，其中東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城26000元/平方米左右，而萬(wàn)科清林徑相對(duì)較貴，要賣(mài)到30000元/平方米。新房項(xiàng)目中只剩下中洲里程，已是尾盤(pán)在售，均價(jià)在28000元/平方米。

在樓面價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的情形下，新場(chǎng)古鎮(zhèn)能否支撐這樣的高價(jià)地呢？中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，中糧地產(chǎn)此次獲得的地塊，建設(shè)完成后售價(jià)需要超過(guò)6萬(wàn)元/平方米才能保本。

出讓文件公告顯示：從規(guī)劃用途上看，浦東新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地，容積率為1.2，綠化率35%。該地塊具體位置是東至規(guī)劃二路，南至A10-2地塊，西至楊輝路，北至新環(huán)北路。據(jù)悉，該地塊建筑密度為60%，限高60米，以高層為主，可以有少量多層住宅，不允許做聯(lián)排別墅。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，新場(chǎng)地塊的熱拍，核心原因只有一個(gè)，現(xiàn)在新增建設(shè)用地少，存量用地難以快速盤(pán)活，市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求的，雖然目前由于滬九條市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，但是大家還是看好未來(lái)3~5年的市場(chǎng)，因此，房企從戰(zhàn)略布局的角度來(lái)看，還會(huì)積極拿地，尤其是純宅地，會(huì)積極搶收。

該土地是迪士尼開(kāi)園之后的首幅周邊地塊，兩者分處兩條不同的地鐵沿線，從交通角度來(lái)說(shuō)并不是很便利。上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，二者目前看來(lái)，并沒(méi)有實(shí)際的幫扶作用，其概念大于實(shí)際。

近日土地市場(chǎng)火爆也和央企頻繁拿地有關(guān)，此前有消息稱多家央企被約談，希望拿地的時(shí)候盡量“克制”。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年截至6月28日，土地市場(chǎng)成交火爆，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了200宗總價(jià)超過(guò)10億元的高價(jià)地塊，其中超過(guò)30億元的達(dá)到了51宗。溢價(jià)率超過(guò)100%的高達(dá)89宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的144宗。

值得一提的是，上述200宗土地國(guó)企獲得的比例多達(dá)106宗，占比高達(dá)54%。

在2015年上半年，超過(guò)10億元的全國(guó)成交地塊，只有110宗，2016年同比上漲了82%;在2015年上半年溢價(jià)率超過(guò)100%的土地，只有2宗，超過(guò)50%溢價(jià)率的土地只有17宗。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，全國(guó)在一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因還是資金潮下的資產(chǎn)荒。對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)漲幅如果不超過(guò)50%，拿了土地的房企都將面臨入市難題，成本壓力風(fēng)險(xiǎn)將非常大。

記者注意到，目前的市場(chǎng)創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國(guó)企，在過(guò)去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資成本大幅下調(diào)，導(dǎo)致很多企業(yè)敢于拿地，國(guó)企在土地市場(chǎng)也表現(xiàn)得更加激進(jìn)。北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來(lái)售價(jià)預(yù)期都要超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

“房企拼搶地王開(kāi)始從國(guó)企蔓延到民企，預(yù)計(jì)2016年未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)土地會(huì)越來(lái)越激烈。但未來(lái)一年房?jī)r(jià)是不是會(huì)出現(xiàn)這么大幅度的上漲疑問(wèn)很多，地王入市的難度有多大，將成為2016～2017年最大的疑問(wèn)。”張大偉說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。