脫歐避險(xiǎn)資金流入預(yù)期升溫 香港樓市預(yù)期分化

香港樓市迎來(lái)短暫的回穩(wěn)時(shí)期。

《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》注意到，近期以來(lái)，脫歐避險(xiǎn)資金流入預(yù)期升溫，樓市樂(lè)觀情緒有所回升。不過(guò)，地產(chǎn)金融界對(duì)香港樓市回暖的分歧仍然巨大，未來(lái)樓市走向仍不明朗。

脫歐效應(yīng)

半個(gè)多月之前的英國(guó)脫歐公投，成為香港樓市下行中的一個(gè)有利因素。

國(guó)際投行也對(duì)脫歐效應(yīng)反應(yīng)積極。大和總研在一份研報(bào)中指出，英國(guó)公投脫歐對(duì)香港樓市影響包括負(fù)面及正面，負(fù)面因素為環(huán)球股市疲弱，以及全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到影響，而對(duì)香港樓市正面因素為美國(guó)延后加息，以及原先流入英國(guó)樓市資金可能轉(zhuǎn)投香港。

7月以來(lái)，香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL、香港中原城市大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)CCLMass現(xiàn)出回落跡象。此前，上述三個(gè)指數(shù)在六月底創(chuàng)出15周新高，重返今年新春前的水平。中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升指出，三大整體指數(shù)連升4周后出現(xiàn)調(diào)整，這是正?，F(xiàn)象。CCL、CCLMass并沒(méi)有跌穿6周前的低位，樓價(jià)止跌回升格局未變。再者，美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局調(diào)低2016及2017兩年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，各國(guó)央行持續(xù)放水。加上英國(guó)脫歐后，資金流入物業(yè)市場(chǎng)的趨勢(shì)愈來(lái)愈明顯。本地樓市交投暢旺，預(yù)期樓價(jià)向升，指數(shù)有望挑戰(zhàn)年內(nèi)高點(diǎn)。

不過(guò)，大和也認(rèn)為，未來(lái)數(shù)周要密切注意本港樓市沽售情況，如果并無(wú)沽壓，相信目前二手沽盤(pán)數(shù)目有限，去年第四季大量二手物業(yè)拋售，可能已于今年首季已被消化。此外，香地樓市于過(guò)去5個(gè)月并未見(jiàn)大量二手盤(pán)沽出，如果英國(guó)脫歐并未令未來(lái)數(shù)周增加樓市沽壓，反映本地樓價(jià)可能轉(zhuǎn)穩(wěn)。

另一個(gè)可資佐證的是匯率表現(xiàn)，自六月以來(lái)，港幣兌美元出現(xiàn)升值態(tài)勢(shì)，而兌人民幣升至年內(nèi)高位。在人民幣走低背景下，香港市場(chǎng)有望吸引人民幣資金流入。

預(yù)期分化

發(fā)展商的優(yōu)惠也刺激市場(chǎng)回溫。近期以來(lái)，將軍澳等多個(gè)區(qū)域新盤(pán)推出各種優(yōu)惠舉措。比如，有發(fā)展商推出了新樓盤(pán)首付5%，此后每?jī)蓚€(gè)月再付5%，共計(jì)20%首付的優(yōu)惠措施。一些剛需族也有入市跡象。

與散客買(mǎi)家相比，大宗交易市場(chǎng)同樣較為活躍。戴德梁行此前報(bào)告顯示，香港第二季市場(chǎng)交投仍算活躍，整季迄今錄得49宗每宗為1億港元以上的大額物業(yè)成交，成交額暫錄得132.51億港元。對(duì)于豪宅的投資占了總成交量及總成交額超過(guò)五成。此外，盡管香港零售市況欠佳，部分商鋪物業(yè)的價(jià)格已有明顯回落，現(xiàn)價(jià)較高峰水平下跌了三至四成，但商鋪物業(yè)仍然不乏投資者追捧。

另一家機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行對(duì)樓市預(yù)期謹(jǐn)慎。該機(jī)構(gòu)在最新發(fā)表《2016年上半年土地及物業(yè)市場(chǎng)回顧》報(bào)告，指出在過(guò)去將近一年時(shí)間里，香港部分地區(qū)住宅地價(jià)已下跌幅度超過(guò)20%。該行表示，由于在第二季度內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在香港投地的意欲呈現(xiàn)冷卻跡象，預(yù)期香港地價(jià)在下半年將持續(xù)下跌，這將為樓價(jià)增添下調(diào)壓力。仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理兼資本市場(chǎng)部主管曾煥平表示，香港上半年豪宅資本值及租值分別下降1.9%及5%，預(yù)期全年下跌5%至10%；中小型住宅上半年資本值跌6.4%，預(yù)期全年跌10%至15%。他指出，元朗及荃灣在未來(lái)12個(gè)月有大量住宅新供應(yīng)，樓價(jià)下調(diào)壓力最大。

政策變量

香港樓市表現(xiàn)不佳，與政策密不可分。

曾煥平表示，今年上半年香港樓市成交量按年跌38.3%至3320宗，他認(rèn)為這是特區(qū)政府嚴(yán)格限制按揭成數(shù)所致，導(dǎo)致二手物業(yè)難承造按揭，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸新盤(pán)。他同時(shí)指出，限制使得開(kāi)發(fā)商迫不得已推出高成數(shù)按揭及各種稅務(wù)優(yōu)惠以維持銷(xiāo)量，但這些優(yōu)惠支出也會(huì)在樓價(jià)反映，因此，即使開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目售價(jià)定價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大變，實(shí)際已經(jīng)變相降價(jià)，并在投地的時(shí)候會(huì)以較低價(jià)入標(biāo)，這是造成最近8幅新批出的政府土地中，有5幅都以市場(chǎng)預(yù)期下限推出的主要原因。

此外，2016年年初港股延續(xù)跌勢(shì)，加上業(yè)內(nèi)人士作出美國(guó)年內(nèi)持續(xù)加息的預(yù)測(cè)，令香港樓市風(fēng)聲鶴唳，股市樓市雙雙下跌，樓市成交量減半。不過(guò)，對(duì)于未來(lái)的政策走向，機(jī)構(gòu)也有較大分歧。

事實(shí)上，近期按揭業(yè)務(wù)仍未放開(kāi)，大多為實(shí)力開(kāi)發(fā)商所為。曾煥平認(rèn)為，如果不是受到相關(guān)政策的影響，開(kāi)發(fā)商也絕不會(huì)染指按揭業(yè)務(wù)，因?yàn)榘l(fā)展商更傾向于資金盡快回籠，而不是與業(yè)主的按揭“長(zhǎng)相廝守”。他預(yù)期，開(kāi)發(fā)商提供高成數(shù)按揭不會(huì)成為市場(chǎng)趨勢(shì)，因?yàn)橹挥胸?cái)務(wù)實(shí)力豐厚的發(fā)展商才能提供按揭，若中小型發(fā)展商無(wú)法跟隨，只能割價(jià)求售。

不過(guò)，也有不愿具名的分析人士認(rèn)為，脫歐資金流入不足以改變樓市走向，關(guān)鍵仍在政策。如果香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，政策有可能發(fā)生改變。

稍早之前，發(fā)展局局長(zhǎng)陳茂波公布新一季賣(mài)地計(jì)劃，將推出7幅住宅地皮，涉及4，760個(gè)單位，分別來(lái)自元朗、畢架山、沙田、啟德、觀塘及屯門(mén)。香港市建局將推出一項(xiàng)位于深水埗九龍道的項(xiàng)目，為80個(gè)單位。陳茂波表示今個(gè)財(cái)政年度目標(biāo)推出1.8萬(wàn)個(gè)單位，半年目標(biāo)9000個(gè)，現(xiàn)時(shí)按計(jì)劃推出的單位比目標(biāo)高出6.5%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。