南京“熔斷”政策難以醫(yī)治樓市高燒

上周，南京進(jìn)行了土地限價(jià)政策實(shí)施后最大的一場(chǎng)土地競(jìng)拍，此次集中出讓10幅地塊，超過40家房企參與搶地，然而，8幅限價(jià)地塊中竟有7幅地塊因超過最高限價(jià)而被終止出讓。

被稱為“熔斷”的最高限價(jià)政策并未能阻止南京土地市場(chǎng)的高燒，反而因?yàn)榱髋募觿×耸袌?chǎng)供應(yīng)的不足，多名業(yè)內(nèi)專家向記者表示，南京土地市場(chǎng)急需更加精準(zhǔn)的調(diào)控政策出臺(tái)，從供應(yīng)、需求、企業(yè)等多方面考量，形成調(diào)控的組合拳。

“熔斷”難退樓市高溫

在7月8日的土拍現(xiàn)場(chǎng)，起價(jià)8.5億元，最高限價(jià)18億元的G23地塊在第14輪就出現(xiàn)了開發(fā)商爭(zhēng)分奪秒競(jìng)價(jià)的情況，10秒時(shí)間內(nèi)就有多達(dá)5家房企舉牌，加價(jià)太快導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)電腦跳價(jià)多次出現(xiàn)混亂。在第78輪且臨近最高限價(jià)競(jìng)價(jià)時(shí)，仍有房企繼續(xù)同時(shí)舉牌，以致于主持人無(wú)法判斷，G23地塊最終“終止出讓”。

在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，由于現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)過于激烈，主持人表示：“大家舉牌慢一點(diǎn)，電腦反應(yīng)跟不上，只要在南京，大家都有地拿。希望不要熔斷，這樣對(duì)大家都好，不要逼政府出政策。”

然而，主持人的勸阻并未成功，當(dāng)日的競(jìng)拍結(jié)果顯示，8幅限價(jià)土地僅一幅成功出讓，另外5宗因觸碰最高價(jià)導(dǎo)致熔斷，還有2宗則因?yàn)槎嗉议_發(fā)商同時(shí)舉牌，最終無(wú)法確認(rèn)結(jié)果而終止出讓。

事實(shí)上，南京政府在土地市場(chǎng)過熱的情況下出臺(tái)土地限價(jià)的調(diào)控政策，最終目的是希望開發(fā)商理性拿地，控制土地拍賣的溢價(jià)率，最終達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過快上漲的目的。但是，從出臺(tái)土地熔斷機(jī)制以來(lái)，南京樓市量?jī)r(jià)上漲的局面并沒有太大改變。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份南京樓市成交量達(dá)到1.2萬(wàn)套，比5月份少了兩成，但是搶房、漲價(jià)現(xiàn)象依然較多。其中，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月27日至7月3日，南京成交量為4651套，同比前一周上漲100%。

在價(jià)格方面，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新公布6月份百城價(jià)格指數(shù)顯示，6月南京房?jī)r(jià)環(huán)比5月再漲3.82%，位居百城房?jī)r(jià)漲幅之首，這已經(jīng)是南京樓市連續(xù)16個(gè)月價(jià)格上漲。此外，6月南京二手房均價(jià)為每平方米22025元，環(huán)比上漲2.42%，已經(jīng)較今年1月份上漲18%。

此外，在國(guó)際置業(yè)顧問萊坊最新發(fā)布的全球大城市一季度房?jī)r(jià)漲幅排行榜上，前5名中竟有4個(gè)中國(guó)城市，除了深圳和上海外，南京一季度房?jī)r(jià)漲17.8%，力壓北京排名全球第4。

呼吁精準(zhǔn)調(diào)控預(yù)設(shè)拍地門檻

事實(shí)上，南京樓市高漲的根本原因是供需矛盾。7月初，據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的數(shù)據(jù)顯示，全市新建住宅可售套數(shù)僅為22479套，按照過去半年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2.2萬(wàn)套的庫(kù)存量尚不夠賣兩個(gè)月的時(shí)間。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為：“南京樓市的長(zhǎng)效機(jī)制和根本途徑是加大供應(yīng)，建立透明化的市場(chǎng)供應(yīng)體系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”

從短期來(lái)看，除了日前南京出臺(tái)的土地最高限價(jià)的舉措外，中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬認(rèn)為，南京可以效法上海的做法，例如對(duì)中小戶型的供應(yīng)比例進(jìn)行要求，對(duì)開工時(shí)間進(jìn)行要求等。

日前，上海松江區(qū)出讓的方松街道新城主城B單元B06-06號(hào)地塊在附加條件中規(guī)定“10個(gè)月內(nèi)開工，46個(gè)月內(nèi)竣工”，不僅降低了開發(fā)商囤地的可能性，而且對(duì)開發(fā)商的快周轉(zhuǎn)形成壓力。

此外，陳延彬指出，可以提升開發(fā)商拍地的資金門檻，比如要求1個(gè)月內(nèi)交清土地出讓金等。

從企業(yè)資金上，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦進(jìn)一步指出：“政府相關(guān)部門應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注連續(xù)拿地王的房企，可以看下其存貨及土地儲(chǔ)備情況，拿地后長(zhǎng)時(shí)間不開發(fā)的會(huì)有囤地嫌疑，應(yīng)限制其土地購(gòu)入，此外，可以追查房企購(gòu)地資金來(lái)源，對(duì)于‘場(chǎng)外配資’杠桿過高的房企要予以關(guān)注。”

而孟祥遠(yuǎn)也認(rèn)為：“提高對(duì)開發(fā)商的拍地要求也非常重要。不是開發(fā)商有錢就能拍到地，政府應(yīng)該提出明確的要求，未來(lái)地塊從規(guī)劃上該怎么做，從城市發(fā)展的角度提出更加詳細(xì)的要求，從而讓最合適的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。”

從需求角度，陳延彬提出：“應(yīng)區(qū)別性對(duì)待購(gòu)房需求，打擊投資投機(jī)性的需求，對(duì)多套房擁有著再購(gòu)房進(jìn)行限貸。”

此外，孟祥遠(yuǎn)建議：“南京樓市降溫需要多部門配合，國(guó)土部門和物價(jià)部門要形成聯(lián)動(dòng)，地價(jià)和房?jī)r(jià)雙向限制，打組合拳。”

《延伸閱讀》：部分一線城市土地競(jìng)拍競(jìng)買方式

1，北京

2010年，北京市提出試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”土地競(jìng)買方式。改進(jìn)過去“價(jià)高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式。

2，上海

2016年2月23日，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《市規(guī)劃國(guó)土資源局等四部門關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)實(shí)施意見的通知》。通知指出，上海將要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。

自5月份，在出讓的土地中，上海均增設(shè)地塊出讓條件，規(guī)定有15%的面積需要自持70年不能出售。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。