李一戈：豪宅都被誰(shuí)買(mǎi)走了

像我這樣的工薪階層，總?cè)滩蛔¤饺藨n天地想，一二線城市豪宅供應(yīng)量如此龐大，到哪里找那么多的有錢(qián)人？但現(xiàn)實(shí)總是回給我一個(gè)嘲諷的笑容。

7月10日下午，位于北京南三四環(huán)之間的首開(kāi)華潤(rùn)城開(kāi)盤(pán)，358套房源，涌來(lái)了數(shù)千名購(gòu)房者。從現(xiàn)場(chǎng)傳回來(lái)的照片顯示，真的是烏泱烏泱的人群，跟當(dāng)年搶購(gòu)食鹽似的。這是今年北京最大的“日光”盤(pán)，總額收獲30億。

據(jù)說(shuō)該項(xiàng)目的均價(jià)為7萬(wàn)元/平方米，以最大的戶型150平方米計(jì)算，單套最高售價(jià)超過(guò)千萬(wàn)元。說(shuō)實(shí)話，一套房賣(mài)千萬(wàn)元，現(xiàn)在的北京還算不算豪宅，其實(shí)我是有點(diǎn)不確定的。因?yàn)樗沫h(huán)以內(nèi)，遍地都是千萬(wàn)級(jí)的房子，包括始建于1980年代的老房子。

我依稀記得，去年6月上旬，北京地產(chǎn)界還在熱烈討論，誰(shuí)將是第一個(gè)銷售均價(jià)到達(dá)10萬(wàn)的項(xiàng)目，誰(shuí)又會(huì)是第一個(gè)成交單價(jià)破15萬(wàn)的項(xiàng)目。進(jìn)入6月底、7月后，突然就變成計(jì)算有多少個(gè)10萬(wàn)+的項(xiàng)目入市，因?yàn)楹芸炀统霈F(xiàn)了一批售價(jià)10萬(wàn)+、叫價(jià)15萬(wàn)+甚至20萬(wàn)的項(xiàng)目。然后，善于制造概念和熱詞的地產(chǎn)界，也陷入爭(zhēng)議的混亂當(dāng)中，你們常說(shuō)的“頂豪”，總價(jià)起點(diǎn)究竟是2000萬(wàn)元還是3000萬(wàn)元？

由此再往前推一年，2014年的年中，單價(jià)8萬(wàn)元起的房子，可能都會(huì)被納入頂級(jí)豪宅的范圍。如今，豪宅的范疇，究竟是算單價(jià)還是總價(jià)，單價(jià)是從5萬(wàn)、6萬(wàn)起還是8萬(wàn)元起，總價(jià)是從1000萬(wàn)起還是1200萬(wàn)起？首開(kāi)華潤(rùn)城這樣的精裝新盤(pán)算豪宅我沒(méi)意見(jiàn)，但內(nèi)城一套80平方米的老房子，總價(jià)賣(mài)到1000萬(wàn)，也稱它為“豪宅”，我個(gè)人是有點(diǎn)接受不了。

前面提到，我為什么會(huì)“杞人憂天”呢？因?yàn)槿ツ昴曛芯陀袡C(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，北京10萬(wàn)+的房源全年總供應(yīng)量超過(guò)千套，而過(guò)去幾年這種房子成交最多的年份（2011年）也才28套。按這樣的速度，豈不得賣(mài)幾十年？

聰明如你已經(jīng)猜到，我錯(cuò)了。查了一下媒體的報(bào)道，2015年北京10萬(wàn)+以上的“頂豪”，成交了261套，而同類房源2010-2014年這5年總共才成交了110套。2016年上半年，北京10萬(wàn)+的房源成交了225套，再創(chuàng)紀(jì)錄。反正是，“沒(méi)有最高，只有更高”的意思。

據(jù)說(shuō)，今年北京10萬(wàn)+房源的總供應(yīng)量可能達(dá)3000套。就如同某天出現(xiàn)單價(jià)30萬(wàn)的房子我將不會(huì)驚訝一樣，現(xiàn)在的我已不再糾結(jié)它的供應(yīng)規(guī)模了。按照樓市一般規(guī)律，下半年會(huì)比上半年賣(mài)得好，下半年北京10萬(wàn)+房源成交300套也是可能的。那么，全年成交就將超過(guò)500套。即使靜態(tài)計(jì)算，3000套的房子，不到6年就可賣(mài)完。

當(dāng)然不止是北京。上海有位朋友，前天很著急地想找人看看是否認(rèn)識(shí)某地產(chǎn)商，原因是，他是賣(mài)舊換新置換，二手房過(guò)戶時(shí)間比較長(zhǎng)，能不能請(qǐng)項(xiàng)目所在房企給個(gè)緩沖的時(shí)間？千辛萬(wàn)苦找到房企那邊領(lǐng)導(dǎo)，回復(fù)是：不成。一房難求，后面排著長(zhǎng)隊(duì)呢，誰(shuí)要是稍微一猶豫，房子就被人搶走了。深圳就更不用說(shuō)了。即使是一線城市房?jī)r(jià)上漲比較慢的廣州，有朋友跟我講，半年多時(shí)間，她小區(qū)房子的漲幅也超過(guò)20%了。二線熱點(diǎn)城市，蘇州、南京、杭州、廈門(mén)以及后起之秀合肥，豪宅門(mén)檻想必也從總價(jià)200萬(wàn)、300萬(wàn)直趨500萬(wàn)了。

那么，都是哪些人買(mǎi)走了這些豪宅？

聽(tīng)到發(fā)問(wèn)，一位資深從業(yè)人員不屑地瞥了我一眼，說(shuō)：這是客戶隱私，哪能隨便告訴你？但架不住我的好奇之心，還是透露說(shuō)，主要是以來(lái)自金融、TMT、投資和資本市場(chǎng)的群體為主。并且強(qiáng)調(diào)，這些新晉富豪的財(cái)富基本屬于“陽(yáng)光財(cái)富”。

我心里還是嘀咕的。不是說(shuō)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)，掙錢(qián)不容易么？但從“頂豪”的銷售速度看，高端財(cái)富人群的收入增長(zhǎng)似乎沒(méi)受影響。以上面所說(shuō)的北京數(shù)據(jù)為例。如果今年“頂豪”能成交520套，同比增幅差不多有一倍。從去年和今年上半年的情況看，一線城市千萬(wàn)級(jí)以上、二線熱點(diǎn)城市300萬(wàn)級(jí)的房子，銷售增幅也都相當(dāng)可觀。

想到了一個(gè)詞，資產(chǎn)荒。過(guò)去兩年，從險(xiǎn)資的資產(chǎn)配置角度看，優(yōu)良的資產(chǎn)十分稀缺。所以才會(huì)有金地和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（遠(yuǎn)洋集團(tuán)）被險(xiǎn)資舉牌。萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)的根源據(jù)說(shuō)也在這里。機(jī)構(gòu)如此，高端財(cái)富人群也存在配置的難題。而房子總是籃子里的優(yōu)先組合。房地產(chǎn)的地段說(shuō)移植到城市里，自然是一線城市和二線熱點(diǎn)城市排在前面。

房?jī)r(jià)是一種貨幣現(xiàn)象，資產(chǎn)荒也是一種貨幣現(xiàn)象。今年一季度發(fā)出的貨幣出現(xiàn)令人目眩的增長(zhǎng)，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸納量并不多，新增信貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的總額高達(dá)三分之一。毫無(wú)疑問(wèn)，超級(jí)貨幣流量受益最大的還是一線和二線熱點(diǎn)城市。

可是，如果說(shuō)險(xiǎn)資這類機(jī)構(gòu)汲取的貨幣會(huì)有遠(yuǎn)高于社會(huì)平均水平的增長(zhǎng)，卻仍然無(wú)法回答我的困惑：天量貨幣是如何轉(zhuǎn)化并流入高端財(cái)富人群，使之保持著遠(yuǎn)高于社會(huì)平均收入的增長(zhǎng)？因?yàn)椋致缥?，想?dāng)然地認(rèn)為，豪宅和“頂豪”銷售量的高增長(zhǎng)，背后應(yīng)該是購(gòu)買(mǎi)者收入的高增長(zhǎng)。不過(guò)，倘若這個(gè)發(fā)問(wèn)很幼稚，一定是我數(shù)學(xué)沒(méi)學(xué)好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。