廣州樓市庫存普降：核心地段房價漲四成 地王脫困需時日

與北上深三大一線城市房價的瘋狂上漲相比，廣州樓市在過去一年顯得異常平穩(wěn)。但在緩慢增幅的背后，核心地段的房價漲幅也依然接近四成。

7月18日，合富輝煌發(fā)布的《2016年上半年廣州房地產(chǎn)市場總結(jié)》報(bào)告顯示，廣州市核心地段珠江新城、天河北、原東山等區(qū)域，或疊加江景資源的項(xiàng)目從2015年下半年率先上漲，至今一年的累計(jì)漲幅已達(dá)到30%-40%。

在非核心地段，如東圃、奧體廣氮、金沙洲、芳村等區(qū)域的項(xiàng)目，由于受到核心區(qū)價格攀升輻射，持續(xù)在售項(xiàng)目價格累計(jì)一年的升幅也在20%左右。只是這些區(qū)域的高漲幅被掩蓋在了廣州平穩(wěn)增長的均價中。

根據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)，2016年上半年廣州市住宅均價為16141元每平方米，同比2015年上半年上漲9%，中心五區(qū)（天河、荔灣、越秀、海珠、白云）的成交均價約34102元每平方米，同比上升13%。并且這五區(qū)由于新增貨源不足，已呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。

相比廣州房價如同“慢牛”的漲幅，成交量卻異?；鸨?。今年上半年，廣州全市一手住宅成交628萬平方米，同比大幅增加近三成，銷售金額也超過1000億元。同時緊鄰廣州的佛山市場由于不限購，上半年也吸引了大量廣州客戶。

合富輝煌在報(bào)告中指出，今年上半年，廣州區(qū)域剛需產(chǎn)品積極入市，成交火爆。體現(xiàn)在外圍六區(qū)120平方米以下的產(chǎn)品成交占比明顯上升，這導(dǎo)致黃埔科學(xué)城東，番禺洛溪大石、華南板塊、市橋中心，南沙中心以及增城新塘中心板塊120平方米以下產(chǎn)品庫存大幅下降，有些區(qū)域庫存下降超過四成。

成交量大增也導(dǎo)致廣州全市的庫存普降，目前的平均去化周期已經(jīng)低于10個月。其中，增城、黃埔的去化周期僅6個月左右，而中心區(qū)方面由于貨量少，存量也不多。白云區(qū)金沙洲由于開發(fā)高峰已過，供應(yīng)明顯萎縮，越秀區(qū)供應(yīng)稀缺，海珠區(qū)上半年更是無新增供應(yīng)。

雖然總體庫存量急劇下降，但如果細(xì)分產(chǎn)品價值和結(jié)構(gòu)，廣州仍然面臨一定的去庫存壓力，主要體現(xiàn)在高單價項(xiàng)目和200平方米以上的大戶型產(chǎn)品，這類產(chǎn)品的去化周期普遍超20個月。

合富輝煌預(yù)計(jì)，以當(dāng)前的存量計(jì)算，中心五區(qū)的大戶型產(chǎn)品去化周期高達(dá)22.46個月，番禺區(qū)的存量也接近23個月。在具體項(xiàng)目方面，由于過去一年多受公司陷入困境影響，佳兆業(yè)位于廣州的城市廣場和天御兩個高單價項(xiàng)目的去化周期，分別高達(dá)55.8個月和31.5個月。另外中?；骋继柡秃愦笥娜セ芷谝苍?0.6個月和16.5個月。

受制于廣州房價總體的溫和漲幅，過去兩年在廣州拿下區(qū)域地王的房企，雖然今年的銷售速度明顯加快，但由于難言大幅漲價，地王項(xiàng)目的脫困還尚需時日。

最為突出的是中?；骋继枺擁?xiàng)目是中海地產(chǎn)在2014年以115.1億元奪得的荔灣區(qū)總價地王項(xiàng)目，目前的平均售價約3.19萬/平方米，自開售以來的住宅銷售金額總計(jì)為32.43億元，距離收回土地成本仍遙遙無期。

面臨同樣尷尬的還有金融街。這家來自北京的房企在2014年初與中海同期拿地，并以2萬元的樓面價創(chuàng)下荔灣區(qū)的單價地王，如今這個名為融穗華府的項(xiàng)目自今銷售額僅6.69億元，遠(yuǎn)低于29.34億的拿地金額。另外，早在2013年拿地的恒大華府項(xiàng)目自今銷售額約10.52億，當(dāng)初23.09億的拿地成本依然未能收回。

進(jìn)入下半年的廣州樓市依然維持了平穩(wěn)上漲勢頭。7月11日-7月17日，廣州全市的住宅網(wǎng)簽均價約16705元每平方米，環(huán)比上漲3.7%。而隨著下半年大量的新盤新貨推出，廣州樓市熱鬧的景象仍將持續(xù)。

合富輝煌預(yù)測，如果廣州能較好地控制下半年的供地節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，避免新“地王”誕生，過度刺激房價上升，在下半年全市政策保持穩(wěn)定，限購、限貸政策再加碼的可能性不大，同時在新增供應(yīng)仍充裕，外圍區(qū)域成交占主導(dǎo)成常態(tài)化，價格仍有進(jìn)一步上漲空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。