出手了！風(fēng)險(xiǎn)房企正被收編

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樓市寒冬下，一場(chǎng)大戲的序幕正徐徐開(kāi)啟。1月5日，華潤(rùn)旗下的萬(wàn)象生活發(fā)布公告稱，將收購(gòu)天津禹佳（生活服務(wù)）的物業(yè)服務(wù)板塊，作價(jià)最高10.6億元。禹佳生活服務(wù)是福建地產(chǎn)禹洲集團(tuán)的附屬公司，成立于2020年11月、用來(lái)承接集團(tuán)的商業(yè)管理和物業(yè)管理兩大板塊，目的是為了上市融資。所以在成立一個(gè)月后，就向港交所提交了招股書(shū)。奈何天不遂人愿，隨著港交所對(duì)地產(chǎn)和物業(yè)公司上市審核收緊，禹佳生活服務(wù)的兩次IPO沖關(guān)都以失敗告終。最近的一次遞表失效時(shí)間是2021年12月17日，半個(gè)月后、就出現(xiàn)了本文開(kāi)頭“出售并購(gòu)”的一幕。關(guān)于本次收購(gòu)，華潤(rùn)稱“收購(gòu)事項(xiàng)將擴(kuò)大本集團(tuán)的服務(wù)范圍，加強(qiáng)本集團(tuán)于上述地區(qū)（福建/安徽/浙江）的物業(yè)管理組合，并透過(guò)提供更多物業(yè)管理服務(wù)獲得額外收入來(lái)源”，禹洲則稱“該筆資產(chǎn)出售將有利于禹洲降負(fù)債、降杠桿，優(yōu)化現(xiàn)有負(fù)債結(jié)構(gòu)。出售物業(yè)后，禹洲將重新調(diào)配財(cái)務(wù)資源至其他業(yè)務(wù)，用于公司未來(lái)發(fā)展”。各取所需、有舍有得，難怪雙方一拍即可。樓市嚴(yán)調(diào)控下，像其他很多民營(yíng)房企一樣、禹洲集團(tuán)也面臨著現(xiàn)金流困局。在債務(wù)到期承壓、融資籌款受限、銷售回款不暢等情況下，不得不斷臂求生、通過(guò)出售資產(chǎn)來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流。而華潤(rùn)呢？憑借央企身份和充?，F(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，以合適的價(jià)格收購(gòu)物業(yè)公司、擴(kuò)充物業(yè)服務(wù)范圍和面積，也算是市場(chǎng)撿漏。2022年開(kāi)年，地產(chǎn)并購(gòu)的第一槍由華潤(rùn)打響、看似有些突然意外，而實(shí)際上、地產(chǎn)圈并購(gòu)的精彩大戲在2021年底就已醞釀。2去年11月，招商蛇口發(fā)布2021年度第二期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，還專門點(diǎn)出了該筆資金的用途——并購(gòu)。據(jù)了解，本期票據(jù)募資總額15億、期限為5年、年利率只有3.55%，用途是“支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力”。翻譯成人話，就是募集來(lái)的錢、用于收購(gòu)出現(xiàn)缺錢困境的房企。而在2022年初，招商蛇口再次發(fā)布募資說(shuō)明，計(jì)劃發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)、總金額為25.8億，其用途在募集說(shuō)明書(shū)中也已點(diǎn)名、同樣是用于并購(gòu)。自去年三季度始，包括央行、銀保監(jiān)會(huì)在內(nèi)的多個(gè)監(jiān)管部門及領(lǐng)導(dǎo)紛紛釋放房地產(chǎn)信貸寬松的積極信號(hào)，尤其是11月初交易所協(xié)會(huì)召開(kāi)的房企代表座談會(huì)、更是被認(rèn)為房企融資落實(shí)寬松的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。據(jù)參會(huì)人員透漏，座談會(huì)明確銀行間市場(chǎng)“支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券用于收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)房企的住宅建設(shè)項(xiàng)目，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期限品種”。于是也就出現(xiàn)了上文招商蛇口發(fā)行長(zhǎng)達(dá)五年、專門用于并購(gòu)的中期票據(jù)。其實(shí)除了招商蛇口外，其他如保利發(fā)展、首開(kāi)等優(yōu)質(zhì)房企也開(kāi)始在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行長(zhǎng)期限的中期票據(jù)。去年12月30日，總部位于深圳的百?gòu)?qiáng)房企華南城集團(tuán)發(fā)布公告，稱將向特區(qū)建發(fā)集團(tuán)定向增發(fā)33.5億新股，增發(fā)完成之后、建發(fā)集團(tuán)將持股29.28%，成為華南城第一大股東。特區(qū)建發(fā)集團(tuán)是誰(shuí)呢？通過(guò)工商系統(tǒng)查詢，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的單一股東為深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司、而該公司的單一股東為深圳市國(guó)資委，也就是說(shuō)華南城定向增發(fā)的對(duì)象是深圳地方國(guó)企。通過(guò)以上個(gè)案，大家有什么發(fā)現(xiàn)？對(duì)的，收購(gòu)并購(gòu)方、出資出錢方幾乎都是央企和地方國(guó)企等國(guó)有資本，而被收購(gòu)方幾乎都是民營(yíng)房企，這也跟當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境相符。目前陷入的困境的房企幾乎都是民營(yíng)房企，如恒大、華夏幸福、泰禾、藍(lán)光、寶能、佳兆業(yè)……而與之形成鮮明對(duì)照的，卻是國(guó)央房企、地方房企及城投公司資金充裕，并充當(dāng)著白衣騎士的角色。3房地產(chǎn)行業(yè)的“國(guó)資進(jìn)、民資退”的特點(diǎn)，在去年全國(guó)各地的土地拍賣中也體現(xiàn)明顯。2021年，共有22個(gè)一二線城市開(kāi)始實(shí)施土拍雙集中（集中公示信息、集中土地拍賣）。在上半年前的第一輪土拍中，很多城市土地被溢價(jià)競(jìng)得，競(jìng)得人多為民營(yíng)房企。可到了年中左右的第二輪土拍時(shí)，土地溢價(jià)縮小、很多土地被以掛牌價(jià)購(gòu)得，此時(shí)的參與者則轉(zhuǎn)換到以央國(guó)企地產(chǎn)商為主。而到了第三輪土拍，在有些城市臨時(shí)撤銷了部分土地掛牌的情況下，土地溢價(jià)進(jìn)一步縮小、甚至有些城市的土地還出現(xiàn)了流拍，而此時(shí)出來(lái)?yè)螆?chǎng)面的競(jìng)拍人已開(kāi)始是地方城投公司/平臺(tái)了。由此也可見(jiàn)，市場(chǎng)行情多么清淡、民營(yíng)房企多么缺錢，而它的背后是從去年中開(kāi)始、部分民營(yíng)頭部房企的債務(wù)陸續(xù)暴雷，且持續(xù)至今。過(guò)去十余年，房地產(chǎn)行業(yè)賺錢的一大根基就是“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”，很多激進(jìn)的房企、主要是以民營(yíng)房企為主，憑借杠桿和債務(wù)迅速的做大做強(qiáng)、并躋身行業(yè)前列?？勺?018年金融去杠桿、房住不炒的政策提出后，這一屢試不爽的招術(shù)慢慢不靈了、沒(méi)有及時(shí)抽身的房企也就陷入了當(dāng)下的債務(wù)泥淖。以前之蜜糖，今日之砒霜，出來(lái)混、終于要還了。債務(wù)違約、理財(cái)暴雷，房企的困境讓整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游都損失慘重：先是炸了供應(yīng)商（商票不兌付）、再是炸了自己?jiǎn)T工（寶能/恒大的理財(cái)暴雷）、隨之又炸了老業(yè)主（佳兆業(yè)的理財(cái)暴雷）…緊接著又炸了股東/投資人（如投資于華夏幸福的平安、投資于陽(yáng)光城的泰康、投資于恒大的香港富豪劉鑾雄等）、期房業(yè)主（項(xiàng)目減配、延期交房甚至爛尾）和基民（購(gòu)買了持有地產(chǎn)債的基金）等等。房企的暴雷，不僅牽扯到房產(chǎn)商的倒閉、還關(guān)涉到社會(huì)穩(wěn)定/居民財(cái)富/金融風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)方面，所以監(jiān)管層也迅速行動(dòng)、其中的一個(gè)指導(dǎo)方針就是“保交樓、保民生”。于是我們看到了，在去年12月、央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而最新的消息是，房企的并購(gòu)貸款將不再計(jì)入“三道紅線”、用于并購(gòu)的貸款負(fù)債理論上沒(méi)有上限。二十年前，房地產(chǎn)開(kāi)啟了黃金時(shí)代；十年期，房地產(chǎn)進(jìn)入了白銀時(shí)代。而今大時(shí)代正在謝幕，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房企現(xiàn)在卻深陷高危風(fēng)險(xiǎn)的境地、正預(yù)斷臂求生等待被并購(gòu)。只是，有多少能順利洗腳上岸呢？來(lái)源：米筐投資、今日頭條

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。