上半年住宅用地供需規(guī)模均縮量，市場低溫態(tài)勢或將延續(xù)

從上半年來看，全國土地市場呈現(xiàn)出供需縮量的現(xiàn)象。市場普遍認為，受房地產交易市場活躍度不足、企業(yè)資金壓力大等因素影響，政府供地力度放緩，市場低溫態(tài)勢或將延續(xù)。

多指標顯示市場低溫

中指院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300城住宅用地供求規(guī)模均縮量明顯，推出面積和成交面積同比分別下降44.3%和55.6%，其中成交面積處于2009年以來同期最低水平。

易居研究院報告也顯示，上半年，全國100個城市的土地成交金額為1.13萬億元，環(huán)比下降50%，同比下降55%。

除推出面積和成交面積這兩項指標外，溢價率也顯示出土地市場低溫態(tài)勢。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國300城住宅用地成交樓面均價為6133元/平方米，同比上漲1.4%，平均溢價率為4.3%，保持在低位。

流拍和撤牌方面，2022年上半年土拍情緒延續(xù)2021年下半年的低溫態(tài)勢，房企拓儲投資力度偏弱，全國住宅用地流拍撤牌率仍居高位。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年，全國流拍和撤牌數(shù)量合計1995宗，在土地供地力度減弱的影響下，流拍和撤牌地塊數(shù)量同比分別下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率達23.4%，較去年同期提升5.1個百分點，較去年下半年下降3.1個百分點。

一二線城市表現(xiàn)好于三四線

上半年，各線城市住宅用地供求規(guī)模均下降，成交規(guī)模降幅均在四成以上，但不同城市之間也呈現(xiàn)出不同特點。

中指院數(shù)據(jù)顯示，一線城市推出面積同比降幅超兩成，二線、三四線城市土地市場整體表現(xiàn)仍較低迷，推出面積同比降幅均超四成，成交面積降幅均在50%以上。多城市供地量雖有縮減，但為提高企業(yè)拿地積極性，地方政府提高了供地質量，優(yōu)質地塊增加帶動了一線和二線城市的住宅用地成交樓面均價結構性上漲，而三四線城市受市場下行影響較大，成交樓面價同比下跌超兩成。

易居房地產研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，橫向對比來看，一二線城市的土地交易市場明顯好于三四線城市，這一點尤其可以從今年3月份以來的交易走勢中看出。這說明，對全國百城土地市場的拉動，更主要是來自于全國一二線重點城市的拉動，而三四線城市的表現(xiàn)則較為一般。

“就一二線城市而言，杭州成為今年上半年土地交易規(guī)模最大的城市，但相比去年其交易額仍下降了26%。相對來說，合肥和深圳兩個城市的土地交易市場表現(xiàn)較好，其同比增速達到了37%和36%。”嚴躍進指出。

市場顯現(xiàn)復蘇跡象 但低溫態(tài)勢或將延續(xù)

盡管市場延續(xù)低溫態(tài)勢，但從6月數(shù)據(jù)也可以看出市場逐步復蘇的跡象。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國100個城市土地（含純住宅、商住、商辦用地）成交幅數(shù)為959幅，環(huán)比5月增速為63%，同比去年6月增速為-28%。成交建筑面積為7001萬平方米，環(huán)比5月增速為104%，同比去年6月增速為-43%。成交金額為4015億元，環(huán)比5月增速為141%，同比去年6月增速為-33%。

嚴躍進說，6月份出現(xiàn)的交易小高峰和集中供地下的交易行情有關，數(shù)據(jù)容易拉升。但即便如此，6月份的同比交易數(shù)據(jù)也是偏弱的。從拿地意愿和拿地結構看，房企依然是有壓力的，即拿地意愿還是不強，尤其是民企。這提示我們要清醒認識到土地市場面臨的較大壓力。

需求下沉，才可帶動三四線以下城市市場提升。58安居客房產研究院分院院長張波表示，目前的人才流動大都是向一二線城市，尤其是向熱點一二線城市流動；而三四線城市，包括二線城市的遠郊區(qū)域，對人口的吸引力整體偏弱，但下行市場中依然有一定的購房需求。

中指院報告提出，整體來看，為提高企業(yè)拿地意愿、帶動土地市場活躍度，今年以來，地方政府一方面拿出核心區(qū)優(yōu)質地塊，另一方面減少競配建降企業(yè)成本，并有多宗回爐地塊已實質性降地價。這些優(yōu)質項目未來入市后，區(qū)位及成本優(yōu)勢明顯，或將對早期拿地的項目產生直接沖擊。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。