穆迪：現(xiàn)有調(diào)控不會(huì)導(dǎo)致明年樓市下滑

11月1日，穆迪投資者服務(wù)公司表示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望穩(wěn)定，今年至今落實(shí)的監(jiān)管調(diào)控措施不會(huì)導(dǎo)致未來(lái)6-12個(gè)月銷售額大幅下降。

“用于確定中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望的3個(gè)指標(biāo)（全國(guó)銷售額增長(zhǎng)率、庫(kù)存水平和市場(chǎng)流動(dòng)性）在未來(lái)6-12個(gè)月將保持在穩(wěn)定展望范圍之內(nèi)。”穆迪副總裁、高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任曾啟賢11月1日在記者會(huì)上表示。

調(diào)控措施其實(shí)比較溫和

“十一黃金周”內(nèi)地多個(gè)熱點(diǎn)城市集中出臺(tái)針對(duì)需求端的“限購(gòu)限貸”政策后，樓市降溫明顯。近日又有多項(xiàng)監(jiān)管調(diào)控措施出臺(tái)，包括上海證券交易所下達(dá)通知收緊房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債并限制集資用途的通知、銀監(jiān)會(huì)打擊資金違規(guī)進(jìn)入樓市、北京市政府在土地拍賣中加入對(duì)住房單價(jià)的明確限制等等。

不過(guò)，穆迪指出，今年調(diào)控措施的嚴(yán)厲程度并不及造成2011年和2014年行業(yè)下滑時(shí)的措施，而政府將繼續(xù)在控制房?jī)r(jià)漲幅的意愿與維持穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)之間取得平衡。

在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)尤其關(guān)鍵。盡管統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表示，今年前9個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)貢獻(xiàn)為8%，一些金融機(jī)構(gòu)的測(cè)算則給出了高得多的結(jié)果。中金公司研究員梁紅認(rèn)為同期地產(chǎn)服務(wù)業(yè)對(duì)名義GDP的貢獻(xiàn)率約為12.3%；中銀國(guó)際的分析師盧曉峰的測(cè)算顯示，同期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比重可能高達(dá)20%。

數(shù)據(jù)顯示，目前約20個(gè)城市已收緊了購(gòu)房或房貸標(biāo)準(zhǔn)，旨在控制住宅價(jià)格的快速攀升。這些城市在2016年前8個(gè)月的全國(guó)合約銷售額中占比約為40%-45%。穆迪表示，雖然銀行對(duì)涉及房地產(chǎn)的貸款更有選擇性，但內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性仍將維持在良好水平。

2011年，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸被全面收緊，而目前的調(diào)控措施主要還是在拿地方面，以及對(duì)影子信貸加強(qiáng)控制，這被一些市場(chǎng)人士認(rèn)為比較溫和。

“我有時(shí)候能看見(jiàn)五六個(gè)銀行家追著開(kāi)發(fā)商想為他們剛拿到的地提供融資服務(wù)。如果央行已經(jīng)給出內(nèi)部指引，他們（銀行家們）不會(huì)這么做。”《南華早報(bào)》日前引用花旗銀行研究員OscarChoi在一個(gè)行業(yè)論壇上的發(fā)言表示。OscarChoi同樣認(rèn)為明年內(nèi)地樓市將繼續(xù)保持活力。

開(kāi)發(fā)商短期償債壓力減緩

穆迪預(yù)測(cè)，明年全國(guó)銷售額增長(zhǎng)將維持與今年類似的水平，或僅出現(xiàn)小幅下滑。主要理由是，即使主要城市的住房成交量受調(diào)控措施有小幅下滑，熱點(diǎn)城市較低的庫(kù)存水平依然能支持房?jī)r(jià)溫和上漲。

2016年6月以來(lái)，對(duì)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，穆迪的正面評(píng)級(jí)行動(dòng)數(shù)量已超過(guò)負(fù)面行動(dòng)。截至10月28日，在其50家受評(píng)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的名單中，被標(biāo)記為負(fù)面展望的比例為34%，已較5月初44%的近期峰值水平有所降低；且該機(jī)構(gòu)表示，強(qiáng)勁的銷售和收入確認(rèn)、漸漸穩(wěn)定的盈利水平和更低的融資成本或?qū)⑹剐袠I(yè)展望在未來(lái)6至12個(gè)月進(jìn)一步提升。

內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)問(wèn)題也是關(guān)注的焦點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地上市房企的債務(wù)總額已由2011年的1.34萬(wàn)億元人民幣大幅攀升至2015年的3.3萬(wàn)億元人民幣。美國(guó)進(jìn)入加息通道后，大量?jī)?nèi)地房企通過(guò)發(fā)行低利率的境內(nèi)債券來(lái)償還離岸美元債券，而部分較弱勢(shì)的開(kāi)發(fā)商過(guò)度依賴舉債運(yùn)營(yíng)。

穆迪表示，開(kāi)發(fā)商的離岸的再融資風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)，2017年僅有少部分離岸債券到期需要償還。不過(guò)，11月1日標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師黃馨慧則警示，“鑒于2018年到期的（房地產(chǎn)企業(yè)）境內(nèi)外債券規(guī)模將達(dá)到峰值，如果政府對(duì)境外融資活動(dòng)也實(shí)施較長(zhǎng)時(shí)間的限制，可能提升再融資風(fēng)險(xiǎn)。”

盡管房企的短期償債壓力有所減緩，但債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有實(shí)質(zhì)解決。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，下一輪房企公司債到期高峰將在2018年至2021年間，規(guī)模約在728億美元，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商可能因利率觸底回升而面臨更大的債券再融資壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。