險(xiǎn)資背景房企蜂擁股權(quán)收購(gòu) 高杠桿運(yùn)作含風(fēng)險(xiǎn)

險(xiǎn)資在以另類方式切入房地產(chǎn)行業(yè)。短短4天之內(nèi)，景瑞向恒大出售了兩個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)，其中轉(zhuǎn)讓天津景秀置業(yè)全部股權(quán)、上海景麒49%股權(quán)。兩筆出讓作價(jià)19.54億元。

11月30日，寶能以10.34億元拍下浙江錢江水利旗下浙江錦天房產(chǎn)100%股權(quán)與債權(quán)、錦天物業(yè)100%股權(quán)。

陽(yáng)光城以13.5億元總價(jià)收購(gòu)杭州中大圣馬置業(yè)與浙江物產(chǎn)良渚花苑等15家公司股權(quán)并承擔(dān)其債務(wù)，預(yù)計(jì)總成交資產(chǎn)過(guò)百億。

恒大、寶能都是有險(xiǎn)資背景的房企，陽(yáng)光城亦是，今年8月，陽(yáng)光城以34億元收購(gòu)以色列保險(xiǎn)巨頭鳳凰控股有限公司52.3%股權(quán)。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，由于險(xiǎn)資資金成本低，募集規(guī)模也較大，因此，擁有險(xiǎn)資背景的房企在這一輪股權(quán)并購(gòu)中具有優(yōu)勢(shì)；類金融、小額貸等背景的房企，在做股權(quán)投資的時(shí)候，資金使用的便利程度和優(yōu)勢(shì)就不如前者。

自調(diào)控以來(lái)，多宗股權(quán)并購(gòu)案例均出現(xiàn)恒大、融創(chuàng)、寶能的身影。一名長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士指出，閩系房企在市場(chǎng)波動(dòng)周期中，較善于抓住并購(gòu)機(jī)會(huì)。除了銀行借款、公司發(fā)債等常規(guī)性融資外，公司股權(quán)、項(xiàng)目股權(quán)、在建工程都可能作為融資抵押物；甚至購(gòu)買其他上市公司股權(quán)進(jìn)行投資，再質(zhì)押套現(xiàn)。加上民間資本利用較充分，杠桿率較高。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場(chǎng)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格估值偏高。對(duì)于賣方而言，短時(shí)間收益可期，因此部分公司會(huì)有退出想法，直接賣項(xiàng)目股權(quán)。“這個(gè)現(xiàn)象只是啟幕，10月份新政之后，明年下半年將會(huì)有更多房企賣項(xiàng)目股權(quán)”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，與上市房企杠桿的快速提升脫不了關(guān)系。如何有效控制杠桿正在成為調(diào)控風(fēng)暴后，對(duì)房企生存能力的大考驗(yàn)。

據(jù)同策咨詢對(duì)2016年三季度樣本上市房企杠桿倍數(shù)的統(tǒng)計(jì)，排名前三位的是魯商置業(yè)、京投發(fā)展、天津松江，杠桿倍數(shù)分別為16.7倍、10.7倍、10.4倍，遠(yuǎn)高于平均值。

魯商置業(yè)三季度總負(fù)債395.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)94%。同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-42.4億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-0.2億元，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-50億。

同策咨詢指出，即使現(xiàn)有負(fù)債全部續(xù)借，魯商置業(yè)2016全年合同銷售金額至少要達(dá)到70億以上才能維持資金平衡，而截至三季度末，其營(yíng)業(yè)收入為37億。在調(diào)控之下，四季度市場(chǎng)銷售遇冷可能性極大。換句話說(shuō)，未來(lái)兩年，除非魯商置業(yè)仍保持前兩年的高周轉(zhuǎn)，且信貸不受緊縮政策影響，否則公司可能出現(xiàn)嚴(yán)重資金缺口。

而三季度信達(dá)地產(chǎn)杠桿達(dá)6.5倍，在同策咨詢統(tǒng)計(jì)中也處較高水平。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這是由于信達(dá)高價(jià)拿地引起。

經(jīng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2016年開(kāi)年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)已斥資215.13億元拿下三幅地塊，前11月其銷售額為114億。同策指出，信達(dá)拿地背后，是大股東中國(guó)信達(dá)通過(guò)基金為其“輸血”，再尋找操盤方。三季度信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)87%。因此不難理解其在上海、深圳兩幅高價(jià)地上與泰禾展開(kāi)合作。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，雖然目前環(huán)境下房企融資額度有所增加，但相比前幾個(gè)月仍然較少。融資成本浮動(dòng)不大、融資渠道仍然多樣。2016年將近年底，由于多數(shù)公司債已完成發(fā)行，房企融資多以銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式為主，較少采用市場(chǎng)化方式。但從房企發(fā)布的融資計(jì)劃來(lái)看，多家房企發(fā)布了公司債、中期票據(jù)、短期融資券三種方式，總額共計(jì)1043億元人民幣的市場(chǎng)化債權(quán)融資預(yù)案。

同策咨詢研報(bào)顯示，今年11月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣363.72億元，環(huán)比10月增加51.45%，但相比6-9月融資仍然較低。債權(quán)融資額度仍然占房企融資總量的絕對(duì)比重（92.48%），其中境內(nèi)銀行貸款成為最主要渠道；信托、委托貸款額度也大幅上漲；11月沒(méi)有任何公司債發(fā)行，海外債權(quán)融資總量同步萎縮。本月股權(quán)融資中除融創(chuàng)中國(guó)發(fā)新股外，只涉及股票期權(quán)計(jì)劃，在房企融資總量中占比為8.47%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。