徐高：應(yīng)構(gòu)建更有彈性的土地供給制度

光證資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高日前在接受中國證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，今年房價(jià)漲幅較快的城市，明年或繼續(xù)采取較嚴(yán)的限購措施。同時(shí)，在土地供給方面也應(yīng)加大力度，以此來平抑房價(jià)。另外，需盡力使房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定，一方面貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，另一方面要穩(wěn)定住開發(fā)商的投資預(yù)期。

房地產(chǎn)調(diào)控因城施策

中國證券報(bào)：未來樓市調(diào)控力度會加大嗎？2017年將呈現(xiàn)怎樣的趨勢？

徐高：此次房地產(chǎn)調(diào)控和以往各次調(diào)控有些不一樣之處，因此對本輪房地產(chǎn)調(diào)控做預(yù)期，首先需分析它的特殊之處。今年前10個(gè)月，全國70個(gè)大中城市中一半城市累積房價(jià)漲幅沒有超過5%，還有幾個(gè)城市房價(jià)是跌的，城市間分化明顯。因此，此次房地產(chǎn)調(diào)控并不是全國性的“一刀切”。從房價(jià)上來看，此次房地產(chǎn)調(diào)控對一線和二線城市房價(jià)抑制作用明顯。尤其最近兩個(gè)月，一線和二線城市房價(jià)漲幅急劇收窄，但三線城市目前受到的波及相對較小。三線城市房價(jià)漲幅略有收窄，但收窄程度比一線和二線城市小得多。因此，這種調(diào)控起到了去庫存效果，把購房需求從一線和二線城市向三線城市引導(dǎo)。

對于房價(jià)漲幅較快的城市，明年將繼續(xù)采取比較嚴(yán)的限購措施。同時(shí)，在這些城市的土地供給方面也會加大力度，通過土地供給增加來平抑房價(jià)。但多數(shù)城市實(shí)際仍處于庫存重壓之下，因此房地產(chǎn)政策還會保持較平和或平緩的態(tài)勢來促進(jìn)去庫存推進(jìn)。從大環(huán)境看，貨幣政策將維持穩(wěn)健中性基調(diào)，尤其要保證社會信貸和社會融資總量的合理增長。

中國證券報(bào)：當(dāng)下房地產(chǎn)市場調(diào)控仍以需求端調(diào)控為主，在供給端方面應(yīng)如何施策？

徐高：從長周期看，我國房價(jià)、地價(jià)大幅上漲始于2004年。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。該通知在房地產(chǎn)市場被稱作“8·31大限政策”。此后，土地出讓要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌手段進(jìn)行，意味著地方政府開始行使它對土地的壟斷供應(yīng)權(quán)。經(jīng)濟(jì)規(guī)律顯示，在成為壟斷供應(yīng)者后，壟斷方一定會減少供給，推高價(jià)格來獲取壟斷收益。之后，我國整體房價(jià)大幅上漲，且持續(xù)十多年。

因此，如果要從根本上解決房價(jià)持續(xù)或過快上漲問題，需要在土地制度方面構(gòu)建出更加有彈性的土地供給制度，這樣才能從供給方面平抑房價(jià)。但它牽扯到土地制度變革，不是短期內(nèi)能做得到的。在這種情況下，就需要行政性的增加房價(jià)過快上漲城市的土地供給。中央政府要發(fā)揮更有力的作用，土地供應(yīng)都是地方政府來做，一般是地方政府的決策。但地方政府是土地壟斷的供應(yīng)者，有動(dòng)機(jī)來控制土地供給來獲取壟斷收益。如果從市民整體福利角度看，就應(yīng)是行政性的給地方政府指令。另外，最近有些城市發(fā)現(xiàn)一拍地就變地王，反而開始凍結(jié)拍地，這是緣木求魚，結(jié)果只能是南轅北轍?，F(xiàn)在停止拍地不出地王，對房價(jià)上漲預(yù)期的影響沒有那么強(qiáng)，但實(shí)際上會加大未來房地產(chǎn)市場的供需矛盾，形成更加強(qiáng)烈的房價(jià)上漲壓力。因此，在越是能拍出地王的時(shí)刻，越說明土地市場供需間有明顯矛盾，就越需加大土地供給力度。通過供給擴(kuò)大來平抑地價(jià)，進(jìn)而平抑房價(jià)。

在此過程中，有些地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)因?yàn)橘Y金較多，又找不到好的投資途徑，可能在土地拍賣環(huán)節(jié)將地價(jià)炒的較高。因此，要抑制開發(fā)商高價(jià)拿地行為。比如，在融資方面，一些行政指導(dǎo)或調(diào)控是必要的。但核心問題仍是土地供給量。如果現(xiàn)在土地供給跟不上，未來一兩年后會形成更加強(qiáng)烈的房價(jià)上漲壓力。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加大

中國證券報(bào)：明年房地產(chǎn)市場是否會出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)？

徐高：目前，房地產(chǎn)調(diào)控雖只是集中在部分一線和二線城市，但不可避免的是，這種調(diào)控會對開發(fā)商的投資意愿形成打壓。只不過打壓程度到底有多大，現(xiàn)在還看不出來。今年整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇很大程度上是建立在房地產(chǎn)投資復(fù)蘇基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)是引領(lǐng)今年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)主要引擎。如果明年房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)調(diào)控壓力下明顯走弱，那明年經(jīng)濟(jì)增長下行壓力恐怕會加大。那時(shí)經(jīng)濟(jì)可能會暴露一些問題，也有可能房地產(chǎn)投資下滑較迅速，出于穩(wěn)增長考慮，房地產(chǎn)限購政策重新放松，可能引發(fā)房價(jià)進(jìn)一步上漲。因此，2017年最主要的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)投資是否能保持穩(wěn)定。如果能保持穩(wěn)定，明年經(jīng)濟(jì)增長方面問題就不大。房地產(chǎn)調(diào)控也能按照現(xiàn)有節(jié)奏穩(wěn)步推進(jìn)。但如果下滑速度過快，就有可能沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反過來要影響房地產(chǎn)調(diào)控本身的調(diào)控節(jié)奏，相對來說，情況會復(fù)雜一些。

為保證房地產(chǎn)投資穩(wěn)定，一方面貨幣政策要保持穩(wěn)健中性基調(diào)，本來房地產(chǎn)投資就面臨下行壓力，這時(shí)如果再緊縮貨幣，可能造成房地產(chǎn)投資下降得很厲害；另一方面要穩(wěn)定住大家的預(yù)期。比如，要說清楚目前房地產(chǎn)調(diào)控是一種因城設(shè)策的態(tài)勢，并不是全國范圍房地產(chǎn)市場已過熱?，F(xiàn)在三四線城市仍處去庫存過程中，再加上“三個(gè)一億人”政策導(dǎo)向，城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)保持高速推進(jìn)，應(yīng)該說城鎮(zhèn)城區(qū)對住房的需求仍遠(yuǎn)沒有得到滿足，房地產(chǎn)還可以維持長時(shí)間的健康增長。因此，這方面要做一些宣導(dǎo)，把房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱情穩(wěn)住，這樣才能穩(wěn)住明年的房地產(chǎn)投資。

中國證券報(bào)：對于房地產(chǎn)市場，在防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)增長上如何保證平衡？

徐高：今年房價(jià)快速上升的背后是房地產(chǎn)市場銷量的復(fù)蘇及房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張。居民加杠桿帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，符合去杠桿和穩(wěn)增長的政策導(dǎo)向。當(dāng)然部分城市房價(jià)上漲太快，所以也會有相應(yīng)的調(diào)控政策要出臺。在經(jīng)濟(jì)增長能保持平穩(wěn)的態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展有賴于更有彈性的土地供給制度，通過土地供給加大來平抑房價(jià)，這符合供給側(cè)改革的導(dǎo)向。

從此角度看，明年的地產(chǎn)調(diào)控要落腳到土地供應(yīng)上。如果土地供給能增大，那么房價(jià)就能得到平抑，房價(jià)過快上漲的風(fēng)險(xiǎn)自然就會得到一定程度的化解。同時(shí)，土地供給加大也讓開發(fā)商有更多土地可以拿來做投資，顯然房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定也是能得到保證的，那對于穩(wěn)增長來說也是一件好事。因此，無論從防風(fēng)險(xiǎn)還是從穩(wěn)增長角度看，明年都應(yīng)加大土地供給力度，即使說不能很快地調(diào)整土地供給本身，也可以通過行政性指令方式來加大部分城市，尤其是房價(jià)漲幅過快城市的土地供給。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。