房地產(chǎn)長效機(jī)制有望建立過熱城市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期

房地產(chǎn)市場的問題一直備受高層關(guān)注。上周五剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出：要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活。因城施策、因地制宜仍然為當(dāng)前樓市調(diào)控政策的主要特征。預(yù)計(jì)前期一些房地產(chǎn)市場過熱的一二線城市將進(jìn)入調(diào)整期?！　〗㈤L效機(jī)制 房地產(chǎn)稅有望加速落地　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確房地產(chǎn)建立長效機(jī)制，并提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。從市場看，2016年房地產(chǎn)從前三季度的爆發(fā)到四季度降溫，樓市發(fā)展需要平穩(wěn)健康。2017年房地產(chǎn)市場動(dòng)向調(diào)控政策是不是會(huì)繼續(xù)加碼，是市場的熱點(diǎn)關(guān)注問題。本次會(huì)議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制?！　埓髠ケ硎?，過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢不同而出現(xiàn)波動(dòng)，長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會(huì)議看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度。以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)定預(yù)期?！　埓髠ヮA(yù)計(jì)后續(xù)一線城市及漲幅比較快的二線城市，都有可能部分恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這一政策對(duì)市場的改善和投資投機(jī)需求打擊非常大。　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本次會(huì)議提到的建立樓市基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制非常及時(shí)。其實(shí)，本屆政府已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。比如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施?！　牟粍?dòng)產(chǎn)登記的角度來說，國土資源部網(wǎng)站稱，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)將投入運(yùn)行，屆時(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系形成，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)將實(shí)現(xiàn)，這個(gè)平臺(tái)也將成為樓市調(diào)控制定“差別化”政策的依據(jù)，也是構(gòu)建樓市長效調(diào)控機(jī)制的非常重要的環(huán)節(jié)?！　姆康禺a(chǎn)稅立法的角度來說，十八屆三中全會(huì)首次提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動(dòng)環(huán)保費(fèi)改稅。”隨后，官方已經(jīng)有多次表態(tài)進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說明，房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)將使未來房產(chǎn)稅的征收名正言順，有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場手段轉(zhuǎn)變?！　埡陚フJ(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講，最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和金融）之一的財(cái)稅政策與措施?！　∪绻康禺a(chǎn)稅正式推出，并逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系之一的財(cái)稅政策與措施，未來以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，防止市場供應(yīng)偏大，未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時(shí)代”回歸到一個(gè)相對(duì)健康的發(fā)展軌道。當(dāng)然，對(duì)于地方政府來講，屆時(shí)，房地產(chǎn)稅也將會(huì)成為土地財(cái)政之后一項(xiàng)非常重要的稅收來源，地方政府也會(huì)有較大的動(dòng)力向前推進(jìn)?！　I(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉表示，金融政策的核心就是要保障中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房子是用來住，而不是用來炒的”，關(guān)于這一點(diǎn)，北京目前執(zhí)行的貸款政策是非常具有參考價(jià)值的。首套首付35％到40％，二套50％到70％，實(shí)際上就是第一套房提供相對(duì)低一點(diǎn)的首付比例，第二套房首付比例加大，第三套不提供貸款。一個(gè)家庭在一個(gè)城市有兩套房子應(yīng)該是夠住的，所以只要這種政策嚴(yán)格執(zhí)行到位，政策的目的就可以達(dá)到。當(dāng)然，這其中還要嚴(yán)控各種變相降低首付的杠桿，比如變相首付貸等。只要這些政策能夠得到落實(shí)，就可以避免以過度釋放流動(dòng)性來支撐按揭購房，保障住宅的居住屬性。　　市場將進(jìn)入新一輪調(diào)整期　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。　　張宏偉認(rèn)為，上述中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神是對(duì)9月份、11月份住建部兩次有關(guān)樓市調(diào)控政策的強(qiáng)化和確認(rèn)。從樓市的角度來看，按照中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活。由此看來，因城施策、因地制宜仍然為當(dāng)前樓市調(diào)控政策的主要特征?！　榱?ldquo;控房價(jià)，防泡沫”，首先得控制人口增長規(guī)模，從當(dāng)前一線城市采取的措施來看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉(zhuǎn)移專業(yè)市場到周邊城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動(dòng)等。調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留住社會(huì)精英，控制人口規(guī)模，合理增加土地供應(yīng)，盤活城市閑置和低效用地，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房價(jià)不至于上漲幅度那么快。　　張宏偉表示，從短期內(nèi)來看，行政化的措施已經(jīng)重新啟動(dòng)或強(qiáng)化，以達(dá)到防止房價(jià)過快上漲“控房價(jià)，防泡沫”的目的。比如收緊高端樓盤預(yù)售許可證和備案時(shí)間，以此調(diào)整全年度的成交均價(jià)；“限價(jià)”措施也有可能頻繁使用，對(duì)于捂盤惜售等不規(guī)范的市場行為進(jìn)行處罰；嚴(yán)禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場行為，對(duì)于違規(guī)企業(yè)進(jìn)行查處和曝光等?！　〈送猓瑥囊痪€城市樓市走勢來看，盡管短期內(nèi)價(jià)格仍然會(huì)表現(xiàn)堅(jiān)挺，但是，對(duì)于價(jià)格漲幅過大市場透支較為嚴(yán)重的深圳，在政策重壓之下有可能會(huì)是一線城市當(dāng)中率先進(jìn)行調(diào)整的城市，預(yù)計(jì)調(diào)整的時(shí)間在2017年二季度。深圳樓市調(diào)整之后，有可能會(huì)引起北京、上海、廣州等一線城市甚至其他核心二線城市跟進(jìn)，市場據(jù)此進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

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