鄭州限購升級成交量下降 房價上漲勢頭基本得到控制

12月21日夜，鄭州市政府官方網站發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產調控工作的通知》，限購再次升級：12月22日起，在鄭州買房子，180㎡以上住房，也要限購。針對外地人在鄭州買房子，鄭州規(guī)定：非鄭州戶籍家庭，在鄭州購買住房，需提供在鄭州連續(xù)繳納2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明。12月23日晚，河南省市場利率定價自律機制秘書處發(fā)布《關于進一步做好鄭州市限購區(qū)域個人住房貸款業(yè)務有關事項的通知》，至此鄭州房地產市場限貸調控政策又一次升級，二套房首付比例調整為60%。綜觀鄭州限購，此次堪稱“史上最嚴”。

鄭州調控政策回顧

1．自2011年1月6日起，鄭州市開始全面實施商品住房限購令，人口過密區(qū)限購一套房。（即鄭州二環(huán)內）

2.2011年3月3日，鄭州推出升級版限購令。除了新建住宅，二手房也納入限購范圍；限購區(qū)域為鄭州市內5區(qū)和鄭東新區(qū)。

3.2013年9月2日，限購令再升級，持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭（三個條件滿足其一即可），限購1套住房；未滿20歲的單身人員，暫停其在鄭州限購區(qū)域購房，年滿20歲的無住房單身人員，限購1套住房。

4.2014年8月9日鄭州限購取消。

這次限購和2011年的限購有何不同？

從限購區(qū)域來看，2011年限購區(qū)域只是鄭州市內五區(qū)和鄭東新區(qū)，今年的限購區(qū)域多了經開區(qū)、高新區(qū)和航空港區(qū)，限購區(qū)域更大。2011年，經開區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)不再限購范圍，所以當時許多買房者將目光鎖定在了這幾個區(qū)域。當時經開區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)在區(qū)位優(yōu)勢上不如市內五區(qū)和鄭東新區(qū)，而且周邊基礎性配套設施較少。但是在區(qū)位價格優(yōu)勢和限購令的雙重條件下，經開區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)是不少剛需的首選。然而，隨著近幾年經開區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)的快速發(fā)展，這幾個區(qū)域成為新城區(qū)、新商業(yè)圈、新文化(18.740,0.23,1.24%)圈的勢頭日益強勁，繁華程度指日可待。隨之而來的就是這幾個區(qū)域也被納入了限購區(qū)域。

對于外地人來說，之前的限購政策是提供1年以上納稅證明或社會保險證明就可購買一套商品房，而如今的政策需要提供連續(xù)2年以上的個人所得稅或社會保險證明。首先提供納稅證明的時間更長了，其次是連續(xù)2年的納稅證明，也就是說中間不能有間斷。最近王先生就遇到了這樣的煩惱。2012年大學畢業(yè)，4年來一直在鄭州工作。由于工作性質問題，王先生經常換工作，在換工作期間，就有那么一兩個月沒有納稅，也就造成他沒有連續(xù)2年的納稅證明。最近需要結婚買房子，卻又被限購政策影響了。王先生郁悶地說：“我這畢業(yè)4年的納稅證明都有，就是中間少了兩個月，不是連續(xù)2年的納稅證明了。就因為這不是連續(xù)2年，我現(xiàn)在買房子都買不成。”

相對于2013年的限購政策，今年的限購政策并沒有提及未滿20周歲不能購房的問題。

新政效果初現(xiàn)多家項目暫停網簽

隨著10月1日限購令的逐漸實施，鄭州房價上漲勢頭已經基本得到控制。據鄭州市房管局數據顯示，10月，鄭州市區(qū)商品住宅銷售114.80萬平方米（10665套），與9月份254.49萬平方米（23905套）的銷量相比，少賣了139.69萬平方米（13240套），銷量下降過半。

價格方面，10月，鄭州市區(qū)商品住宅銷售均價為10453元/平方米，與9月份相比，每平方米降了85元，與去年同期8917元/平方米的銷售均價相比，每平方米漲了1536元。

11月的鄭州房地產市場延續(xù)了10月份的走勢，鄭州市區(qū)房價持續(xù)下跌。11月份，鄭州市區(qū)商品住房銷售均價為每平方米9760元，比10月份降了693元，環(huán)比下跌6.63%。11月，鄭州房價再次回歸“9000元時代”，創(chuàng)今年7月份以來價格新低。成交量方面，11月份，鄭州市區(qū)商品住房銷量為11845套，比10月份多賣了1180套。這個數據表明，新房成交量在10月份銷量大跌后開始回升。

成交量下降，除了是受調控政策影響，市場觀望情緒日益濃厚之外。近日房管局對十多家房企進行約談，原因是這十多家項目存在簽約數據異常波動等情況，暫停這些項目的商品房聯(lián)機備案系統(tǒng)的使用。多家項目暫停網簽，也是成交量下降的原因之一。

鄭州限購三年房價每平米漲1601元

從2011年1月6日，鄭州住房限購令頒布實施到2014年8月9日，限購令正式取消。對比限購令執(zhí)行之初和結束時的鄭州月度房價，每平方米漲1601元。

石先生2011年大學剛畢業(yè)，準備在鄭州打拼的他想要買套房子，當時他看上了金水區(qū)東風路某小區(qū)的87㎡的一套小兩居，價格是9200/㎡。正準備買房子的時候遇上了限購政策出臺，由于限購政策出臺，他覺得房價有可能會降，猶豫之間就沒有買。2012年該小區(qū)二期開盤，價錢漲到了10000/㎡，2013年三期開盤，該小區(qū)房價已經飆升到15000/㎡。石先生懊惱不已：“本想著限購政策出臺房價有可能會降，2011年的時候想著等等再買，結果越等房價越高，到2013年的時候房價就只能仰望了。”石先生看上的小兩居2011年開盤時需要80萬左右，限購兩年后漲到了130多萬，兩年時間同一套房子漲了50多萬。

據鄭州市房管局數據顯示，2011年1月鄭州市區(qū)商品住房銷售均價6559元/p㎡。2014年7月鄭州商品住宅銷售6737套，銷售均價8160元/㎡。

一組組數據對比顯示，作為政策利器，寄希望于降房價的限購令，并未起到預期效果。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。