北京存量房時代：去年二手房成交27.2萬套占85%

繼2009年北京二手房全年成交26.7萬套創(chuàng)下新高之后，2016年，北京已經(jīng)全面進入存量房時代，全年二手房成交27.2萬套，占全年商品住宅(剔除保障房自住房)成交總量的85%，而這一比例在過去今年一直在70%以下。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進入了存量房時代，隨著二手住宅市場規(guī)模越來越大，創(chuàng)造新的歷史成交記錄是大勢所趨，北京的存量房池子目前約有800萬套以上，現(xiàn)在3%左右的換手率與發(fā)達國家相比并不高，所以未來北京二手房交易規(guī)模還將繼續(xù)擴大。

過半交易使用商貸

經(jīng)歷了一季度和三季度兩輪爆發(fā)，二季度經(jīng)歷了短暫的市場盤整后，2016年北京二手住宅市場四季度受樓市調(diào)控全面收緊影響，市場已經(jīng)進入新一輪降溫周期。

值得關(guān)注的是，在過去一年創(chuàng)下成交量歷史新高的北京二手房交易市場中，使用商貸的二手房交易再次攀升。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年，北京全市的二手住宅交易中，使用商業(yè)貸款的占54.1%，較2015年提高9.3個百分點；全款支付的比例占23.2%，與2015年的22.8%基本持平；使用市管公積金進行支付的占17.2%，較2015年降低6.3個百分點。

從2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商業(yè)貸款進行支付的占比明顯提高，從40.1%提高到了54.1%，占比已超過一半。

胡景暉認(rèn)為，從2015年初到2016年初，國家多次降準(zhǔn)降息，降低商業(yè)貸款首付比例，貨幣政策整體寬松，樓市按揭貸款支持力度大，作為全國二手房交易的活躍城市，北京二手房市場在其刺激下交易量大漲。

而從銀行角度看，2016年年初央行再次降準(zhǔn)后，北京各家銀行內(nèi)部資金比較充裕，前三季度的放款額度相對平穩(wěn)，四季度政策收緊且進入年底封賬盤點階段，銀行的放款情況才略顯收緊。而在銀行的放貸中，大頭始終集中于“房貸”，上半年首套房貸利率一度最低以“八三折”為主，930新政后各家銀行才普遍調(diào)整利率為“八五折”，近期又提高為九折。整體而言，2016年北京各銀行的“房貸”政策是相對寬松的，這也為二手交易中商業(yè)貸款比例的大幅提高創(chuàng)造了條件。

胡景暉同時強調(diào)，貨幣政策對樓市的影響更加直接而有效，這也是北京930新政小幅提高首套商貸比例、大幅提高二套及非普通住宅商貸比例的原因，并在事實上確實起到了迅速降低交易量、降低市場溫度的效果，消除了市場恐慌，平抑了房價，穩(wěn)定了樓市。

全面進入存量房時代

“過去一年，北京連環(huán)單交易非常多，即換房需求在推動二手房的交易。”鏈家相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，新房供應(yīng)減少，推出的一般都是高端項目，幾乎將剛需和首次改善性置業(yè)需求踢出門外，而這些需求絕大多數(shù)向二手市場轉(zhuǎn)移。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，目前北京待售的所有住宅土地已經(jīng)全部限價或持有，這導(dǎo)致房企對非住宅類用地也開始繼續(xù)熱搶，特別是面積比較大、區(qū)域相對比較成熟的長陽區(qū)域。

“全面進入存量房時代的背后，也意味著新房供應(yīng)越發(fā)減少，在有限的土地供應(yīng)下，房企會集中去搶地，地王頻發(fā)帶來的則是市場的高端化。”某房企高層向《證券日報》記者透露，“我們很難搶到地，即使搶到，也不敢獨自開發(fā)，更傾向于找合作伙伴共同開發(fā)，尤其找在北京有地的房企來合作，這樣才能減少風(fēng)險。畢竟，從2015年開始，北京樓市供應(yīng)的新房項目幾乎都是高端項目，豪宅化明顯”。

“進入存量房時代，代表著城鎮(zhèn)化進入末期。”張大偉稱，預(yù)計2017年以后，剛需和首次改善性置業(yè)需求只能選擇二手房，新建商品房基本都將高端化，自住房等供量將會較多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。