北京新年首批土地仍競(jìng)自持 開(kāi)發(fā)商拿地策略是否生變待觀察

土地市場(chǎng)的變化歷來(lái)是樓市動(dòng)向的風(fēng)向標(biāo)。北京規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)官方網(wǎng)站1月5日掛出了2017年首批出讓土地，3宗土地均延續(xù)了2016年末的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”及競(jìng)報(bào)自持面積比例以及設(shè)計(jì)方案的模式。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，去年底多塊出讓土地開(kāi)發(fā)商均以“全部自持”的方式取得曾引發(fā)市場(chǎng)“算不過(guò)來(lái)賬”的爭(zhēng)議和質(zhì)疑。隨著該土地政策再度來(lái)襲，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)當(dāng)初的“沖動(dòng)”后，是否還會(huì)延續(xù)此前的“搶食”模式，有待市場(chǎng)解疑。

門(mén)頭溝高價(jià)地入市

根據(jù)北京市國(guó)土局網(wǎng)站，新掛出的地塊分別位于門(mén)頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)、房山區(qū)西潞街道和平谷區(qū)金海湖鄉(xiāng)韓莊村。其中，門(mén)頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)地塊最為引人注意。該地塊規(guī)模最大，起始價(jià)高達(dá)57億元，起始樓面價(jià)約2.4萬(wàn)元。按照要求，該地塊中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)4.48萬(wàn)元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)4.7萬(wàn)元/平方米。

門(mén)頭溝潭柘寺宗地限定商品住房銷(xiāo)售價(jià)格并設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。本次出讓宗地設(shè)定有企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自持面積比例達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)自持商業(yè)（含辦公）用房面積比例程序。若在投報(bào)商業(yè)（含辦公）用房自持面積比例階段有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人將自持面積比例投報(bào)為100%，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)程序停止，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

根據(jù)克而瑞北京機(jī)構(gòu)的分析顯示，受2016年門(mén)頭溝商品住宅成交量和價(jià)格上漲，以及門(mén)頭溝WSD概念的提出和地鐵S1號(hào)線(xiàn)的規(guī)劃并全面動(dòng)工等利好因素影響，本輪門(mén)頭溝地塊很有可能會(huì)突破57億元大關(guān)，成為北京新的標(biāo)志性高價(jià)地塊。但業(yè)內(nèi)人士分析，政府出臺(tái)的限制房?jī)r(jià)等各種措施，使該地塊即使拍出高價(jià)，對(duì)周邊地塊商品房?jī)r(jià)格造成實(shí)質(zhì)性沖擊的影響可能也會(huì)減小。

與門(mén)頭溝地塊類(lèi)似，房山區(qū)西潞街道和平谷區(qū)金海湖鄉(xiāng)韓莊村出讓宗地均限定商品住房銷(xiāo)售價(jià)格并設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積（不含無(wú)償還建的居住回遷房）比例程序。同時(shí)，本次出讓宗地設(shè)定有企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自持面積比例達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

稀缺的土地

北京土地供應(yīng)下滑的態(tài)勢(shì)已奠定。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京公開(kāi)土地市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)土地成交44宗，相比去年減少66宗，也創(chuàng)造了自2004年北京土地市場(chǎng)全面實(shí)施“招拍掛”之后的新低。44宗土地建設(shè)用地面積合計(jì)464.88萬(wàn)平方米，同比減少37%、54%，土地出讓金合計(jì)852.51億元，同比減少62%。

其中，住宅類(lèi)用地僅實(shí)現(xiàn)成交15宗，相比去年減少了35宗，這一數(shù)量同樣創(chuàng)造了全面招拍掛以來(lái)的新低。15宗宅地建設(shè)用地面積合計(jì)99.07萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積219.93萬(wàn)平方米，同比分別減少了77%、75%，土地出讓金合計(jì)525.33億元，同比減少了64%。

2016年北京僅年初、年中和年末有少量住宅用地供應(yīng)，中間甚至一度有超過(guò)5個(gè)月完全沒(méi)有住宅用地新供。

但地價(jià)則漲勢(shì)兇猛。從7宗地塊純商住宅部分的實(shí)際樓面價(jià)來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)駝房營(yíng)地塊樓面價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，大興、門(mén)頭溝、順義3宗地塊均超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，昌平南邵2宗甚至遠(yuǎn)郊區(qū)延慶樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，讓業(yè)內(nèi)人士也大嘆看不懂。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，數(shù)量少而價(jià)格高，再加上各類(lèi)政策性住房產(chǎn)品的擠壓，使得未來(lái)北京住宅市場(chǎng)新盤(pán)供應(yīng)將呈回落態(tài)勢(shì)。

拿地規(guī)則之變

競(jìng)自持面積成為北京土地市場(chǎng)供應(yīng)的一道新風(fēng)景。而經(jīng)過(guò)此前短暫的沉淀期，新一輪自持面積地塊的入市能否引來(lái)房企爭(zhēng)搶成為新看點(diǎn)。

2016年底，北京首次出現(xiàn)自持純商住宅，海淀北部及大興黃村等4宗土地其中純商住宅部分競(jìng)為自持，自持部分規(guī)劃總建面50萬(wàn)平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)郭毅表示，鑒于土地資源的不可再生性，在經(jīng)歷了多年的規(guī)?；_(kāi)發(fā)之后，北京土地供給稀缺的現(xiàn)狀仍將長(zhǎng)期持續(xù)，開(kāi)發(fā)商手中持有大量現(xiàn)金，卻苦于地寡且貴。房企爭(zhēng)搶自持面積用地也是無(wú)奈之舉，然而拿地企業(yè)面臨的后市風(fēng)險(xiǎn)不小。

另有業(yè)內(nèi)人士分析，競(jìng)自持面積原是調(diào)控后土地市場(chǎng)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”之下的輔助手段，但市場(chǎng)特殊性使得這一輔助手段喧賓奪主。土地供應(yīng)的極度稀缺，使得每一宗住宅用地都成為必爭(zhēng)之地，很多房企也在并未形成明確商業(yè)模式的前提下不計(jì)后果拿下自持地塊。

中原地產(chǎn)首席研究員張大偉則認(rèn)為，從歷史上來(lái)看，2011年后的高價(jià)地塊，能夠銷(xiāo)售痛快的不多見(jiàn)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，過(guò)去一年搶了地王的，很可能要付出站崗幾年的代價(jià)。企業(yè)提出的“眾籌”模式也存在操作難度，“自持”地塊將在今明兩年接受市場(chǎng)大考。

隨著競(jìng)自持面積的政策地塊再度上市，開(kāi)發(fā)商“沖動(dòng)”之后，是否還會(huì)延續(xù)此前的“搶食”模式，將有待進(jìn)一步觀察。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。