重慶國土房管局:2月1日起預(yù)售商品房不得抵押融資

春節(jié)剛過，為調(diào)控樓市，重慶再出新招：從2月1日起，開發(fā)商不得將已辦理商品房預(yù)售許可的房屋用于抵押融資。

2月4日，重慶市國土房管局公布了由重慶市國土房管局聯(lián)合中國人民銀行重慶營(yíng)管部重慶銀監(jiān)局、重慶市金融辦聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物抵押登記的通知》，明確自2月1日起，抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押。

通知稱，開發(fā)企業(yè)依法申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可的，申請(qǐng)房屋及所占土地不得抵押。擬預(yù)售商品房所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)已抵押的，辦理商品房預(yù)售許可前應(yīng)注銷抵押權(quán)登記，注銷抵押權(quán)的土地面積應(yīng)大于該建筑物對(duì)應(yīng)的土地面積。開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后應(yīng)按照預(yù)售許可內(nèi)容對(duì)外進(jìn)行銷售，不得將已辦理商品房預(yù)售許可的房屋用于抵押融資；金融機(jī)構(gòu)不得接受開發(fā)企業(yè)用已辦理預(yù)售許可的房屋作為抵押物。

重慶某房企負(fù)責(zé)人稱，開發(fā)商把預(yù)售的房子抵押給銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，獲得資金，這在重慶是很普遍的做法，很多開發(fā)商都是賣了房子才會(huì)退押，才會(huì)網(wǎng)簽，往往造成客戶買了房子交了房款卻一直簽不了合同，現(xiàn)在這種情況就不會(huì)出現(xiàn)了，意味著對(duì)開發(fā)商資金要求更高了。

克而瑞重慶機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王偉表示，這個(gè)政策主要是對(duì)開發(fā)商融資通路的限制，目的是控制金融杠桿在地產(chǎn)行業(yè)的使用。就重慶而言，得益于大的去化流量，大型企業(yè)現(xiàn)金流的情況是有保證的，因此不會(huì)受到太多影響。而對(duì)于中小規(guī)模企業(yè)，有點(diǎn)雪上加霜的意思。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，重慶出臺(tái)這一政策，也是體現(xiàn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革和打擊房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域高杠桿的一些做法，這樣的政策手段也是比較果斷的。過去房屋預(yù)售過程中開發(fā)商通過抵押獲得資金，這些資金使得開發(fā)商在資金成本上約束是比較少的，因?yàn)榧s束比較少，從而在開發(fā)上出現(xiàn)無節(jié)制和盲目的做法，但是現(xiàn)在的政策打破了這個(gè)做法，使得商品房預(yù)售不得用于抵押，對(duì)于開發(fā)商來講要強(qiáng)化資金和融資方面的能力，過度依賴抵押融資并不可持續(xù)。

從購房者角度來講，交了首付款完成網(wǎng)簽，房子從法律上講屬于購房者本人，而不是屬于商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，這樣也能明確房屋的產(chǎn)權(quán)屬性，對(duì)于開發(fā)商及時(shí)交房，保障購房者權(quán)益有積極作用。從開發(fā)商角度講，也意味著后續(xù)對(duì)于房屋預(yù)售和現(xiàn)房銷售要進(jìn)行策略性轉(zhuǎn)變，按照大趨勢(shì)來講，商品房預(yù)售制度可能會(huì)逐漸退出市場(chǎng)，開發(fā)商圍繞預(yù)售制度產(chǎn)生的各種抵押和融資，策略需要有所轉(zhuǎn)變，這對(duì)開發(fā)商資金要求更加高了。

以下為通知全文：

重慶市國土房管局中國人民銀行重慶營(yíng)管部重慶銀監(jiān)局重慶市金融辦關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范

商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物

抵押登記的通知

各區(qū)縣（自治縣）國土房管局（房管局）、各分局，主城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，人民銀行各中心支行，各銀監(jiān)分局，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保障購房者合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范商品房預(yù)售許可和在建建筑物抵押管理有關(guān)事宜通知如下。

一、抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售。開發(fā)企業(yè)依法申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可的，申請(qǐng)房屋及所占土地不得抵押。擬預(yù)售商品房所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)已抵押的，辦理商品房預(yù)售許可前應(yīng)注銷抵押權(quán)登記，注銷抵押權(quán)的土地面積應(yīng)大于該建筑物對(duì)應(yīng)的土地面積。

二、預(yù)售商品房不得用于抵押。開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后應(yīng)按照預(yù)售許可內(nèi)容對(duì)外進(jìn)行銷售，不得將已辦理商品房預(yù)售許可的房屋用于抵押融資；金融機(jī)構(gòu)不得接受開發(fā)企業(yè)用已辦理預(yù)售許可的房屋作為抵押物。

三、規(guī)范在建建筑物抵押登記。開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理在建建筑物連同所占用土地申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)登記的，只提交記載有國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、主債權(quán)合同和抵押合同、房地合一圖、房屋測(cè)繪報(bào)告、登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明材料。各登記機(jī)構(gòu)不得再將取得預(yù)售許可作為抵押融資前置條件，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)也不得要求在抵押融資時(shí)提供預(yù)售許可證。

四、做好土地抵押轉(zhuǎn)在建建筑物抵押登記銜接工作。土地使用權(quán)已辦理抵押登記的，可在不注銷原抵押權(quán)的情況下，申請(qǐng)已建成房屋連同所占用土地的在建建筑物抵押登記，在建建筑物所占用部分的土地為順位抵押。申請(qǐng)人提供的登記材料除第三條規(guī)定的材料外，還應(yīng)提交本次抵押權(quán)人知曉該抵押物已設(shè)定抵押權(quán)的書面材料。

從2017年2月1日起對(duì)申請(qǐng)辦理在建建筑物抵押登記的按本通知執(zhí)行。凡與本《通知》不一致的相關(guān)規(guī)定停止執(zhí)行。

重慶市國土房管局

中國人民銀行重慶營(yíng)管部

重慶銀監(jiān)局

重慶市金融辦

2017年1月22日

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。